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Comment calculer un loyer Pinel ?

Mis à jour le 29 octobre 2020
Mis à jour le 29 octobre 2020

Lorsque vous réalisez un investissement locatif en loi Pinel, le loyer de votre logement n’est pas fixé librement. Le montant du loyer mensuel va dépendre de plusieurs facteurs : la surface du logement mais aussi des coefficients multiplicateurs selon la zone géographique. Pas d'inquiétude, on vous explique tout.

Calculer le montant d'un loyer Pinel

Avantages et engagements du Pinel

La loi Pinel offre à tous les particuliers français la possibilité de réduire leur impôt sur le revenu s’ils effectuent un investissement locatif. La réduction d’impôt est comprise entre 12 à 21 % du prix d’achat du logement sur lequel est réalisé l’investissement locatif. La durée d’engagement en Pinel varie quant à elle de 6 à 12 ans. Concrètement, il est possible de déduire au maximum jusqu’à 63000€ de ses impôts sur le revenu sur 12 ans.

Ces réductions d’impôt sont cependant conditionnées au respect de plusieurs engagements.

  • Le logement doit être neuf (VEFA, rénové et assimilé à un logement neuf…).
  • Le logement doit appliquer les dernières normes thermiques (RT 2012, RE 2020).
  • Il faut louer son logement dans les 12 mois suivant l’achèvement de la construction.
  • Un seul projet par an et par personne est autorisé et dans la limite de 300 000 € ou 5 500 € par mètre carré.

Le zonage en Pinel : mode d’emploi

La question du zonage est centrale dans le cadre du dispositif Pinel. Le territoire national est découpé en différentes zones qui représentent chacun un état de tension sur le marché de l’immobilier locatif. Ces zones sont représentées par des lettres : de A bis (Paris où la tension est extrême) à C (les zones rurales détendues).

Tous les territoires de France ne sont pas éligibles au Pinel actuellement. La zone C a été retirée du dispositif en 2018 et la zone B2 en 2019. Les zones éligibles jusqu'au 31 décembre 2021 sont les zones A bis, A et B1.

Par ailleurs, le Pinel est conçu pour permettre à des ménages modestes et intermédiaires de trouver plus facilement une location. C’est pourquoi les loyers fixés dans un investissement locatif Pinel sont légèrement inférieurs à ceux du marché et respectent des plafonds. Tous les ans les plafonds mensuels de loyer par mètre carré sont fixés selon la zone géographique.

 

Pour le Pinel 2020, les plafonds des loyers définis par zones sont les suivants :

Zone géographique

Plafond mensuel de loyer en métropole par mètre carré

A bis

17,17 €

A

12,75 €

B1

10,28 €

Comment calculer le montant maximum d’un loyer Pinel ?

La surface du logement

La surface prise en compte est la surface plancher (loi Carrez) à laquelle on ajoute la moitié de la surface des annexes (comme un balcon ou une terrasse) dans la limite de 8 m².

Par exemple, si vous achetez un appartement de 50 m² en loi Carrez et qui compte un balcon de 7 m². La surface que vous allez utiliser dans les calculs du loyer Pinel est de : 50 m² + 7 m²/2 = 53,5 m². 

Le coefficient multiplicateur

Afin d’estimer le montant maximum d’un loyer hors charge en Pinel, il faut appliquer un coefficient multiplicateur correspondant à la formule : 0,7 + 19/S (S étant la surface du logement).

Le résultat est arrondi à la deuxième décimale après la virgule et ne peut pas dépasser 1,2.

Le calcul du plafond

Une fois obtenu le coefficient multiplicateur, la formule à utiliser est la suivante :
(plafond mensuel de loyer selon la zone x (coefficient multiplicateur)) x la surface du logement

Pour y voir un peu plus clair, nous vous proposons ci-dessous plusieurs cas concrets pour calculer des loyers lors d’un investissement locatif en Pinel.

Exemple pour un logement en zone A bis

Pour un appartement de type T2 avec une surface habitable 39 m² situé à Paris (en zone A bis).

Le calcul du loyer Pinel est le suivant :

{17,17 € x (0,7 +19/39 m²)} x 39 m² = 796,85 €

Cela signifie qu’en respectant le plafond de loyer Pinel, vous ne pourrez pas louer votre logement à Paris au-delà de 796,85 €.

Exemple pour un logement en zone B1

Pour un T2 de 50 m² surface habitable comprenant en plus un balcon de 6 m² acheté à Mérignac (33), c'est-à-dire en zone B1.

Le calcul de la surface utile : 50 m² + 6 m²/2 = 53 m²

Le calcul du loyer Pinel est le suivant :

{10,28 € x (0,7 + 19/53 m²)} x 53 m² = 577,53 €

Cela signifie qu’en respectant le plafond de loyer Pinel, vous ne pourrez pas louer votre appartement en investissement locatif à Mérignac au-delà de 577,53 €.

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