Le LMNP
Le loueur meublé non professionnel (LMNP) est un dispositif très avantageux dans le cadre d’une location meublée. Fiscalité, réduction d’impôt, récupération de la TVA… vous souhaitez investir dans l'immobilier ? Découvrez tous les atouts du LMNP !
Investir en Loueur Meublé Non Professionnel
Le LMNP, de quoi parle-t-on ?
Dans une période où les placements intéressants se font de plus en plus rares, le statut LMNP offre un taux de rentabilité compris entre 4,5 et 7 %.
Alors si vous souhaitez augmenter votre patrimoine, percevoir des revenus complémentaires réguliers, bénéficier d’avantages fiscaux, n’attendez plus pour découvrir tous les atouts du régime de la location meublée non professionnelle.
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De nombreux avantages
Si vous investissez dans une location meublée, le statut du loueur meublé non professionnel constitue une excellente opportunité, et ce, à plusieurs niveaux :
- Une rentabilité supérieure à la location d’un bien nu, de 10 à 15 % supérieure.
- Une fiscalité intéressante et plus avantageuse que pour un bien nu (amortissement du mobilier, des travaux et possibilité d’amortir le bien jusqu’à 90 % du prix d’achat).
- Avec une location meublée dans le neuf, vous pouvez profiter d’une réduction d’impôt de 11 % sur le montant investi dans la limite de 300 000 €.
- Si vous achetez un logement meublé neuf, vous pouvez aussi récupérer la TVA à 20 % selon différentes modalités.
- Vous disposez d’un versement sécurisé des loyers pendant 9 ans grâce au bail commercial signé avec le gestionnaire.
Tout savoir des avantages du LMNP
Quelles sont les conditions à remplir pour obtenir le statut LMNP ?
Le loueur meublé non professionnel est un régime fiscal qui s’applique aux propriétaires-bailleurs qui louent un bien meublé. Il peut s’agir d’un logement ancien ou d’un logement neuf. L’important est que le bien soit meublé, c’est-à-dire qu’il possède tous les équipements et le mobilier pour être habitable immédiatement.
La liste des biens nécessaires pour que la location soit considérée comme meublée est fixée par un décret, il s’agit : de la literie, du four, de la vaisselle, des tables et des sièges, etc. Vous devez aussi être fiscalement domicilié en France.
Le statut LMNP vous impose des règles fiscales précises :
- Les recettes locatives doivent demeurer inférieures à 23 000 €, sinon vous serez qualifié professionnel (LMP)
- Vos revenus tirés de la location ne doivent pas dépasser 50 % de vos revenus globaux.
Si l’une de ces deux conditions n’est pas respectée, le propriétaire-bailleur est alors considéré comme un Loueur Meublé Professionnel (LMP). Ce qui implique un régime fiscal différent.
Comment fonctionne la fiscalité avec le loueur meublé non professionnel ?
Lorsque vous vous lancez dans la location meublée non professionnelle, deux régimes fiscaux se présentent à vous. Vous devez opter pour l’un ou l’autre.
Le régime Micro-BIC. Si vos recettes locatives ne dépassent pas les 70 000 € par an, vous êtes soumis à ce régime. Vous profitez alors d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes. Il s’agit d’un régime intéressant si vos charges demeurent inférieures à 50 %.
Le régime réel. Lorsque les revenus excèdent le plafond du micro- BIC, le propriétaire relève du régime réel (ou réel simplifié). Cela signifie qu’il est possible de déduire de ses recettes les charges (travaux, frais, impôts, taxes…) et les amortissements. Même si vos recettes ne dépassent pas le plafond de 70 000 €, vous pouvez quand même demander à intégrer ce régime fiscal pour une durée déterminée (mais renouvelable).
Amortir un bien en LMNP
Avec le régime réel simplifié, il est possible d’amortir différentes dépenses (mobilier, travaux, etc.) ainsi que tous les "composants" du logement en lui-même (jusqu’à 90 %). Cela signifie concrètement que pendant une période donnée, vous pouvez déduire de vos recettes locatives déclarées, et de manière linéaire, un pourcentage correspondant à la perte de valeur estimée de chaque composant. Tous les composants d’un logement ne s’amortissent pas selon les mêmes taux ni de les mêmes durées.
Durées et pourcentages d’amortissement pour un logement en LMNP
Composant | Part du composant dans le prix total du logement | Durée d’amortissement |
|---|---|---|
Gros œuvre | 50 % | 55 à 80 ans |
Électricité | 5 % | 25 ans |
Toiture | 10 % | 25 ans |
Façade | 5 % | 10 ans |
Installation générale et technique | 30 % | 10 ans |
Agencement | 15 % | 10 ans |
Lorsque vous aménagez votre bien meublé, vous pouvez amortir les équipements installés et les travaux courants effectués à condition que leur montant soit supérieur à 600 €. La durée d’amortissement varie en fonction du type d’équipement et des travaux.
Exemples d'amortissements
Type d’équipement | Durée d’amortissement |
|---|---|
Canapé | 12 ans |
Peinture | 10 ans |
Table de séjour | 10 ans |
Matériel électrique | 8 ans |
Literie | 6 ans |
Électroménager | 5 ans |
En savoir plus sur les régimes d'imposition
Les durées et les pourcentages présentés ci-dessus restent cependant théoriques puisque plusieurs facteurs peuvent les faire varier. Nous ne pouvons que vous conseiller de vous entourer de professionnels experts sur toutes les problématiques du LMNP.
Les atouts de la location meublée non professionnelle dans le neuf
La loi Censi Bouvard est un dispositif très attractif pour les investisseurs locatifs en LMNP. Aux avantages fiscaux du loueur meublé non professionnel, s’ajoutent des réductions d’impôt. Avec le LMNP couplé à la loi Censi Bouvard, vous pouvez en effet :
Un loyer supérieur à une location nue
11 % de réduction d'impôt répartie sur 9 an
Reporter pendant 6 ans la réduction d'impôt
Récupérer la TVA à 20 % sur le prix d'achat
Quelles sont les conditions pour profiter des avantages du LMNP-Censi Bouvard ?
Un investissement locatif en Censi Bouvard fonctionne uniquement pour :
- Les logements neufs
- Les logements en l’état futur d’achèvement (VEFA)
- Les logements achevés depuis 15 ans et ayant fait l’objet d’une réhabilitation et de travaux
Il doit également s’agir d’une résidence dite de services comme :
- Un EHPAD
- Une résidence étudiante
- Une résidence sénior
- Une résidence d’affaires
Un gestionnaire de résidence prend en charge votre location, vous signez avec celui-ci un bail commercial. Concrètement, le gestionnaire locatif s’occupe de la location de votre bien et vous verse les loyers. Le propriétaire-bailleur doit quant à lui s’engager à louer le bien meublé pendant au moins 9 ans pour profiter des avantages du Censi Bouvard.
Récupérer la TVA : quelle sont les obligations à respecter ?
En plus des réductions d’impôt, il est possible avec le LMNP – Censi Bouvard de récupérer la TVA à 20 %. Il faut pour cela que les loyers soient soumis à la TVA à 5,5 % et déclarer ses revenus sous le régime fiscal des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
La résidence de services dans laquelle vous avez investi doit également proposer au moins trois services parmi les quatre listés ci-dessous :
La réception | L'entretien |
Le petit-déjeuner | La fourniture de linge de maison |
En revanche, vous devez conserver votre logement meublé neuf pendant 20 ans pour récupérer entièrement la TVA. En effet, si vous le revendez pendant cet intervalle de temps, vous devrez rembourser la TVA au prorata du nombre d’années restantes. Exemple, si vous revendez votre location meublée après 11 ans, vous devrez restituer les 9/20e de la TVA.
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