Louer abordable : quels sont les avantages fiscaux ?

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Louer abordable : comment réduire ses impôts?

Mis à jour le 14 décembre 2023

Depuis le 1^er janvier 2017, le dispositif Louer abordable ou loi Cosse permet aux propriétaires de mettre leurs biens en location à un loyer modéré en échange d'avantages fiscaux. Afin de relancer une loi trop méconnue et toucher un maximum de propriétaires, la ministre Emmanuelle Wargon a mis au point une réforme du dispositif. Plus d'avantages, une ouverture à tous les logements. Découvrez les évolutions de Louer abordable.

Comprendre la réforme
Avantages et évolutions
Les conditions

Quelles différences entre l'ancien et le nouveau dispositif ?

À partir du 1^er janvier 2022, le dispositif Louer abordable évolue pour toucher un public plus large. Depuis son entrée en vigueur en 2017, la loi Cosse ou Louer abordable donne droit aux propriétaires à une déduction fiscale s'ils louent leurs biens à un prix abordable en direction des ménages modestes.

Moins le montant du loyer est élevé, plus la déduction fiscale devient importante (entre 15 % et 85 %). Pourtant, ce dispositif n'a pas trouvé son public depuis sa mise en place : manque de rentabilité des loyers, un plafond trop bas pour assurer une rentabilité en zones tendues, etc.

Louer abordable, de nouveaux avantages fiscaux

En 2022, l’avantage fiscal de Louer abordable deviendra une réduction d’impôt et non plus une déduction fiscale. De nouvelles consignes sont ajoutées afin de simplifier et rendre plus juste le dispositif. Plus le bailleur demandera un loyer décoté, plus la réduction d’impôt sera importante. Tous les logements seront éligibles quelle que soit l’adresse, le zonage, la typologie de biens, la superficie, mais aussi l’imposition du bailleur.

Les abattements fiscaux selon la décote effectuée sur le loyer

Louer abordable 2022	Décote de loyer	Taux de réduction d'impôts sans intermédiation locative* (IML)	Taux de réduction d'impôts avec intermédiation locative* (IML)
Location intermédiaire	- 15 %	15 % des loyers perçus	20 % des loyers perçus
Location sociale	- 30 %	35 % des loyers perçus	40 % des loyers perçus
Location très sociale	- 45 %	Uniquement en IML	65 % des loyers perçus

Votre réduction d'impôt = Taux de réduction d'impôts x loyers perçus

D'après la ministre du Logement, la réforme de la loi Cosse permettrai aux propriétaires de gagner en fonction des situations entre 0,5 et 3 mois de loyer. Le principe est le suivant, plus le loyer est décoté, plus l'avantage fiscal grimpe.

Quelles sont les conditions à remplir ?

Le dispositif Cosse nécessite de respecter plusieurs conditions. Des conditions qui touchent autant le logement en lui même que les locataires et le contrat de location.

Les conditions liées au logement

Le bien doit être non meublé
Le bien doit être la résidence principale pour le locataire
Le bien loué peut être ancien ou neuf
Le bien doit respecter un niveau de performance énergétique (les logements classés F ou G au DPE ne peuvent prétendre au dispositif)

Les conditions liées au locataire

Le locataire ne doit pas être de la même famille que le bailleur (ascendant, descendant)
La signature d'une convention entre le propriétaire et l'Agence Nationale de l'Habitat (ANAH), contrat louer mieux. La durée des conventions est unifiée à six ans.
Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser des plafonds de ressources

Qu'est-ce que l'intermédiation locative ?

L'intermédiaire locative est un système visant à sécuriser les relations entre un propriétaire et un locataire, en faisant appel à un tiers (organisme agréé, association...). Le but est de permettre à des ménages en difficulté de trouver un logement. En échange, le propriétaire reçoit l'assurance par le tiers du paiement des loyers, de la remise en état en cas de dégradation et d'avantages fiscaux. Il existe différentes formes d'intermédiation locative: Solibail, Louer abordable, par mandat de gestion via une Agence immobilière en vocation sociale.

D'autres dispositifs pour diminuer ses impôts

La loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif offrant aux ménages la possibilité d’investir dans un logement neuf et en échange de profiter d’une réduction d’impôt. C’est une solution particulièrement intéressante pour augmenter son patrimoine et percevoir des revenus réguliers. Le propriétaire en s’engageant à louer son logement pendant une durée déterminée peut déduire de ses impôts un pourcentage fixé sur le prix d’achat. Plus la durée d’engagement de location est longue, plus la réduction sera importante (12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % de réduction pour 12 ans). Le dispositif a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2022 dans les mêmes conditions avant d’offrir une réduction d’impôt dégressive jusqu’en 2024.

Le Censi-Bouvard

La loi Censi Bouvard permet de réduire ses impôts lors d’un investissement locatif meublé en résidence de services. L’investisseur profite d’une réduction d'impôt de 11 % sur le prix d’achat du logement pendant 9 ans (dans la limite de 300 000€ du prix d’achat). Il est aussi possible de récupérer la TVA à 20 % si la résidence propose au moins trois services parmi les suivants : la réception, l’entretien, le petit-déjeuner, la fourniture de linge maison. En revanche, il faut conserver le logement pendant 20 ans, sous peine de devoir rembourser la TVA au pro rata du nombre d'années restantes.

La loi Denormandie

Le Denormandie s’adresse aux particuliers qui souhaitent réaliser un investissement locatif en achetant un logement à rénover. Ce dispositif offre à l’investisseur une réduction d’impôt égale à celle du Pinel, 12 % pour un engagement de location de 6 ans, 18 % pour un engagement de location de 9 ans et 21 % pour la prolongation de l’engagement jusqu’à 12 ans. Le logement doit se situer dans l’une des 222 villes moyennes qui ont signé la convention « Cœur de ville ». Le coût des travaux de rénovation doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Il est aussi obligatoire de mettre le logement en location.

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