Pourquoi miser sur l’investissement locatif ?
Valeur refuge par excellence, la pierre est le seul investissement qui permet à la fois de réduire ses impôts et de profiter d’une régularité de revenus. L'investissement locatif peut donc jouer un rôle essentiel dans votre stratégie patrimoniale, pour différentes raisons :
- Les revenus générés peuvent constituer une source de revenus supplémentaires pour votre retraite, par exemple, ou être réinvestis pour accroître votre patrimoine ;
- L’immobilier offre également une diversification importante par rapport à d’autres classes d’actifs ce qui vous permet de réduire le risque global de votre portefeuille d’investissement ;
- L’investissement locatif reste une protection contre l’inflation : les revenus locatifs ont tendance à suivre l'inflation, voire à la surpasser dans certains cas. Vos revenus peuvent probablement augmenter avec le temps, ce qui protège votre pouvoir d’achat ;
- L’immobilier permet aussi de valoriser votre capital : en investissant dans des zones où la demande immobilière est élevée, votre bien peut potentiellement prendre de la valeur au fil du temps ;
- Actif tangible, l’immobilier permet de se constituer un patrimoine durable et transmissible qui peut assurer la sécurité financière de votre famille ;
- Enfin, l’immobilier offre surtout des avantages fiscaux : de nombreux dispositifs d’optimisation fiscale, des déductions d’impôt liées aux charges et aux travaux de rénovation, ainsi que des amortissements permettent de réduire votre imposition globale.
De plus, l’investissement immobilier offre un certain degré de contrôle contrairement à d’autres investissements. De l’acquisition à la gestion en passant par la location ou la vente de vos biens, vous prenez toutes les décisions, ce qui vous permet d’optimiser vos rendements et d’adapter votre stratégie en fonction des conditions du marché et de vos besoins.
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À chaque besoin, son dispositif !
Pour réduire sa charge fiscale, il ne faut pas seulement prêter attention au montant de votre avis d’imposition. D’autres facteurs ont un impact déterminant sur le choix du dispositif immobilier : votre situation fiscale, vos objectifs patrimoniaux, votre capacité d’investissement et votre tolérance au risque, car selon le dispositif choisi, les avantages fiscaux ne sont pas les mêmes. Petit tour d’horizon des dispositifs les plus couramment utilisés.
Le dispositif Pinel : champion de la réduction d’impôt
Si depuis le 1er janvier 2023 deux dispositifs cohabitent – le Pinel et le Pinel Plus –, le principe reste identique : encourager l’investissement dans l’immobilier locatif neuf grâce à des avantages fiscaux considérables. La loi Pinel classique, par exemple, vous permet d’économiser jusqu’à 17,5% du prix de revient du bien immobilier.
Concernant le Pinel Plus (ou Super Pinel), les conditions pour bénéficier de taux pleins (12%, 18% ou 21%) sont un peu plus strictes et intègrent des critères de performance énergétique ou de confort. Vous devrez donc faire l’acquisition d’un logement respectant ces critères et situé dans une zone éligible. Des plafonds de loyer et de ressources du locataire, définis selon la zone géographique et la composition du foyer, sont également imposés. Offrant une grande flexibilité par la modulation de la durée d’engagement, ces deux dispositifs restent la solution privilégiée de nombreux particuliers.
Le statut LMNP : des loyers peu ou pas fiscalisés
Le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) vous permet d’investir dans une location meublée tout en bénéficiant d’un cadre fiscal attractif. Côté imposition, le choix se fait entre deux régimes : le régime micro BIC et son abattement de 50% sur les loyers encaissés (avec un minimum de 305 €) ou le régime réel. Si vous déclarez vos revenus locatifs au réel, l’intégralité de vos charges sont déductibles ; intéressant si vous estimez que vos charges sont supérieures à la moitié de vos loyers annuels.
Le statut LMNP attire de plus en plus d’investisseurs. En effet, ce dispositif est compatible avec l’investissement en résidence de services. Ainsi, vous pouvez acquérir un logement dans une résidence senior ou une résidence étudiante en signant un bail commercial avec un exploitant professionnel, qui sous-loue ensuite le bien au public concerné. Dites adieu aux soucis de gestion : formalités d’entrée et de sortie du locataire, recouvrement des loyers, petites réparations locatives, vous ne vous occupez de rien. Et cerise sur le gâteau, vos loyers sont sécurisés pendant toute la durée du bail. Ce type de placement immobilier représente un complément de revenus idéal, notamment à la retraite.
Dans le cadre du LMNP, vous pouvez aussi pratiquer l’amortissement, une technique comptable qui vous permet de déduire chaque année une fraction du prix du bien et du mobilier fourni.
Déficit foncier : jusqu’à 10 700 euros de déduction sur le revenu
À l’instar des deux dispositifs précédents, le déficit foncier est un dispositif de défiscalisation immobilière. Il permet à tout investisseur d’acquérir un bien immobilier locatif ancien et de déduire de ses revenus fonciers globaux le montant des travaux engagés pour la rénovation du logement. Visant à favoriser la modernisation du parc immobilier français, il offre un cadre fiscal avantageux à l’investisseur qui va ainsi pouvoir diminuer le montant de ses impôts.
Ce dispositif représente une économie d’impôt pouvant atteindre jusqu’à 62,2 % du montant total de vos revenus fonciers. Mais ce n’est pas là son seul avantage : tous les biens immobiliers, quel que soit leur emplacement, sont éligibles au déficit foncier. Il suffit que le logement soit loué nu, à titre d’habitation. Il n’est soumis à aucun plafonnement des niches fiscales et l’effet fiscal est immédiat et proportionnel à la tranche d’imposition du contribuable. Il sera d’autant plus important que la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) de l’investisseur sera élevée. Pour bénéficier des avantages du déficit foncier, il faut respecter un engagement de location, pendant les 3 années suivant la dernière année d’imputation du déficit. Si vous réalisez un déficit en 2023, vous devez louer le bien concerné jusqu’en 2026 et imposer vos revenus locatifs via le régime réel.
Le démembrement de propriété ou nue-propriété
Le principe du démembrement de propriété est peu connu, et encore moins à travers un projet d’investissement. À tort. Ce montage patrimonial permet de diviser la propriété d’un bien en deux parties distinctes : l’usufruit et la nue-propriété. Il présente donc des avantages juridiques et fiscaux.
Le premier avantage du démembrement est d’acquérir un bien immobilier en bénéficiant d’une réduction d’environ 35 % sur son prix en pleine propriété. En effet, vous n’achetez que la nue-propriété et pour une durée de 15 à 20 ans, les taxes et charges sont supportées par l’usufruitier. Au terme de cette période, vous récupérez la pleine propriété du bien, sans frais, ni formalité, pour en disposer librement afin de l’occuper, de le louer ou de le vendre.
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