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Acheter un bien en 2022 : ce qu’il faut savoir

Et si 2022 c’était l’année pour devenir propriétaire de sa résidence principale ? Évolution des prix, inflation, taux d’intérêt, conditions d’emprunt, on fait le point ensemble sur tous ces sujets.

2022, l’année pour devenir propriétaire ?

Bouleversé par l’épidémie de Covid, le secteur de l’immobilier n’en finit plus de se transformer. Plus de verdure, plus d’espace, les besoins en logements n’ont cessé d’évoluer ces derniers mois. Mais 2022, c'est aussi une année fortement impactée par l’élection présidentielle, l'application de la dernière réglementation environnementale (RE2020) et la hausse du coût des matériaux qui pèse sur les constructions neuves. Est-ce que les conditions sont réunies pour faire l'acquisition de son logement et réaliser son projet immobilier cette année ?

Des conditions d’emprunt plus strictes

Depuis le 1er janvier, les conditions d’emprunt se sont durcies pour les acquéreurs. Ce qui n’était en 2021 qu’une liste de recommandations du Haut Conseil de la Stabilité Financière pour les banques devient une obligation. S’ils ne se conforment pas à ces règles, les établissements bancaires sont susceptibles d’être sanctionnés (amendes, blâmes). Ils ont donc tout intérêt à appliquer les nouvelles dispositions sur les crédits immobiliers. Le but demeure identique, éviter la multiplication des cas de surendettement chez les ménages.

Concrètement, il est désormais interdit d’emprunter au-delà de 25 ans. Une dérogation existe toutefois dans le cas d’un achat neuf en l'état futur d'achèvement (VEFA) ou la durée d’emprunt peut être allongée de 2 ans portant à 27 ans la durée maximale du crédit. Dans les faits, les établissements bancaires avaient déjà drastiquement réduit l’octroi de crédit de 25 ans qui ne représentaient plus que 0,1 % des dossiers en 2021.

Le taux d’endettement est aussi strictement limité à 35 % avec l’assurance comprise. Les banques peuvent toutefois continuer à déroger à cette règle pour 20 % des crédits octroyés notamment lorsqu’il s’agit de l’achat d’une résidence principale par des primo-accédants. Dans un tel contexte, et pour être certain, d’obtenir votre financement, il est important de présenter un dossier solide. Limiter les prêts à la consommation et les découverts, ainsi que les dépenses imprévues est essentiel pour soigner son profil auprès des banques. Les établissements financiers ne souhaitant plus financer la totalité du crédit immobilier. L’apport personnel est aujourd’hui obligatoire, impossible d'espérer emprunter sans apport. En 2022, celui-ci devra être a minima de 10 % ce qui correspond environ au montant des frais de notaire, des frais de garantie ainsi que des frais de dossier. Autant de conditions qui rendent l'accession à la propriété plus difficile qu'en 2021.

Des taux d'emprunt toujours aussi bas

Vous ne l’avez pas manqué, les prix immobiliers ont très fortement augmenté en 2021. La hausse a été de 7,4 % pour les maisons et de 5,3 % pour les appartements, de plus, le prix moyen des logements (maisons et appartements confondus) n’a jamais été aussi élevé en France. En 2022, les prix des logements devraient croître sur tout le territoire, aucune baisse n’est prévue au regard de la demande actuelle. En revanche, on peut espérer une croissance plus modérée des prix. Les premières études sur le sujet tablent sur une hausse des prix autour de 2 %. Mais la situation sera différente selon que vous souhaitez acheter un bien en centre-ville, en banlieue ou dans une commune rurale. Dans les métropoles comme Bordeaux ou Lyon, la hausse spectaculaire des dernières années laisse sa place à une augmentation modérée des prix. Ce sont surtout les communes périphériques et les villes moyennes qui seront concernées par le rattrapage des prix. Le Haut Conseil du Notariat prévoit dans certains territoires des hausses de prix supérieures à 10 % notamment pour les maisons anciennes.

En 2021, l’inflation a également fait son grand retour et devrait s’installer dans la durée. Les prévisions actuelles pour le premier semestre 2022 sont de 2,5 % et de 3 % sur l’année. En toute logique, les taux d’emprunt auraient dû remonter, mais ce n’est toujours pas le cas. Une bonne nouvelle pour les emprunteurs qui peuvent profiter de taux très bas pour encore quelques mois. En ce début d’année, les taux des crédits immobiliers sont en moyenne de 1,25 % sur 25 ans, de 1,05 % sur 20 ans et de 0,93 % sur 15 ans. Les meilleurs dossiers profitent toujours de taux sous les 1 %. Les courtiers et spécialistes du crédit immobilier n'imaginent pas une remontée brutale des taux, ceux-ci devraient se maintenir à leur niveau. Il n’a jamais été aussi intéressant de souscrire à un emprunt pour financer son achat immobilier.

La hausse des coûts de construction 

Avec 1,2 million de transactions, l'année, 2021 a été celle de tous les records. Pourtant, beaucoup d'incertitudes planent sur le marché de l'immobilier en 2022. La frilosité des mairies et le contexte sanitaire pèsent sur le logement. L'offre de biens a diminué de 6  % sur un an. Le manque de construction dans l'immobilier neuf ne sera pas comblé en 2022, et ce, malgré une nette augmentation de la production. On prévoit de construire +10,3 % dans le logement individuel et +3,6 % dans le logement collectif. L'offre en appartement neuf devrait par conséquent s'étoffer dans les prochains mois.

À cause de la crise sanitaire, le bâtiment subit des difficultés d'approvisionnement et l'augmentation du prix des matériaux. + 31 % pour l'acier, entre + 8 et 30 % selon le type de béton, la hausse est aussi très nette pour le bois, le PVC, etc. Toutes ces hausses se répercutent fatalement sur le coût de la construction et pénalisent l'acheteur. La Fédération Française du Bâtiment (FFB) table sur une augmentation de 5 % du prix des logements neufs en 2022. L'entrée en vigueur au 1er janvier de la nouvelle réglementation environnementale (RE2020) pour réduire l'émission de gaz à effet de serre et la consommation énergétique des bâtiments neufs devrait générer aussi un surcoût. Bien qu'il soit encore trop tôt pour évaluer l'impact de cette norme. La FFB table sur une augmentation du prix des logements neufs de 5 à 10 % contre 3,2 % pour le ministère de la Transition écologique.

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