Locations de logements étudiants et seniors : un marché en pleine expansion
La France va connaître un changement de société profond. Selon l’étude « Vieillissement de la société française : réalité et conséquences » réalisée par le Haut-commissariat au plan et publiée en février 2023, les personnes âgées sont amenées à être de plus en plus nombreuses. D’ici 2030, la part des 75 - 84 ans va augmenter de 50%, passant de 4,1 millions en 2020 à 6,1 millions.
Cela va se traduire par des besoins « d’aménagements de la vie quotidienne, notamment en matière de logement, avec la recherche d’abord d’un maintien facilité à domicile, ensuite de nouveaux types d’habitats adaptés, qui permettent à la fois l’autonomie personnelle et la sécurité dans la vie de tous les jours », soulignent les auteurs de l’étude.
En parallèle, le boom démographique des années 2000 conjugué à la massification de l’enseignement supérieur a entraîné une hausse de la population étudiante. À la rentrée 2021, ils étaient près de 3 millions inscrits. C’est une progression de +2,5% par rapport à la rentrée 2020, selon le ministère de l’Enseignement supérieur. En conséquence, de nombreuses villes peinent à héberger ces jeunes. Par exemple, Rennes est souvent citée pour son manque d’offres locatives. Ces deux phénomènes distincts offrent des opportunités de placement intéressantes.
All Suites Study : la solution parfaite pour les Loueurs en Meublé Non Professionnel
All Suites Study est une marque implantée dans 13 villes françaises. Son concept innovant et clé en main permet de proposer aux jeunes des logements en plein cœur des villes, à proximité de campus, et disposant d’un ensemble de services et prestations comme :
- Des appartements meublés avec espace bureau, kitchenette équipée et salle de bains privative
- Le wifi illimité inclus,
- Une laverie,
- Des espaces communs conviviaux (salle de sport, salle de gaming, espace coworking, etc.)
- Ou encore une offre de restauration sur place…
Investir dans ce type de résidence vous permet de bénéficier de la fiscalité avantageuse du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Tous les propriétaires louant un bien meublé peuvent y prétendre, sous réserve de :
- Respecter un plafond de 23 000 euros de revenus locatifs par an,
- De percevoir des revenus locatifs n’excédant pas 50% de l’intégralité de leurs revenus.
Le statut LMNP comprend deux régimes :
- Le régime micro BIC : il s’accompagne d’un abattement forfaitaire sur vos revenus locatifs bruts : 50% pour un bien meublé traditionnel ou un gîte rural non classé « meublé de tourisme », 71% pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes. Cet abattement automatique permet de compenser la non-déduction des charges locatives. En outre, les plafonds pour se déclarer en micro BIC sont fixés à 70 000 € pour la location meublée classique et à 170 000 € pour les meublés de tourisme classés ou chambres d’hôtes.
- Le régime réel : il s’applique automatiquement lorsque vos revenus issus de la location dépassent les plafonds en vigueur. Toutefois, il est possible de déclarer vos revenus au régime réel en deçà de ces plafonds, si c’est plus avantageux pour vous. Avec ce régime, vos charges diverses sont déductibles de vos impôts : charges de copropriété, travaux effectués, achats de biens meubles, intérêts d’emprunt, taxe foncière, montant estimé de la perte de valeur liée à l’usure du bien dans le temps…
Régime réel ou micro BIC, comment choisir ?
Le régime réel est intéressant : il vous permet d’alléger votre imposition quand les charges supportées sont importantes. Cela peut être le cas quand vous venez d’acheter un logement et qu’il nécessite des travaux. Le régime micro BIC a l’avantage d’être plus simple car l’administration fiscale applique elle-même l’abattement forfaitaire. De plus, au bout de plusieurs années de détention du logement, vos charges diminuent. Ainsi, l’abattement de 50% peut excéder vos charges supportées et vous être profitable. Il est donc utile de comparer les deux régimes au regard de votre situation.
LMNP : la récupération de la TVA sur votre investissement est une économie importante
En investissant dans une résidence étudiante en LMNP, il est possible de récupérer 20% de la TVA appliquée lors de votre transaction immobilière. Ainsi, un bien acheté 240 000 € vous coûte 200 000 € une fois le montant de la TVA déduit. Pour cela, vous devez déclarer votre activité de Loueur en Meublé non Professionnel auprès du Greffe du Tribunal de Commerce. Le Trésor public vous rembourse dans un délai maximum de six mois.
Les résidences Loreden : les résidences avec services seniors pour investir en Pinel !
Résidence avec services séniors : de quoi parle-t-on précisément ?
Les résidences avec services accueillent des seniors, locataires ou propriétaires de leur appartement. Elles sont conçues pour répondre aux besoins des résidents et peuvent offrir :
- Un haut niveau de confort notamment via des aménagements dédiés (pas de marche, signalétique lumineuse…)
- Des prestations de qualité : animations, boulodrome, espace commun…
- Un environnement sécurisé : conciergerie ou gardiennage
- Un accès facile au cœur des villes.
À l’inverse des établissements médico-sociaux, les résidences Loreden accueillent des seniors actifs.
Bon plan : investir avec la loi Pinel dans une résidence avec services pour seniors
Les résidences Loreden sont modernes et conçues pour assurer le plus grand confort aux seniors actifs. De nombreux aménagements et équipements leur permettent de créer du lien social et de profiter de leur retraite en toute autonomie :
- Jardin potager,
- Club house,
- Boulodrome,
- Parcours de santé,
- Local à vélo…
Pour autant, le calme d’un logement individuel est préservé.
Ces résidences adaptées aux besoins des seniors permettent aux investisseurs de diversifier leur patrimoine immobilier. Grâce à la loi Pinel, ils disposent en plus d’un avantage fiscal leur offrant une réduction d’impôt sur le prix d’achat du logement concerné. La loi Pinel s’applique aux logements neufs et aux logements anciens rénovés (dans un immeuble collectif), mis en location au titre de la résidence principale. Le montant de loyer applicable à vos locataires est plafonné. En contrepartie, vous profitez en 2024 d’une réduction d’impôt à hauteur de 9%, 12% ou 14% du prix d’achat de votre bien immobilier. Pour cela, vous devez vous engager à le louer pendant 6, 9 ou 12 ans. Au terme de votre engagement de mise en location Pinel, vous choisissez comment disposer de votre bien immobilier. Il vous sera possible de louer le bien avec le statut LMNP, par exemple. Plus tard, vous pourrez aussi y élire domicile.
Même si les taux de réduction d’impôt du Pinel ont diminué en 2024 (sauf pour les logements entrant dans le cadre du Pinel+, situés dans un quartier prioritaire de la ville et respectant un certain niveau de confort et de performances énergétiques), l’investissement locatif via le dispositif loi Pinel reste intéressant. Profitez en dès maintenant, car la loi Pinel prendra fin au 31 décembre 2024 !
Investir dans un logement locatif pour se préparer une retraite confortable
L’immobilier a la faveur des investisseurs. À juste titre : « sur 30 ans, les foncières et le logement devancent les actions avec des taux de rentabilité interne (TRI) respectifs de 10%, 9,3% et 8,8% », selon l’étude « 40 ans de performances comparées », publiée en avril 2023 par l’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière (IEIF). Sur 40 ans, les actifs cotés ont de meilleures performances, cependant l’immobilier a l’avantage d’offrir une moindre volatilité.
Actuellement, même si les taux ont augmenté, ils restent inférieurs à l’inflation. L’investissement immobilier reste donc attractif : il permet de se constituer un patrimoine tangible sur le long terme, remboursé en partie ou totalement par les loyers entrants. En sus, vous pouvez éventuellement en jouir plus tard lors de votre retraite, ou continuer à en percevoir des revenus locatifs bienvenus.
Que vous souhaitiez réduire vos impôts, préparer votre retraite ou encore consolider votre patrimoine, nos résidences étudiantes et seniors sont idéales pour un investissement locatif ! N’attendez plus pour découvrir nos résidences et contactez un conseiller pour réaliser votre bilan patrimonial.