Les avantages de la fiscalité en LMNP
Investir dans l’immobilier avec le statut de loueur meublé non professionnel permet de bénéficier de certains avantages fiscaux. Ces avantages dépendent du statut fiscal que vous choisissez : régime micro-BIC ou régime réel. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la fiscalité en LMNP.
La flexibilité du statut LMNP
Le principal atout du LMNP est sa souplesse. Pour profiter de ce statut, il suffit de vous déclarer en tant que Loueur Meublé Non Professionnel, à l’aide du formulaire P0i de début d’activité. Ce formulaire doit ensuite être transmis auprès du greffe du tribunal de commerce auquel vous êtes rattaché, et ce, dans un délai de 15 jours après le début de la mise en location. Vous obtiendrez ainsi un numéro SIRET qui officialise votre statut de loueur meublé non professionnel. À noter que s’il s’agit d’une location meublée de tourisme, vous devrez vous tourner vers votre mairie pour effectuer une déclaration différente par le biais du formulaire Cerfa 14004.
Si vous souhaitez reprendre le bien pour votre usage personnel, ou le vendre, il sera possible de le faire quand vous le souhaitez (selon les conditions du bail bien entendu). Rien ne vous oblige à conserver votre activité de LMNP plusieurs années.
LMNP : micro-BIC ou régime réel ?
Les revenus locatifs d’une location meublée sont considérés comme des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Ils ne s’ajoutent aux revenus fonciers provenant d’une éventuelle location nue.
Dès lors, le contribuable peut opter entre deux régimes distincts pour l’imposition de ses revenus locatifs :
- Le régime micro-BIC
- Le régime réel
Micro-BIC : le choix de la simplicité
Si votre activité de loueur en meublé non professionnel vous rapporte moins de 23 000 euros par an, vous êtes automatiquement affilié au régime micro-BIC, à moins d’effectuer des démarches pour passer au régime réel.
Il ne permet pas de déduire les charges réellement engagées pour l’exploitation du bien immobilier. Cependant, il propose un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives (30 % s’il s’agit de location saisonnière non-classée et 50 % en cas de location saisonnière classée).
Pour répondre à la question comment déclarer en LMNP micro-BIC ? C’est simple. Il vous suffit d’inscrire les revenus issus de cette activité sur le formulaire 2042 C PRO à joindre à votre déclaration de revenus.
Par exemple, si vous avez gagné 20 000 euros au titre des loyers encaissés, vous bénéficierez d’un abattement de 10 000 euros sur ce bénéfice. Attention, ce type de fiscalité LMNP est avantageux uniquement si vos charges ne sont pas trop importantes. Si celles-ci dépassent 50 % de vos revenus locatifs, il convient d’opter pour le régime réel. Une solution qui peut s’avérer intéressante même si le plafond de charges n’est pas atteint.
La fiscalité LMNP en régime réel
Le régime réel est un système fiscal qui peut se révéler très avantageux pour un loueur en meublé non professionnel. Il permet de déduire l’ensemble des charges liées au logement meublé mis en location. On parle alors d’amortissement.
Les charges sont par exemple : les intérêts d’emprunt, des éventuels travaux, des frais de gestion, des frais de syndic, le renouvellement du mobilier, etc. Avec la fiscalité LMNP en régime réel, il est possible de déduire l’ensemble de ces frais des recettes collectées au cours de l’année (les loyers).
Ce régime fiscal s’avère donc souvent plus intéressant que le micro-BIC. Cependant, le régime réel demeure relativement complexe et nécessite de faire appel à un expert-comptable pour ne pas commettre d’erreurs. En plus du formulaire 2042 C Pro, il convient de remplir les formulaires 2031 et 2033.
Changer de régime fiscal, c’est possible !
Si vous vous lancez dans l’investissement locatif en LMNP, il est fort probable que vous soyez à vos débuts directement affilié au micro-BIC. Vous allez bénéficier d’un abattement de 40 % sur vos recettes locatives de l’année écoulée. Le régime micro-BIC est utilisé par la majorité des loueurs en LMNP dont les revenus n’excèdent pas le plafond de 23 000 euros.
Néanmoins, comme nous l’avons vu, avec l’aide d’un expert-comptable, il peut se révéler plus intéressant de choisir le régime réel. Vous pouvez opter pour cette solution dès la première année, mais il est également possible de changer de régime fiscal LMNP. Pour cela, vous devez vous adresser au SIE, le service des impôts des entreprises.
Cette démarche doit impérativement être accomplie avant le 1er février de l’année en cours. Ainsi, si vous envisagez un changement de régime fiscal pour les revenus perçus au cours de l’année 2025, votre demande doit être adressée au SIE avant le 1er février 2025.
Vous l’avez compris, les avantages du statut LMNP sont nombreux : flexibilité, fiscalité attractive, simplicité des démarches, il ne vous reste plus qu’à trouver le bien qui convient à votre stratégie patrimoniale !
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