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Est-il possible d'acheter un bien immobilier sans apport ?

Acheter un bien immobilier sans apport est de plus en plus rare. Traditionnellement, l'apport personnel est considéré comme un élément indispensable pour obtenir un prêt immobilier. Il témoigne de votre capacité à épargner et à construire un budget équilibré. Il rassure également la banque sur votre engagement et sur vos revenus. Mais êtes-vous réellement tenu de posséder un apport personnel pour concrétiser votre projet d'achat immobilier ? Découvrez comment emprunter sans apport dans cet article.

Apport personnel et prêt immobilier : de quoi parle-t-on ?

L'apport personnel correspond à la somme d'argent que vous êtes en capacité de mobiliser pour un projet immobilier. Épargne, emprunt familial ou prêt subventionné par l'État, il existe plusieurs solutions pour rassembler cet argent et rassurer les banques.

Comment constituer votre apport personnel avant de solliciter un crédit immobilier ?

Réunir suffisamment d'argent pour constituer un apport personnel n'est pas simple. Cela demande de préparer votre projet immobilier en amont, et de constituer progressivement une épargne. Si vous disposez d'un plan d'épargne salariale, c'est le moment de débloquer les fonds. Mais vous pouvez aussi faire appel à vos proches et solliciter un emprunt familial.

Il n'est pas possible de contracter un crédit à la consommation pour financer l'acquisition d'un bien immobilier. Seuls les prêts subventionnés, les fameux « prêts aidés », sont pris en compte par les banques pour l'étude de votre dossier. Il s'agit notamment du prêt Action Logement ou du prêt à taux zéro, aussi appelé PTZ.

Quel montant prévoir pour un apport personnel ?

Le montant de l'apport personnel demandé par les banques varie en fonction du prix du bien que vous souhaitez acquérir. La plupart du temps, on vous demandera de disposer d'environ 10 % du prix de vente de votre futur logement. Cette somme permet de financer certains frais liés à votre prêt immobilier, notamment les frais de notaire.

Quel rôle joue l'apport personnel dans votre projet d'achat immobilier ?

Financer un achat immobilier à l'aide d'un apport personnel offre certains avantages. En effet, cette épargne vous permettra de rassurer votre banquier sur votre stabilité financière. Vous pourrez aussi négocier de meilleures conditions d'emprunt pour votre crédit immobilier.

Rassurer la banque sur votre situation financière et votre capacité d'endettement

C'est le rôle principal de l'apport personnel dans un dossier de financement. Votre banque s'apprête à vous prêter une somme d'argent conséquente, elle a donc besoin de s'assurer que vous serez capable de rembourser votre crédit. Votre épargne démontre que vous savez gérer votre argent et que votre niveau de vie est adapté à votre budget.

Si vous êtes primo-accédant, l'apport peut se révéler décisif. En tant que locataire, les charges liées à votre logement sont moindres. Elles seront plus élevées lorsque vous deviendrez propriétaire d'une maison ou d'un appartement. Mais si vous avez réussi à économiser de l'argent pour constituer votre apport personnel, c'est que votre budget vous permettra de faire face à ces charges.

Réduire votre taux d'endettement et vos mensualités

Le taux d'endettement correspond au ratio entre votre salaire et le montant de vos crédits. Il ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus, assurance emprunteur comprise. Les banques ne fixent pas elle-même ce taux, qui est encadré par le Haut Conseil de la stabilité financière. Les dérogations aux recommandations de cet organisme sont rarissimes.

 

Les mensualités à payer dans le cas d'un achat immobilier sans apport

 

Lors d'un investissement immobilier, votre taux d'endettement n'est pas calculé uniquement sur la base de votre futur emprunt bancaire. Votre banquier prend en compte l'ensemble de vos crédits en cours. Ainsi, un prêt à la consommation réduit votre capacité d'emprunt pour acquérir votre logement.

Disposer d'un apport personnel pour votre achat immobilier vous permettra d'avoir un budget plus important pour votre projet. Vous pourrez aussi réduire vos mensualités de crédit, en empruntant moins. C'est donc un atout non négligeable pour votre dossier de financement.

Négocier un crédit immobilier plus avantageux avec votre banquier

Si l'apport personnel n'est pas toujours décisif, il permet de négocier de meilleures conditions d'emprunt auprès de votre banque. Le taux d'intérêt est directement calculé en fonction de votre profil emprunteur. La banque va évaluer votre capacité de remboursement, en fonction de vos revenus et de vos charges.

Si votre banquier estime que vous pourrez rembourser votre prêt immobilier sans difficulté, il vous proposera un taux d'intérêt plus avantageux. À l'inverse, un dossier plus risqué se verra appliquer un taux plus élevé.

Comment emprunter sans apport personnel ?

Acheter un bien immobilier sans apport personnel est possible. Mais vous aurez plus de mal à convaincre les banques de vous accorder leur confiance sans cette garantie. Depuis le début de l'année 2022, presque un dossier de financement sur deux est refusé. Voici quelques conseils pour optimiser vos chances de décrocher un crédit, et concrétiser votre achat immobilier.

Un dossier de financement irréprochable pour convaincre la banque

Pour votre banquier, l'apport personnel atteste de votre capacité de remboursement. Si vous n'en avez pas, vous devez lui prouver que vos revenus suffiront à assumer votre futur prêt. Un salaire confortable est un bon point de départ, mais contrairement à ce qu'on pourrait croire, cela ne suffit pas.

Avoir un salaire important mais être en permanence à découvert sera perçu par votre banque comme un signal d'alerte. Vous devez avoir une situation financière saine, et un niveau de vie en adéquation avec vos revenus.

Par ailleurs, certains profils d'emprunteur séduisent plus que d'autres : les couples ont plus de chances d'obtenir un prêt qu'une personne seule. Les indépendants et les salariés en CDD sont moins bien considérés que les travailleurs en CDI. Enfin, un patrimoine important (actions, assurance vie, ou biens immobiliers) peut rassurer votre banque et vous permettre d'acheter sans apport personnel.

Les nombreuses démarches administratives liées à l'achat d'un bien immobilier

 

Faire appel à un courtier pour décrocher votre prêt immobilier

Le courtier a pour mission de démarcher les banques à votre place, afin de leur présenter votre projet d'achat immobilier. Investissement locatif ou accession à la propriété, il s'adapte à tous les dossiers et peut vous aider à emprunter sans apport personnel.

Grâce à son réseau, le courtier peut négocier un prêt immobilier très avantageux. Il sait comment rassurer le banquier en présentant votre dossier sous son meilleur jour. Il peut vous aider à obtenir un taux d'intérêt plus bas et vous faire économiser de l'argent sur l'assurance emprunteur.

Financer l'acquisition de votre logement sans apport personnel est donc possible. Mais vous devrez avoir un dossier irréprochable et une situation financière saine. Vous souhaitez acheter un bien immobilier ? Pichet peut vous aider à trouver la perle rare ! N'hésitez pas à consulter notre catalogue de biens à vendre.