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LMNP : pourquoi investir en résidence meublée ?

Mis à jour le 19 janvier 2022
Mis à jour le 19 janvier 2022

Une rentabilité locative plus élevée que dans un investissement classique, des revenus non fiscalisés, le LMNP (loueur meublé non professionnel) est un statut particulièrement intéressant si vous investissez dans un logement meublé. Découvrez tous les avantages et comment réaliser un investissement locatif en LMNP.

 

Investir en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Qu'est-ce que le LMNP ?

Si vous souhaitez vous constituer un patrimoine, percevoir des revenus complémentaires réguliers et bénéficier d’avantages fiscaux, le LMNP est tout indiqué. Ce statut fiscal permet d'optimiser sa fiscalité lors d'un investissement locatif meublé. Le taux de rentabilité en LMNP oscille entre 4,5 % et 7 % soit un rendement supérieur à un investissement classique. Aujourd'hui où les placements intéressants se font de plus en plus rares, investir dans l'immobilier avec le statut du loueur meublé non professionnel offre bien des avantages. 

Les avantages

  • Une rentabilité de 10 à 15 % supérieure par rapport à un investissement classique.
  • Une fiscalité plus avantageuse que pour un bine loué nu (amortissement du mobilier et des travaux, possibilité d’amortir le bien jusqu’à 90 % du prix d’achat).
  • Un complètement de revenu tous les mois
  • Se constituer ou valoriser son patrimoine immobilier 

Nos résidences pour investir en LMNP immédiatement

Les conditions à remplir

Le loueur meublé non professionnel est un régime fiscal qui s’applique aux propriétaires-bailleurs qui louent un bien meublé. Les logements nus sont par conséquent exclus de ce statut. Il peut s’agir d’un logement ancien ou d’un logement neuf. Il est obligatoire que le propriétaire-bailleur soit domicilié fiscalement en France.

L’important est que le logement soit loué meublé, c’est-à-dire qu’il possède tous les équipements et le mobilier pour être habitable immédiatement. La liste des biens nécessaires pour que la location soit considérée comme meublée est fixée par le décret 2015-981.
Les équipements et le mobilier indispensables pour que l'appartement soit considéré comme meublé au sens de l'administration sont entre autres :

  • Literie avec couette ou couverture
  • Four ou micro-ondes
  • Plaques de cuisson
  • Vaisselle
  • Réfrigérateur
  • Tables et des sièges
  • Luminaires

 

lmnp appartement meuble

Comment fonctionne la fiscalité avec le loueur meublé non professionnel ?

Les revenus

Pour bénéficier du statut LMNP, il est impératif de respecter les règles fiscales suivantes :

  • Les revenus locatifs doivent demeurer inférieurs à 23 000 €. Si vous dépasser ce montant, vous devrez vous inscrire au Registre du commerce et des sociétés (RCS).
  • Vos revenus tirés de la location ne doivent pas dépasser 50 % des revenus globaux de votre ménage. Si vous dépasser ce montant, vos revenus sont imposables.

 

Si l’une de ces deux conditions n’est pas respectée, le propriétaire-bailleur est alors considéré comme un Loueur Meublé Professionnel (LMP). Ce qui implique un régime fiscal différent et moins intéressant.

Le régime fiscal

Lorsque vous vous lancez dans la location meublée non professionnelle, deux régimes fiscaux se présentent à vous : le régime Micro-BIC ou le régime réel. Vous devez opter pour l’un ou pour l’autre mais tous deux possèdent leurs propres avantages fiscaux
Quoiqu'il en soit, vous devez dans les 15 jours débutant votre activité remplir le formulaire P0i (Cerfa numéro 11921) afin d’obtenir votre numéro de SIRET et sélectionner votre régime d’imposition.

Le régime Micro-BIC

Le régime réel

Si vos recettes locatives ne dépassent pas les 72 600 € par an, vous êtes soumis à ce régime. Vous profitez alors d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes.

Lorsque vos revenus excèdent les 72 600 € par an, vous êtes soumis au régime réel (ou réel simplifié). Cela signifie qu’il est possible de déduire de ses recettes les charges (travaux, frais, impôts, taxes…) et ainsi amortir son bien. Même si vos recettes ne dépassent pas le plafond, vous pouvez quand même demander à intégrer ce régime fiscal pour une durée déterminée (mais renouvelable).

Comment fonctionne l'amortissement en LMNP ?

Avec le régime réel simplifié, il est possible d’amortir différentes dépenses (mobilier, travaux, etc.) ainsi que tous les "composants" du logement (jusqu’à 90 %). Cela signifie que pendant une période donnée, vous pouvez déduire de vos recettes locatives déclarées, et de manière linéaire, un pourcentage correspondant à la perte de valeur estimée de chaque composant. Tous les composants d’un logement ne s’amortissent pas selon les mêmes taux ni de les mêmes durées.

 

Composant

Part du composant dans le prix total du logement

Durée d’amortissement

Gros œuvre

50 %

55 à 80 ans

Électricité

5 %

25 ans

Toiture

10 %

25 ans

Façade

5 %

10 ans

Installation générale et technique

30 %

10 ans

Agencement

15 %

10 ans

 

Lorsque vous aménagez votre appartement meublé, vous pouvez amortir les équipements installés et les travaux courants effectués à condition que leur montant soit supérieur à 600 €. La durée d’amortissement varie en fonction du type d’équipement et des travaux.

 

Type d’équipement

Durée d’amortissement

Canapé

12 ans

Peinture

10 ans

Table de séjour

10 ans

Matériel électrique

8 ans

Literie

6 ans

Électroménager

5 ans

 

Les durées et les pourcentages présentés ci-dessus restent cependant théoriques et peuvent varier. Nous ne pouvons que vous conseiller de vous entourer de professionnels de la gestion locative experts sur toutes les problématiques du LMNP.

LMNP et Censi Bouvard, des avantages supplémentaires

Le dispositif Censi Bouvard est un dispositif très attractif dans le cadre d'un investissement immobilier en LMNP. Si vous achetez un logement meublé neuf dans une résidence de service, en plus des avantages fiscaux du loueur meublé non professionnel, s’ajoutent des réductions d’impôt sur le revenu.

En couplant le Censi Bouvard avec le LMNP, vous pouvez en effet obtenir :

  • 11 % de réduction d’impôt sur le montant investi dans la limite de 300 000 €  avec une location meublée dans le neuf.
  • Reporter pendant 6 ans la réduction d'impôt
  • Récupérer la TVA à 20 % en investissant dans un appartement meublé.
  • Le versement sécurisé des loyers pendant 9 ans grâce au bail commercial signé avec le gestionnaire.

 

Comment fonctionne le dispositif Censi Bouvard ?

lmnp -censi-bouvard

La loi Censi Bouvard en place depuis 2009 et valable jusqu’au 31 décembre 2021 offre des réductions d’impôt particulièrement intéressantes. Vous pouvez en effet déduire des impôts 11 % du montant de votre investissement dans un logement meublé.

Un investissement locatif en Censi Bouvard n'est possible que pour :

  • Les logements neufs
  • Les logements achetés en l’état futur d’achèvement (VEFA)
  • Les logements achevés depuis 15 ans et ayant fait l’objet d’une réhabilitation et de travaux

 

Le logement meublé neuf doit également faire partie d’une résidence dite de services comme :

  • Un EHPAD
  • Une résidence étudiante
  • Une résidence sénior
  • Une résidence d’affaires

 

En faisant l'acquisition d'un logement neuf meublé dans une résidence de service, vous signez  un bail commercial avec un gestionnaire de résidence. Le gestionnaire locatif s’occupe de la location de votre bien et vous verse les loyers. En tant que propriétaire-bailleur vous devez vous engager à louer le bien meublé pendant au moins 9 ans pour profiter des avantages du Censi Bouvard.

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