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Vous êtes locataires ? 2 solutions d’achat immobilier : résidence principale ou investissement locatif

Mis à jour le 29 août 2022
Mis à jour le 29 août 2022

Vous êtes locataire et vous projetez d’investir dans l’immobilier ? Vous avez deux options : acheter un logement pour en faire votre résidence principale, ou bien investir dans le but de louer (et rester locataire de votre résidence principale). Vous trouverez au travers de cet article des éléments qui vous aideront à faire votre choix entre ces deux stratégies d’investissement immobilier.

Acheter votre résidence principale vous permet de ne plus payer de loyer

Investir dans la pierre permet de vous constituer un patrimoine transmissible à vos enfants ou petits-enfants. A court terme, devenir propriétaire vous donne la liberté d’aménager votre logement selon vos envies. Vous pouvez personnaliser la décoration, percer les murs et repeindre les sols sans avoir à solliciter l’accord d’un propriétaire-bailleur (ce qui est indispensable si vous êtes locataire).

Surtout, en devenant propriétaire de votre logement, vous n’avez plus de loyer mensuel à verser. Vous avez toujours une dépense mensuelle à assumer : le remboursement de votre crédit. Mais il s’agit d’un investissement sur lequel vous aurez un retour (lors de la revente de votre bien ou pour vous constituer un patrimoine) contrairement au règlement de votre loyer. De plus, les loyers vont augmenter du fait du retour de l’inflation (+ 2,48% sur un an au premier trimestre 2022, selon l’Insee). En effet, un propriétaire peut augmenter le loyer à la date anniversaire de signature du bail, dans la limite de l’indice de référence des loyers (IRL).

signature contrat pret location

Or, cet indice est calculé à partir du niveau d’inflation (entre autres données). De fait, plus cette dernière augmente, plus l’IRL progresse. Le dernier IRL publiait au Journal Officiel le 13 juillet s’établit à +3.6% pour le 2ème trimestre 2022

Enfin, en achetant votre résidence principale, vous préparez votre retraite : lorsque vous aurez remboursé votre crédit immobilier, vous n’aurez plus de budget à prévoir pour votre logement (hors frais d’entretien courants et taxe foncière). Vous pourrez alors dépenser vos pensions de retraite pour vos loisirs et vos projets.

 

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Acquérir votre résidence principale nécessite de prendre en compte toutes les dépenses liées à l’investissement

Lorsque vous achetez votre résidence principale, vous devez prendre en compte les frais fixes qui ne sont pas inclus dans le prix d’achat du bien. En anticipant ces dépenses (par exemple : les charges de copropriété, la taxe foncière, les frais d’emprunt, l’assurance de votre crédit…), vous pouvez bâtir un dossier de recherche de financement pertinent et conforme à votre investissement réel. Ainsi, le montant de votre crédit immobilier tient compte de l’intégralité des frais à votre charge et vous assure la tranquillité.

  >> À noter : 
Les frais de notaire représentent environ 8% du prix de vente pour un logement ancien et entre 2 et 3% pour un bien neuf. 

 

La localisation entre dans le calcul de rentabilité d’un bien immobilier

contrat maison clés

La durée d’immobilisation de votre investissement dépend des prix du marché immobilier local, à la location et à l’achat. En effet, l’achat de votre résidence principale devient rentable quand les dépenses liées à l’acquisition sont égales au montant total de loyers perçus durant la période. Selon le courtier en crédit immobilier Meilleurstaux, en 2021 il faut compter en moyenne 3 ans et 5 mois pour amortir les frais liés à l’acquisition d’un 70 m² en France. Dans les grandes agglomérations, ce délai est plus long, de l’ordre de 18 années. En revanche, le marché locatif y est très dynamique, et vous pouvez espérer trouver un locataire rapidement. 

En somme, acheter votre résidence principale ou rester locataire s’étudie en fonction de votre profil. Si les prix de l’immobilier sont trop élevés dans votre ville de résidence, vous pouvez plutôt choisir d’investir pour louer. 

 

  >> À noter :
Depuis la pandémie, en France, les prix de l’immobilier ont fortement augmenté. Ces douze derniers mois, parmi les 50 villes qui enregistrent les plus fortes hausses de prix dans l’ancien, selon la Fédération nationale des agents immobiliers (FNAIM), on retrouve en tête Le Mans (+13,0 % en moyenne), Tours (+12,8 %) et Caen (+12,4 %). De l’avis de bon nombre de professionnels de l’immobilier, les prix commencent à stagner depuis le début de l’année 2022 dans la plupart des villes du pays. 

 

Pinel, Censi-Bouvard, LMNP : acheter pour louer avec une fiscalité avantageuse

Investir dans la pierre pour louer ce logement et demeurer vous-même locataire est possible. Ainsi, vous pouvez investir un montant plus faible : soit en achetant un bien d’une superficie inférieure à celle de votre logement familial, soit en achetant dans une ville où les prix immobiliers sont moins élevés que dans votre ville de résidence. Et à court terme, vous disposez d’un complément de revenus pour vous protéger de l’inflation.

En investissant, vous vous constituez un patrimoine immobilier. De plus, vous pouvez bénéficier d’une fiscalité avantageuse. En effet, investir dans l’immobilier neuf pour louer vous permet de mobiliser le dispositif Pinel.

contrat calcul

Il existe des villes éligibles au dispositif dans chaque région. Jusqu’au 31 décembre 2022, ce dernier permet profiter d'une réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% dans la limite de 300.000 euros et de 2 opérations immobilières tous les ans. Pour cela, vous devez respecter le plafonnement des loyers en application et vous engager sur la durée de mise en location du bien (6, 9 ou 12 ans). Dès 2023, ces taux de défiscalisation sont réduits – sauf si le bien loué est vertueux sur le plan environnemental. Mieux vaut donc investir en 2022 pour profiter des taux des réductions d’impôt maximales. 

 

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  >> À noter :
  Avant d’investir il faut choisir le bon emplacement. Un investissement locatif rapportera si le bien est loué, il est donc important de choisir son logement en fonction de critères objectifs. Parmi eux : l’évolution de la démographie dans la ville, la présence d’étudiants, la proximité avec les commerces et les transports en commun, l’attractivité d’un territoire, la sécurité d’un quartier ou d’une résidence, les loyers moyens pratiqués dans le quartier... 

 

Vous pouvez également choisir d’acheter pour louer en meublé non professionnel (LMNP). Grâce à ce statut, vos revenus locatifs sont en grande partie défiscalisables selon le principe d’amortissement sur l’immobilier et le mobilier. L’amortissement en question est déductible du bénéfice d’exploitation. Ainsi, une partie des recettes n’est pas être soumise à l’impôt sur le revenu, ni aux prélèvements sociaux. Le LMNP peut concerner les achats locatifs « classiques » ou bien les résidences de services. Dans ce dernier cas, la résidence de votre bien offre des prestations supplémentaires : accueil, service de ménage, offre de repas… 

Jusqu’au 31 décembre 2022, vous pouvez également profiter du dispositif Censi-Bouvard. Il permet de réduire vos impôts de 11% sur neuf ans, dans la limite de 33.000 euros à condition que le bien soit loué pendant tout ce temps dans une résidence avec services (résidence senior, résidence étudiante…). Là encore, le montant maximum de l’opération ne peut dépasser les 300.000 euros par an.

 

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Primo-accédants ou futurs propriétaires-bailleurs : avez-vous intérêt à souscrire un emprunt immobilier ?

Votre projet d’acquisition d’un bien immobilier peut être facilité par l’obtention d’un crédit. En effet, en souscrivant un prêt immobilier, vous augmentez le montant disponible pour votre investissement. Le montant que vous pouvez emprunter dépend de votre apport personnel (au minimum 10% du prix de vente du bien) et de vos revenus. La mensualité de remboursement doit s’élever au maximum à 33 % de vos revenus totaux. Or, si vous êtes propriétaire-bailleur, les loyers que vous percevez s’ajoutent à vos revenus habituels. Ainsi, votre capacité d’emprunt est accrue

Malgré la hausse des taux annoncées par les banques centrales pour ralentir l’inflation, la période reste favorable pour emprunter. En effet, les taux de crédit immobilier commencent à remonter mais ils restent à un niveau historiquement bas. Selon l’Observatoire Crédit Logement CSA, le taux moyen d’un crédit immobilier (toutes durées d’emprunt et hors frais d’assurance) s’établit à 1,38% en mai 2022 contre 1,07% en mai 2021… Et contre plus de 3,5% entre 2002 et 2012 (avec un pic à plus de 5% lors de la crise financière de 2008). Emprunter de l’argent reste donc très intéressant pour les futurs acquéreurs.

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