Tout savoir sur la garantie décennale

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Tout savoir sur la garantie décennale

Mis à jour le 14 décembre 2023

La garantie décennale est une obligation légale pour tous les constructeurs qui protège le propriétaire contre des dommages pouvant survenir dans les 10 années suivant la livraison du bien.

Fonctionnement
Les dommages concernés
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La garantie décennale

Après la livraison du logement, vous disposez de trois principales garanties pour protéger votre habitation : la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale.

Tous les types de défauts ne sont pas couverts par la garantie décennale. Il s’agit des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui le rendent inhabitable. Si vous constatez des malfaçons, vous devez en avertir le maître d’ouvrage qui se retournera contre le constructeur pour que ce dernier répare les dommages apparus.

Comment fonctionne la garantie décennale ?

garantie décennale chantier

L’assurance construction qui marque la création de la garantie décennale a été instituée en 1972 dans le cadre de la loi Spinetta.

Tout constructeur est soumis à un régime de responsabilité décennale lorsqu’il entreprend des travaux sur un bâtiment neuf ou ancien. Il peut s’agit de travaux de construction, de reconstruction, de réhabilitation ou de rénovation. Le constructeur peut être : un entrepreneur, un maître d'œuvre, un architecte, un lotisseur, un bureau d’étude, etc. ou une personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage (maçon, électricien...).
Le constructeur doit obligatoirement souscrire à une assurance-dommage décennale pour couvrir la garantie décennale et ce avant l’ouverture du chantier.
Le maître d’ouvrage (par exemple : le promoteur immobilier) doit également de son côté souscrire à une assurance de dommage (« l’assurance dommages-ouvrage »).

Un constructeur engage sa responsabilité pour 10 ans en cas de dommage sur un ouvrage. Et cette responsabilité se transmet en cas de revente du bâtiment.

Quels sont les dommages concernés par la garantie décennale ?

D’après l’article 1792 du Code civil, la garantie décennale concerne ainsi deux types de dommages distincts :

Les dommages qui touchent et menacent la solidité du bâtiment et de ses équipements indissociables

Les dommages qui rendent inhabitable le bâtiment

Les dommages peuvent être : un risque d’effondrement, l’affaissement d’un plancher, une malfaçon dans les fondations, un défaut dans la charpente ou la toiture… Les équipements indissociables ne peuvent être déplacés, démontés ou remplacés sans abîmer ou enlever une partie de la structure du bâtiment (ex. canalisations, chauffage central...).

Dans tous les cas, les habitants ne peuvent pas jouir pleinement de leur logement, à cause de : fissures sur un mur, la façade ou la toiture, d'infiltrations d’eau, d'un défaut d’isolation thermique, un dysfonctionnement des équipements de chauffage, etc.

Pour résumé, la garantie décennale s’applique au gros œuvre, les éléments dits mobiles comme les portes et les fenêtres sont exclus de cette garantie. Les dommages dits esthétiques ne sont pas pris en compte par la garantie décennale, les petites fissures, les modifications de couleurs de matériaux (l’altération des teintes) car ils ne remettent pas en cause la solidité de la construction ni l’usage du bâtiment.

C’est le cas aussi des dégâts liés à la pose d’équipements dissociables (radiateurs, robinetterie…) qui sont eux couverts par la garantie biennale. Enfin, les dégâts résultant d’une cause étrangère, de l’usure ou de l’usage des habitants n’entrent pas dans le cadre de la garantie décennale.

Combien de temps fonctionne la garantie décennale ?

Selon l'article 1792-4-1 du Code civil la garantie décennale ou l'assurance de responsabilité civile décennale couvrent les dommages qui apparaissent sur un logement pendant 10 ans. Ce délai démarre à la signature de la réception des travaux lorsque le maître d’ouvrage accepte l’ouvrage (avec ou sans réserve).

Dans les faits, la garantie décennale peut s’étendre au-delà des 10 ans lorsqu’une action en justice portant sur un dommage dans le bâtiment est menée pendant la période de couverture de la garantie.

femme casque chantier

Si la procédure s’étend sur plusieurs mois, la garantie durera 10 ans plus les mois qu’a duré l’action en justice.

Comment faire fonctionner la garantie décennale ?

Si vous avez acheté un logement neuf en VEFA auprès d'un promoteur, c’est à celui-ci d’intervenir en qualité de maître d’ouvrage. Dès que vous remarquez un vice ou une malfaçon, il faut avertir le promoteur par lettre recommandé en précisant les malfaçons constatées.

Si les défauts observés sont relatifs aux parties communes, c’est au syndic de copropriété à alerter le promoteur. Ce dernier met ensuite en demeure le constructeur de procéder aux réparations, si celui-ci refuse ou ne réalise pas les travaux dans les délais impartis, il est ensuite possible de saisir le tribunal de grande instance.

Dans le cas où la société de construction n’existe plus ou est insolvable, le maître d’ouvrage peut se retourner contre la compagnie d’assurance à laquelle avait souscrit le constructeur. Pour éviter aux habitants l’attente d’un procès et faciliter la résolution de ce type de conflit, le législateur a créé l’assurance dommages-ouvrage.

Le principe de l’assurance dommages-ouvrage

Toute personne ou entreprise faisant réaliser des travaux de construction doit obligatoirement souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier (Article L242-1 du Code des assurances). En cas de sinistre, cette assurance permet de rembourser rapidement la totalité des travaux de réparation couverts par la garantie décennale.

Le sinistre doit être déclaré auprès de l’assureur qui dispose d’un délai maximal de 90 jours pour présenter une offre d’indemnité. Si l’assureur refuse d’appliquer la garantie d’assurance-dommages, le maître d’ouvrage a la possibilité de saisir le Bureau central de tarification.

L’assurance dommage-ouvrage prend effet après la garantie de parfait achèvement (1 an après la livraison de la construction) et se termine en même temps que la garantie décennale.

L’assurance dommages-ouvrage sert à préfinancer la réparation des dommages qui entrent dans le cadre de la garantie décennale. Le but est de ne pas attendre une décision de justice qui statuera sur les responsabilités de chacune des parties pour engager les travaux qui touchent à la solidité de la construction ou procéder au remboursement des travaux. À charge ensuite à l’assureur de faire un recours contre le constructeur responsable.