Acheter en couple son logement
Lors d’une demande de prêt immobilier, l’une des premières questions que vous pose votre banquier concerne votre régime matrimonial. En effet, cette situation est déterminante dans le cadre d’un crédit destiné à l’achat d’un bien immobilier. Explications.
Comment acheter en couple un bien immobilier ?
Le choix d’un nouveau logement est généralement une affaire de couple. Si les jeunes couples commencent par louer leur premier cocon, ils se tournent rapidement vers un achat immobilier quand leur situation le permet et notamment vers des appartements neufs.
Acheter un bien en étant marié
Si le régime matrimonial n’est pas toujours évoqué au moment de visiter des biens et de consulter des programmes immobiliers, il est déterminant au moment de contracter un prêt. Il faut être conscient que les banques ont une préférence pour la stabilité. À ce titre, les dossiers de couples mariés sont souvent appréciés. Néanmoins, cela ne veut pas dire qu’ils seront privilégiés ou qu’il s’agira d’un critère permettant de négocier le taux d’intérêt.
Le mariage implique surtout que les acquéreurs s'offrent un bien ensemble sans distinction d’apport et de taux d’appropriation. La plupart des couples mariés se trouvent sous le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts. Le bien appartiendra alors à parts égales aux deux acquéreurs même dans le cas où seulement l’un des deux finance, que ce soit par son salaire ou un apport personnel, la majeure partie du bien. Idem pour les mariés sous le régime de la communauté universelle.
Seul régime matrimonial qui va à l’encontre de ce principe : la régime de la séparation de biens. Dans ce cas, soit l’un des époux achète seul, soit le couple achète en indivision et chaque membre sera propriétaire de la part correspondante à son investissement personnel.
Acheter un bien en étant pacsé
Soyez sans crainte, PACS et achat immobilier ne sont pas incompatibles. Le mariage n'est pas une condition requise pour acheter un bien immobilier. Et les banques préfèrent accorder un crédit à un couple, quel que soit son régime matrimonial.
Deux conjoints disposent en effet d’une meilleure capacité d’emprunt et les risques pour la banque de voir les co-emprunteurs défaillir sont limités. D'autant plus lorsque les deux membres du foyer travaillent. Et le pacs est un avantage pour un achat immobilier, car l’on peut adapter rapidement les dispositions avant l’acquisition. En effet, depuis 2017, le pacs revêt un principe de séparation des biens.
En clair, chacun devient propriétaire des parts acquises personnellement. Cependant, il est possible d’opter, soit lors de la signature du pacs, soit ultérieurement par une convention modificative, pour le régime de l’indivision. Cette option permet donc d’acheter un bien ensemble afin que chaque membre possède la moitié du bien.
L’indivision
Si le mariage constitue un engagement réciproque fort, celui d’acheter un bien immobilier l'est également. Car, même en étant propriétaire de son logement à hauteur de son financement, un crédit immobilier ne peut être contracté sans étudier les options qui s’offrent aux couples qui vivent en concubinage. Il est possible d’acheter une maison sans être marié ni pacsé, mais pas aux mêmes conditions que les couples mariés ou pacsés.
La première solution consiste à acheter un bien en indivision. Dans ce cas, chacun est propriétaire au prorata de sa participation. À noter qu’il s'avère aussi possible d’être chacun propriétaire de la moitié du bien en apportant la moitié du financement.
La répartition exacte devra être précisée dans la convention d’indivision, document rédigé pour l’acquisition. Si le couple se sépare, les concubins devront trouver une solution amiable pour vendre le bien ou que l’un d’entre eux le conserve en contrepartie du rachat de la quote-part.
Sans solution amiable, le bien sera judiciairement partagé. Concrètement, le bien devra être vendu et le produit de la vente sera récupéré en fonction des quotes-parts par des deux parties. La situation peut devenir très compliquée en cas de décès.
Car ce n’est pas le concubin survivant qui héritera, mais les héritiers directs du défunt. C’est pourquoi les acquéreurs non mariés ont intérêt à se protéger mutuellement par l’intermédiaire d’un legs ou par une clause de rachat.
La société civile immobilière
La seconde option suppose de créer une Société civile immobilière (SCI) dans laquelle chacun des concubins sera propriétaire des parts sociales en fonction de son apport. Les couples y sont généralement réfractaires.
Deux raisons principales peuvent l’expliquer. D’abord, cela demande de respecter certaines formalités. Ensuite, les démarches administratives ont un coût que l’on souhaite généralement éviter lorsqu’on s’engage dans un crédit immobilier.
Pourtant, en cas de séparation ou de décès, cette option est plus "rassurante" grâce à la clause d’agrément issue des statuts de la SCI. En effet, ces statuts permettent de refuser l’intégration de nouveaux associés. En cas de décès, le concubin survivant est plus protégé.
Il est également possible d’opter pour le démembrement croisé de propriété. Chaque concubin achète alors la moitié de la nue-propriété et la moitié de l’usufruit d’un bien. Cela assure au concubin survivant de pouvoir continuer à habiter le logement.
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