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Investissement immobilier : comment se créer un patrimoine ?

Vous souhaitez faire un investissement immobilier et vous créer un patrimoine durable en investissant dans la pierre ? Nous vous expliquons comment percevoir un complément de revenus, préparer votre retraite ou optimiser votre succession en choisissant les meilleures stratégies de placement immobilier. Retrouvez nos conseils et nos avis dans cet article.

Résidence principale, investissement locatif, achat-revente : quelle stratégie pour son patrimoine immobilier ?

La création de votre patrimoine immobilier peut être guidée par divers objectifs. Vous pouvez opter pour l'achat d'un logement afin d'en faire votre lieu de vie (résidence principale). Vous pouvez également acheter un bien immobilier pour le revendre (achat revente) ou le mettre en location (investissement locatif). C'est cette troisième stratégie immobilière que nous vous proposons de décortiquer.

Les étapes incontournables pour se créer un patrimoine immobilier en France

Avant toute décision, nous conseillons aux investisseurs immobiliers d'effectuer un bilan patrimonial. Ce n'est qu'au terme de cette étude qu'ils pourront faire leurs arbitrages : choix du bien immobilier et mode de financement.

Investissement immobilier : un bilan patrimonial avant tout placement dans la pierre

Un bilan patrimonial offre aux investisseurs immobiliers une vision nette de leur situation financière, fiscale et juridique. Cet inventaire complet comprend le patrimoine immobilier (résidence principale ou secondaire, investissements sur le marché de la location, SCPI, etc.). Il englobe également le patrimoine financier, le patrimoine professionnel et le patrimoine social. La situation familiale, les revenus et les charges (crédit à la consommation, emprunt immobilier, impôts, train de vie) sont passés à la loupe.

Comment se créer un patrimoine dans l'immobilier locatif ?

La constitution du patrimoine immobilier passe généralement par l'achat d'un logement destiné à la location. On parle alors d'investissement locatif. Dans ce type de projet immobilier, la stratégie d'investissement est guidée par un objectif de rentabilité. Vous serez donc attentif au :

  • prix d'achat (frais de notaire compris) ;
  • prix de revient ;
  • montant des loyers ;
  • taux de rentabilité ;
  • prix potentiel de revente.

Bon à savoir ! Les frais de notaire sont plus élevés dans l'immobilier ancien. Ils se montent à plus de 5 % du prix d'achat du logement. Ils sont de 2 à 3 % dans le marché du neuf. Parmi les avantages d'un achat dans l'immobilier neuf, il vous exonère de la taxe foncière pendant 2 ans suivant l'achèvement.

Constitution de son patrimoine immobilier : comment financer son investissement locatif ?

 

Nombreux sont les investisseurs qui choisissent le biais du crédit immobilier pour financer leur investissement locatif. En effet, cette solution de financement permet de se créer un patrimoine immobilier avec un effort d’épargne relativement faible. Les loyers issus de la location du logement permettent de couvrir les mensualités de prêt, et même de récolter un complément de revenu en cas d'excédent.

Avant de faire de sa demande de prêt immobilier, il convient de calculer :

- sa capacité d’emprunt ;
- son taux d'endettement ;
- son reste à vivre.

Le crédit immobilier nécessite un effort d'épargne minimal dans le cadre d'un investissement locatif.

 

Lors d'un investissement locatif, les revenus de la location (loyers) rentrent dans le calcul de la capacité d’emprunt. Ils sont intégrés aux revenus ou déduits des charges.

Attention ! Depuis le 1er janvier 2022, la durée du crédit immobilier est limitée à 25 ans. Le taux maximum d'endettement est plafonné à 35 % des revenus des investisseurs immobiliers, assurance comprise.

Connaître la fiscalité des revenus fonciers pour optimiser la rentabilité de son patrimoine immobilier

La rentabilité de votre patrimoine immobilier passe par une bonne connaissance de la fiscalité des revenus fonciers. Regardons de plus près les régimes fiscaux de la location nue et meublée.

Patrimoine immobilier : comment sont imposés les revenus fonciers en location nue ?

La location vide est imposée au titre des revenus fonciers. Sous le régime micro-foncier, les investisseurs bénéficient d'un abattement forfaitaire de 30 % sur leurs loyers bruts. Sous le régime du réel, ils peuvent déduire leurs charges avant calcul des impôts. Les déficits fonciers sont reportables sur les revenus fonciers pendant 10 ans ou sur le revenu global pendant 6 ans.

Comment sont imposés les revenus fonciers d'une location en meublé ?

La location en meublé est imposée au titre des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Les investisseurs immobiliers peuvent opter pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou de loueur en meublé professionnel (LMP).

Investissement locatif : le régime fiscal du loueur en meublé professionnel (LMP)

Les investisseurs immobiliers relèvent du régime fiscal du LMP, si leurs revenus fonciers (loyers) :

  • dépassent 23 000 euros par an ;
  • représentent plus de la moitié du revenu global du foyer.

Déductibles du revenu global sans limitation de montant, ils sont reportables des déficits fonciers pendant 6 ans. Les plus-values immobilières sont exonérées après 5 ans d’activité. Le meublé est considéré comme un bien professionnel. Il échappe donc à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).

Investissement locatif : le régime fiscal du loueur en meublé non-professionnel (LMNP)

Les investisseurs immobiliers relèvent du régime fiscal du LMNP, si leurs revenus issus de la location :

  • n'excèdent pas 23 000 euros par an ;
  • représentent moins de la moitié du revenu global du foyer.

Le régime micro-BIC s'applique de droit. En LMNP, les investisseurs immobiliers bénéficient d'un abattement de 50 % sur les loyers perçus. Les déficits fonciers sont exclusivement déduits des revenus issus du meublé en location pendant 10 ans.

 

 

 

Se créer un patrimoine immobilier grâce aux dispositifs d'incitation à l'investissement locatif

Deux dispositifs de défiscalisation immobilière peuvent booster la rentabilité locative du patrimoine immobilier. Il s'agit de la loi Pinel et de la loi Censi-Bouvard.

Optimiser la rentabilité de son patrimoine immobilier avec la loi Pinel

La loi Pinel concerne tout investissement locatif réalisé sur le marché de l'immobilier neuf. Ce dispositif ouvre droit à une réduction d’impôts calculée sur le prix d'achat du logement.

Le taux de cette réduction d’impôts varie de 12 % à 21 %, selon que les investisseurs immobiliers s'engagent à mettre en location leur logement durant 6, 9 ou 12 ans. À terme, l'investissement en loi Pinel peut offrir une réduction d'impôts sur le revenu allant de 36 000 à 63 000 euros pour un engagement locatif de 6 à 12 ans.

À partir de 2023, le dispositif Pinel+ remplace la loi Pinel. Dès cette date, le logement devra répondre aux normes environnementales RE 2020. Le bien immobilier devra atteindre la classe A du diagnostic de performance énergétique (DPE) en 2024. Le taux de réduction d'impôts du dispositif Pinel+ demeure identique à la loi Pinel classique.

Les statuts LMNP/LMP : l'investissement en logement meublé, dans le neuf comme dans l'ancien

Selon le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP), vous pourrez déduire votre déficit foncier et vos différentes charges, imputer les amortissements mobiliers et immobiliers, et éventuellement bénéficier d’une exonération de plus-value.

Vous êtes considéré par la loi comme un Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou un Loueur Meublé Professionnel (LMP) en fonction notamment du montant de vos revenus locatifs perçus :

Être vigilant sur la revente d'un logement Pinel et votre feuille d'imposition

En-dessous de 23 000 € : vous faites partie des LMNP, vous avez le droit de déduire l’intégralité de vos charges foncières de votre revenu global. En optant pour le régime réel, vous pouvez également prétendre à l’imputation des amortissements murs et mobiliers sur le bénéfice d’exploitation. La plus-value de cession, une fois l’investissement locatif achevé, est soumise au régime de droit commun pour les particuliers.

Au-dessus de 23 000 € : le statut LMP s'applique. Vous pouvez déduire l’intégralité des charges foncières de votre revenu global et actionner le levier du déficit foncier. Les amortissements sont aussi déductibles du bénéfice d’exploitation, à condition de louer le logement meublé pendant au moins 5 ans. Vous pouvez obtenir une exonération totale de la plus-value à la revente. Enfin, le statut LMP permet de transmettre votre patrimoine immobilier à vos héritiers avec une fiscalité allégée (étalement des droits de succession sur 15 ans et abattement de 75 % à condition de remplir certains critères).

 

Vous souhaitez vous créer un patrimoine immobilier et vous avez besoin de conseils pour sélectionner le meilleur investissement locatif. Nos équipes vous accompagnent tout au long de votre projet immobilier. N'hésitez pas à nous contacter pour bénéficier d'un rendez-vous personnalisé.

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