Qu'est-ce que la VEFA - Vente en l'État Futur d'Achèvement ?

Aussi appelée « achat sur plan », la Vente en l’État Futur d’Achèvement est un contrat juridique portant sur un bien immobilier à construire ou en cours de construction. À travers ce contrat, l’acquéreur devient propriétaire du sol lorsqu’il signe le contrat de vente, puis propriétaire du logement au fur et à mesure de la construction. Ce type de contrat est encadré par la législation et notamment le Code de la construction et de l’habitation. L’acheteur obtient également l’engagement du promoteur à livrer le bien dans un délai déterminé. Spécialiste de la promotion immobilière, le groupe Pichet vous accompagne à toutes les étapes de votre achat en VEFA.

La législation prévoit deux types de contrats dans le processus d’achat en VEFA : le contrat préliminaire et le contrat définitif.

Il s’agit d’un contrat de réservation par lequel le promoteur/réservataire s’engage à vendre le bien immobilier à l’acquéreur/réservant à un prix donné. On l’utilise généralement lorsque la construction du bien n’a pas encore débuté : le projet est présenté sur un plan ou par maquette. L’engagement de l’acquéreur n’est valable que sous certaines conditions sur lesquelles les deux parties se sont clairement entendues. Ce contrat doit se faire par écrit, invalidant toute autre promesse de vente ou d’achat du bien. Il doit faire mention de certaines informations essentielles prévues par le Code de la Construction et de l’Habitation.

Ces informations sont la situation géographique exacte du bien, la description exhaustive des biens ou du plan retenu (surface approximative d’habitation, nombre de pièces, disposition intérieure et extérieure…), une note descriptive sommaire de la nature et de la qualité des matériaux et éléments d’équipement à utiliser, le prix de vente, le délai d’exécution des travaux, le montant du dépôt de garantie, les conditions éventuelles de renonciation.

Dans ce contrat réalisé sous seing privé, l’acquéreur doit normalement exiger que les pénalités ou indemnisations à la responsabilité du promoteur en cas de retard de livraison sans motif valable soient notifiées dans l’acte de vente à signer par la suite. En fonction du délai de réalisation des travaux, l’acheteur est tenu de s’acquitter d’un dépôt de garantie lors de la signature du contrat.

L’acquéreur a la possibilité de prendre en charge certains travaux d’achèvement de la construction selon une liste limitative bien définie. Après la signature du contrat de réservation, le réservant bénéficie d’un droit de rétractation durant 10 jours. Au cours de cette durée, son renoncement peut se faire sans motif ni indemnisation.

L’élaboration du contrat définitif ou acte de vente intervient lorsque la construction du logement peut réellement débuter. Pour garantir l’authenticité de ce contrat, la législation stipule que sa signature doit se faire devant un notaire. Il est recommandé que le « notaire de participation » en VEFA soit proposé par l’acquéreur. Ce dernier assure une réelle protection de ses intérêts en cas de défaillance du promoteur.

L’acte de vente doit obligatoirement comporter les mentions suivantes :

• la description du bien immobilier ou de la partie d’immeuble vendue
• le délai de livraison
• le prix de vente
• l’échelonnement des paiements et s’il y a lieu les conditions de sa révision
• la condition suspensive de l’obtention des prêts telle que prévue par la loi
• la clause de pénalités en cas de retard dans la livraison
• les garanties d’un achèvement réussi

Cet acte doit comporter en annexe des notes importantes précisant la consistance des biens, une notice descriptive des matériaux et éléments d’équipement, le plan détaillé du logement et son emplacement exact, la description des travaux éventuels à prendre en charge par l’acheteur, l’attestation d’assurance dommages-ouvrage prise par le maître d’ouvrage et le règlement de copropriété. Le règlement de copropriété est obtenu par l’acheteur avant la signature de l’acte de vente. Pour faire valoir ce que de droit au moment opportun, il est tenu d’en garder un exemplaire.

Par ailleurs, en ce qui concerne l’échelonnement des paiements, le Code de la Construction et de l’Habitation prévoit une marge maximale de :

• 35 % du prix de vente dès la finition des fondations
• 70 % du prix de vente à la mise hors d’eau de l’immeuble
• 95 % du prix de vente à la fin de la construction

Les 5 % restants sont réglés à la livraison du logement si tout est conforme aux prévisions contractuelles. Dans le cas contraire, le montant restant est consigné. Toutefois, les deux parties prenantes peuvent décider consensuellement d’une autre politique d’échelonnement les satisfaisant réciproquement. En cas d’absence d’un contrat préliminaire, l’acheteur dispose de 10 jours pour revenir sur sa décision d’acheter le bien immobilier. La renonciation se fait par courrier recommandé avec accusé de réception. Après la signature de l’acte de vente, le notaire le publie au Service de publicité foncière (anciennement appelé Service de conservation des hypothèques).

Lors de la réception du bien immobilier neuf achevé, il faut vérifier chaque détail. L’objectif est de voir si le logement neuf est dépourvu de vices cachés et est identique au plan initial. Un procès-verbal doit faire cas des éventuelles irrégularités qui sont notées. L’acheteur pourra engager des procédures juridiques s’il le juge nécessaire. Le promoteur doit veiller au respect du délai de livraison au risque de subir les pénalités de retard préétablies dans l’acte de vente. Même en cas d’absence de pénalités dans le contrat, l’acquéreur peut bénéficier d’une indemnisation sur le fondement du droit commun en recourant à un juge.

La VEFA est un contrat très encadré, il existe donc de multiples garanties obligatoires pour sécuriser votre achat. Ces garanties sont de deux natures distinctes, il y a les garanties reposant sur le logement en lui-même et les garanties qui concernent l’opération immobilière.

Lors d’une VEFA, le vendeur peut proposer deux types de garanties :

• La garantie de remboursement
  . En cas de défaillance du vendeur et si celui-ci ne peut pas terminer la construction du logement, l’acheteur récupère la totalité de ses paiements après l’annulation de l’acte de vente.
• La garantie d’achèvement des travaux
  . En cas de défaillance du vendeur, c’est l’établissement financier, la banque ou la compagnie d’assurance auprès de laquelle s’est assurée le vendeur qui prend en charge la réalisation de la fin du chantier et ce jusqu’à la livraison du logement. Il s’agit de la garantie la plus utilisée dans le cadre d’une VEFA.

Les garanties relatives au bien immobilier sont :

• La garantie de parfait achèvement
  elle démarre le jour suivant la livraison du bien et prend fin un an après. Elle impose au constructeur de procéder aux réparations qui ne sont pas liées à l’usure normale du logement.
• La garantie biennale 
  elle protège les équipements du logement pendant deux ans à réception du bien. Il s’agit des éléments « dissociables » comme les appareils de chauffage et d’éclairage, les sanitaires, les fenêtres ou encore les portes.
• La garantie d’isolation phonique
  elle concerne la conformité aux recommandations minimales sur le plan phonique. Elle est valable 1 an.
• La garantie décennale 
  elle couvre pendant dix ans les éventuels vices cachés sur le logement notamment les malfaçons touchant à la structure et à la solidité du bâtiment (fondation, toiture, canalisations, etc.).
• L’assurance dommages-ouvrage
  elle garantit une indemnité à l’acheteur en cas de sinistre relatif à la garantie décennale.

L’achat immobilier en VEFA présente de nombreux avantages si l’on compare à un achat dans l’ancien. Acquérir un bien neuf en VEFA vous permet de profiter :

• Un logement confortable. La règlementation environnementale RE 2020 est obligatoire pour tous les permis de construire portant sur les constructions neuves déposés depuis le 1^er janvier 2022. Dans votre logement neuf cela signifie : une meilleure isolation, des pièces de vie plus lumineuses, des équipements aux performances énergétiques élevées, une ventilation naturelle renforcée, etc. À compter du 1_er janvier 2025, certains seuils ont été relevés afin de diminuer le poids carbone des constructions et de garantir un confort de vie optimal.
• Des frais de notaires réduits en achetant un appartement neuf. Les frais de notaire dans l’immobilier neuf sont d’environ 2 à 4 % du prix du bien, contre 7 à 8 % dans l’ancien, un écart loin d’être anodin.
• Des aides financières pour les primo-accédants. S’il s’agit de la première fois que vous achetez un logement neuf, vous avez accès à plusieurs aides financières (soumises à des conditions de ressources) : le prêt à taux zéro dont le montant varie selon la zone géographique et la composition du foyer, le prêt action logement, ou encore la TVA réduite à 5,5 % si votre futur logement neuf se situe en zone ANRU, QPV ou à 300 mètres de ces dernières. Les investisseurs ne sont pas en reste : la loi Pinel permet de réduire son impôt dans le cadre d’un investissement locatif.

• Un logement clé en main. L’achat d’un logement en VEFA, c’est pour vous la certitude d’emménager directement dans votre habitat sans avoir à réaliser de travaux. Vous emménagez dans un appartement ou une maison qui vous ressemble.
• L’absence de travaux à prévoir. Cela parait logique encore faut-il le rappeler. Le logement qui vous est livré à la suite de votre achat en VEFA est neuf. Par conséquent vous n’avez aucuns travaux à prévoir de votre côté. Et si vous identifiez des défauts dans le logement, ces derniers bénéficient des différentes garanties (biennale, décennale) obligatoires lors d’un achat en VEFA.