L’estimation d’un loyer est une étape décisive puisque c’est elle qui va déterminer la rentabilité de votre bien.
L’estimation de loyer
Comment s’effectue l’estimation d’un loyer ?
En France, un propriétaire (ou un bailleur) est libre de fixer le montant du loyer comme il l’entend. Cependant, pour d’évidentes raisons, celui-ci a intérêt à louer son appartement ou sa maison dans une fourchette de prix qui ne s’éloigne pas trop de ceux pratiqués sur le marché.
C’est le principe de l’offre et de la demande. Un logement au loyer trop élevé sera synonyme de difficultés accrues pour trouver un locataire. Une vacance locative est vraiment problématique pour la rentabilité de votre bien. Mieux vaut choisir un prix au plus juste pour que votre logement soit loué en permanence.
Afin de calculer le loyer d’un logement, il est nécessaire de prendre en considération plusieurs facteurs :
La ville et l’adresse du bien
L’attractivité du quartier
Le bien est un appartement ou une maison
Le bien est loué meublé ou nu
Le bien est rénové ou non
L’étage
La surface habitable
Le nombre de pièces
La nature et le type de chauffage
Les performances énergétiques
L’année de construction
La présence de balcons, terrasses ou loggias
Le nombre de salle de bains
La présence de garage, cave, parking, piscine, gardien…
Le montant des charges
L’encadrement des loyers, quel impact ?
Depuis la loi ALUR en 2014, certaines zones géographiques sont soumises à un encadrement des loyers. Il s’agit des zones tendues, des territoires où la demande est très supérieure à l’offre en logements. C’est notamment le cas dans les grandes métropoles du pays et en région parisienne. Le loyer d’un logement en zone tendue se fixe selon les conditions suivantes.
S’il s’agit d’une première location en 18 mois
Le loyer n’est pas encadré, idem si le logement a fait l’objet de travaux dont le montant dépasse le loyer annuel.
Si cela est prévu dans le bail
Le loyer peut être réévalué chaque année ou lors d’une nouvelle mise en location, si le loyer est manifestement sous-évalué.
Avec la loi ELAN, l’encadrement des loyers a été réintroduit à Paris dans les 80 quartiers que compte la capitale. Depuis le 1er juillet 2019, tous les nouveaux contrats de location doivent prendre en compte le double cadre législatif de l’encadrement des loyers en zone tendue et du loyer de référence fixé par arrêté préfectoral.
Les loyers sur Paris ne peuvent plus excéder un loyer de référence majoré. La loi ELAN étend aussi le dispositif aux villes des 28 plus grandes agglomérations du pays qui sont classées en zone tendue. Celles-ci doivent faire leur demande jusqu’au 24 novembre 2020 aux préfets de région pour intégrer le nouveau dispositif d’encadrement des loyers.
Plusieurs dispositifs d’investissement locatifs qui encouragent la construction ou la rénovation de logements exigent en contrepartie du propriétaire qu’il loue son bien à un prix inférieur à celui du marché. C’est le cas lors d’un investissement locatif réalisé en loi Pinel ou avec le nouveau dispositifDenormandie. L’objectif est de favoriser l’accès des ménages modestes à la location.
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