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Le Loueur Meublé non Professionnel - LMNP

Mis à jour le 5 novembre 2020
Mis à jour le 5 novembre 2020

Le loueur meublé non professionnel (LMNP) est un statut très avantageux dans le cadre d’une location meublée. Fiscalité, réduction d’impôt, récupération de la TVA… découvrez tous les atouts de ce statut !

Investir en Loueur Meublé Non Professionnel

Qu'est-ce que le LMNP ?

Le LMNP est un statut permettant d'optimiser sa fiscalité lors d'un investissement locatif meublé. Dans une période où les placements intéressants se font de plus en plus rares, investir dans l'immobilier avec le statut du loueur meublé non professionnel offre bien des avantages. Le taux de rentabilité est en effet compris entre 4,5 et 7 %. Alors si vous souhaitez augmenter votre patrimoine, percevoir des revenus complémentaires réguliers, bénéficier d’avantages fiscaux, n’attendez plus pour découvrir tous les atouts de ce statut fiscal. 

De nombreux avantages

  • Une rentabilité meilleur que pour la location d’un bien nu, de 10 à 15 % supérieure.
  • Une fiscalité intéressante et plus avantageuse que pour un bien nu (amortissement du mobilier et des travaux, possibilité d’amortir le bien jusqu’à 90 % du prix d’achat).
  • Avec une location meublée dans le neuf, vous pouvez profiter d’une réduction d’impôt de 11 % sur le montant investi dans la limite de 300 000 €.
  • Avec une location meublée neuve, vous pouvez aussi récupérer la TVA à 20 %.
  • Le versement sécurisé des loyers pendant 9 ans grâce au bail commercial signé avec le gestionnaire.

 

En savoir plus

Nos résidences pour investir en LMNP :

Les conditions à remplir

Le loueur meublé non professionnel est un régime fiscal qui s’applique aux propriétaires-bailleurs qui louent un bien meublé. Les logements nus sont par conséquent exclus de ce statut. À noter aussi qu'il peut s’agir d’un logement ancien ou d’un logement neuf.

L’important est que le bien soit meublé, c’est-à-dire qu’il possède tous les équipements et le mobilier pour être habitable immédiatement. La liste des biens nécessaires pour que la location soit considérée comme meublée est fixée par un décret.

locataire

 

Les équipements et le mobiliers indispensable sont :

  • de la literie avec couette ou couverture
  • d'un four ou micro-ondes
  • de la vaisselle
  • des tables et des sièges
  • des luminaires, etc.

 

Le statut LMNP vous impose des règles fiscales précises :

  • Les revenus locatifs doivent demeurer inférieures à 23 000 €.
  • Vos revenus tirés de la location ne doivent pas dépasser 50 % de vos revenus globaux.

Si l’une de ces deux conditions n’est pas respectée, le propriétaire-bailleur est alors considéré comme un Loueur Meublé Professionnel (LMP). Ce qui implique un régime fiscal différent.

Comment fonctionne la fiscalité avec le loueur meublé non professionnel ?

Lorsque vous vous lancez dans la location meublée non professionnelle, deux régimes fiscaux se présentent à vous. Le régime Micro-BIC ou le régime réel.
Vous devez opter pour l’un ou pour l’autre mais tous deux possèdent leurs propres avantages et spécificités.

Le régime Micro-BIC

Le régime réel

Si vos recettes locatives ne dépassent pas les 70 000 € par an, vous êtes soumis à ce régime. Vous profitez alors d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes. Il s’agit d’un régime intéressant si vos charges demeurent inférieures à 50 %.

Lorsque vos revenus excèdent le plafond du micro- BIC, vous êtes soumis au régime réel (ou réel simplifié). Cela signifie qu’il est possible de déduire de ses recettes les charges (travaux, frais, impôts, taxes…) et les amortissements. Même si vos recettes ne dépassent pas le plafond de 70 000 €, vous pouvez quand même demander à intégrer ce régime fiscal pour une durée déterminée (mais renouvelable).


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L'amortissement en LMNP

Avec le régime réel simplifié, il est possible d’amortir différentes dépenses (mobilier, travaux, etc.) ainsi que tous les "composants" du logement en lui-même (jusqu’à 90 %).  Cela signifie que pendant une période donnée, vous pouvez déduire de vos recettes locatives déclarées, et de manière linéaire, un pourcentage correspondant à la perte de valeur estimée de chaque composant. Tous les composants d’un logement ne s’amortissent pas selon les mêmes taux ni de les mêmes durées.

Durées et pourcentages d’amortissement pour un logement

Composant

Part du composant dans le prix total du logement

Durée d’amortissement

Gros œuvre

50 %

55 à 80 ans

Électricité

5 %

25 ans

Toiture

10 %

25 ans

Façade

5 %

10 ans

Installation générale et technique

30 %

10 ans

Agencement

15 %

10 ans

 

Lorsque vous aménagez votre bien meublé, vous pouvez amortir les équipements installés et les travaux courants effectués à condition que leur montant soit supérieur à 600 €. La durée d’amortissement varie en fonction du type d’équipement et des travaux.

Exemples d'amortissements pour les équipements

Type d’équipement

Durée d’amortissement

Canapé

12 ans

Peinture

10 ans

Table de séjour

10 ans

Matériel électrique

8 ans

Literie

6 ans

Électroménager

5 ans

En savoir plus sur les régimes d'imposition

Les durées et les pourcentages présentés ci-dessus restent cependant théoriques et peuvent varier. Nous ne pouvons que vous conseiller de vous entourer de professionnels de la gestion locative experts sur toutes les problématiques du LMNP.

LMNP et Censi Bouvard, des avantages supplémentaires

Le dispositif Censi Bouvard est très intéressant dans le cadre d'un investissement immobilier. Si vous investissez dans une résidence de service, en plus des avantages fiscaux du loueur meublé non professionnel, s’ajoutent des réductions d’impôt sur le revenu.

En couplant le Censi Bouvard avec le LMNP, vous pouvez en effet obtenir :

home

Un loyer supérieur à une location nue

cochon tirelire

11 % de réduction d'impôt répartie sur 9 ans

guide

Reporter pendant 6 ans la réduction d'impôt

billet

Récupérer la TVA à 20 % sur le prix d'achat

 

Comment fonctionne le dispositif Censi Bouvard ?

Un investissement locatif en Censi Bouvard n'est possible que pour :

  • Les logements neufs
  • Les logements achetés en l’état futur d’achèvement (VEFA)
  • Les logements achevés depuis 15 ans et ayant fait l’objet d’une réhabilitation et de travaux

 

Il doit également s’agir d’une résidence dite de services comme :

  • Un EHPAD
  • Une résidence étudiante
  • Une résidence sénior
  • Une résidence d’affaires

 

Un gestionnaire de résidence prend en charge votre location, vous signez avec celui-ci un bail commercial. Le gestionnaire locatif s’occupe de la location de votre bien et vous verse les loyers. En tant que propriétaire-bailleur vous devez vous engager à louer le bien meublé pendant au moins 9 ans pour profiter des avantages du Censi Bouvard.

Les résidences de tourisme ont été retirées du dispositif Censi Bouvard en 2016.

Comment faire pour récupérer la TVA en LMNP ?

En plus des réductions d’impôt, il est possible avec la loi Censi Bouvard de récupérer la TVA à 20 %. Il faut pour cela que les loyers soient soumis à la TVA à 5,5 % et déclarer ses revenus sous le régime fiscal des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

La résidence de services dans laquelle vous avez investi doit également proposer au moins trois services parmi les quatre listés ci-dessous :

  • La réception
  • L'entretien
  • Le petit-déjeuner
  • La fourniture de linge de maison

 

En revanche, vous devez conserver votre logement meublé neuf pendant 20 ans pour récupérer entièrement la TVA. En effet, si vous le revendez pendant cet intervalle de temps, vous devrez rembourser la TVA au prorata du nombre d’années restantes. Exemple, si vous revendez votre location meublée après 11 ans, vous devrez restituer les 9/20e de la TVA.

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