Les étapes d’un achat en VEFA
La Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est un contrat qui encadre l'achat d'un bien neuf par un particulier à un promoteur immobilier. La VEFA correspond à l’acquisition d’un logement qui n’existe pas encore, c’est un "achat sur plan". Ce type de vente est parfaitement encadré par la législation et comprend différentes étapes détaillées ci-dessous.
1. La signature du contrat de réservation
Vous avez choisi l’appartement neuf ou la maison neuve de vos rêves ? Il est temps de passer à la signature du contrat de réservation. Autrement appelée contrat préliminaire, la signature du contrat de réservation vous permet de réserver le bien.
Le contrat contient des mentions obligatoires qui sont :
- La surface habitable
- Le nombre de pièces principales, des pièces de services ainsi que les dépendances
- La localisation du logement au sein de l’immeuble et du fait qu’il s’agit ou non d’une copropriété
- Le plan de vente, le plan de masse
- Une notice descriptive avec les matériaux utilisés, les équipements prévus dans votre bien et dans les parties communes s’il s’agit d’une résidence neuve
- Le prix de vente
- La date de signature de l’acte
- Le délai de livraison du logement
- Les mentions légales (notamment les conditions suspensives)
S’il n’est pas obligatoire, le versement du dépôt du garantie est une pratique habituelle dans ce type de contrat. Le dépôt est aussi strictement encadré par la loi. Il n’est pas versé directement au promoteur immobilier, mais sur un compte bloqué jusqu’à l’acte de vente définitif. Le dépôt de garantie est de 5 % du prix prévisionnel si la vente est dans l’année, 2 % entre 1 et 2 ans, aucun dépôt si le délai dépasse les 2 ans.
2. La confirmation du contrat de réservation
Le contrat de réservation est ensuite transmis par courrier recommandé. Vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours pour vous rétracter.
3. La recherche de financement
En général, vous disposez de 45 jours pour obtenir le financement de votre achat immobilier. Il s’agit d’ailleurs d’une condition suspensive dans le contrat de réservation. Comme la majorité des Français vous ne disposez pas de la somme, vous allez donc recourir à un crédit immobilier. Pour concrétiser votre projet, rapprochez-vous de votre établissement bancaire ou d’un courtier. Celui-ci travaillera à trouver les meilleures conditions d’emprunts pour votre prêt immobilier (taux d’intérêt, frais d’assurance réduit…).
Si vous passez par un établissement bancaire spécialisé ou non, pensez à faire jouer la concurrence pour obtenir les taux d’intérêt les plus intéressants. Sachez également que différents prêts immobiliers aidés peuvent s’adosser à votre emprunt immobilier, c’est le cas du Prêt à taux zéro (PTZ), du Prêt à l’accession sociale ainsi que de différents prêts mis en place par les collectivités territoriales.
4. La signature de l’acte de vente
Une fois les conditions réunies, vous allez pouvoir signer l’acte authentique de vente. L’acte de vente vous est remis un mois avant la date de la signature. L’objectif est de pouvoir vérifier tous les détails du contrat et observer si ce dernier est bien identique au contrat de réservation. La signature de l’acte de vente se déroule ensuite chez le notaire. Il conserve un exemple de l’acte et vous en remet une copie en main propre ou par recommandé.
Le contrat de vente comprend les mentions suivantes :
- La description définitive du logement (surfaces, équipements, matériaux utilisés…
- La situation du logement dans l’immeuble et la situation des immeubles voisins
- L’échéancier des paiements
- La date d’achèvement des travaux estimée
- La date de livraison
- La clause de pénalités en cas de retard
- La garantie d’achèvement des travaux et les garanties financières
- Le règlement de la copropriété (si votre achat prend place dans un programme immobilier neuf)
5. Les appels de fonds
Le paiement dans le cadre d’une VEFA est échelonné dans le temps. Vous ne réglez pas l’intégralité de votre achat immobilier lors de la signature de l’acte de vente. Le paiement s’effectue à mesure de la construction de l’ouvrage. Ils existent différents paliers de versements qui sont établis par la loi et qui sont mentionnés dans le contrat de réservation et le contrat de vente. Vous devez vous acquitter de :
- 35 % du prix du logement lorsque les fondations sont achevées.
- 70 % du prix du logement lors de la mise hors d’eau du logement (après l’achèvement des murs et de la toiture).
- Jusqu’à 95 % du prix total du logement lorsque l’immeuble est achevé.
- 5 % restants à régler à la réception des travaux en l’absence de problème de conformité
Il existe d’autres niveaux intermédiaires dans l’appel de fond, renseignez vous auprès du Promoteur pour avoir un niveau de détail supérieur.
6. La livraison
Avant la livraison finale et la remise des clés de votre logement, le promoteur peut vous convoquer pour une visite cloisons achevées ou une visite de pré-livraison. L’objectif est de découvrir votre logement. Si vous relevez des défauts, vous pourrez demander qu’ils soient corrigés lors de la livraison définitive.
Le jour de la remise des clés vous est communiqué à l’avance par le promoteur immobilier. Vous avez rendez-vous au sein du programme neuf avec un chargé de livraison (généralement au sein d’un appartement témoin). Vous visitez votre logement neuf et vérifier que celui-ci correspond à vos attentes et au plan initial. Vérifiez bien chaque détail de votre bien, ce dernier doit être dépourvu de vices cachés. Si vous constatez des problèmes et des irrégularités, ces derniers sont consignés dans le procès-verbal de livraison. Ce procès-verbal est imprimé sur place et vous est remis. Le promoteur s’engage à corriger les défauts constatés. Le chargé de livraison détaille également les différences procédures concernant les contrats d’eau, d’électricité. Si tout est en ordre, vous devrez vous acquitter des 5 % restants du prix d’achat du logement.
7. Les garanties
Acheter son logement neuf en VEFA est particulièrement sécurisant. Avant même la livraison de votre bien, celui est protégé par deux garanties. La garantie de remboursement vous permet de récupérer la totalité de vos paiements en cas de défaillance du promoteur. Mais vous pouvez aussi bénéficier de la garantie d’achèvement des travaux. Si votre promoteur est dans l’incapacité de terminer les travaux, un établissement financier prend le relai et va s’assurer que le chantier se réaliser jusqu’à la livraison des logements.
Le jour suivant la livraison de votre logement, la garantie de parfait achèvement démarre. Elle dure un an et vous protège contre les dégâts qui seraient liés à une usure anormale de votre bien. Le promoteur se doit d’effectuer les réparations. Avec la garantie biennale, ce sont les équipements du logement qui sont protégés pendant 2 ans. Par équipement, on entend les éléments dissociables comme le chauffage, l’éclairage, les sanitaires, les fenêtres, etc. Pendant 10 ans, vous êtes également couverts par la garantie décennale. Cette garantie vous protège contre les vices cachés et les malfaçons qui touchent à la structure du bâtiment (toiture, canalisation, fondation).
