Loi Pinel et son dispositif de réduction fiscale

Avantageux, accessible au plus grand nombre, adapté aux différentes situations de la vie, le Pinel est un dispositif de réduction fiscale particulièrement intéressant.

La Loi Pinel est un dispositif mis en place en 2015 en remplacement de la loi Duflot, qui prendra fin le 31 décembre 2024. Destiné aux investisseurs locatifs, il cherche à favoriser la construction de logements neufs en France. Le principe est simple : vous bénéficiez d’une réduction votre impôt sur le revenu basée sur un pourcentage déterminé par votre durée d’engagement. En effet, pour bénéficier de la réduction d’impôt, il est impératif de s’engager à louer un bien immobilier pendant 6 ans, prolongeable deux fois 3 ans (soit une durée légale maximum de 12 ans). Le taux de réduction d’impôt varie selon l’engagement, plus vous vous engagez à louer longtemps votre logement, plus ce taux sera important.

Prolongé jusqu’au 31 décembre 2024, la loi Pinel voit cohabiter deux dispositifs depuis le 1^er janvier 2023. Le dispositif Pinel classique, offrant désormais des taux dégressifs, et le Super Pinel ou Pinel Plus, conservant les taux pleins à condition de normes énergétiques et environnementales plus exigeantes.

Le montant de votre réduction d’impôt se calcule de la façon suivante :

Réduction d’impôt = Taux Pinel Plus x Prix d’achat

Prenons l’exemple de l’achat d’un bien immobilier neuf pour un montant plafond de 300 000 € donnant accès à des réductions d’impôt. La réduction d’impôt est calculée sur le montant de l’investissement et selon les taux du Pinel Plus. Voici les différents montants de réduction fiscale dont vous pourriez bénéficier :

• 12 % pour une durée de location de 6 ans, soit 36 000 € ou 6 000 €/an de réduction d’impôts
• 18 % pour une durée de location de 9 ans, soit 54 000 € ou 6 000 €/an de réduction d’impôts
• 21 % pour une durée de location de 12 ans, soit 63 000 € ou 5 250 €/an de réduction d’impôts

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Adopté par de plus en plus de Français, le dispositif de réduction fiscale en Loi Pinel doit son succès aux nombreux avantages qu’il procure, et ce, à toutes les étapes de la vie.

L’un des principaux atouts de ce dispositif d’optimisation fiscale est qu’il s’agit d’une opération nécessitant un effort d’épargne minime, puisque la réduction d‘impôt et les loyers perçus permettent, indirectement, de financer l’achat de votre bien immobilier.

Prenons l’exemple d’une personne qui choisit d’investir dans un appartement de 2 pièces à 165 000 € à Bordeaux Métropole avec un prêt sans apport (TEG – 3,5 %, comprenant une assurance prêt immobilier), et qui le loue pour 540 €/mois.

Son financement sera réparti ainsi :

• 65 % par le revenu locatif de l’appartement
• 30 % par les avantages fiscaux de la loi Pinel
• Seulement 5 % par son effort d’épargne

Bien évidement, si vous vivez en couple, vous êtes également éligible à ce dispositif et vous bénéficiez du même avantage.

Si le Pinel est aussi apprécié, c’est parce qu’il permet également à chacun d’accroître son patrimoine. L’immobilier est un placement sécurisé qui ne se déprécie pas dans le temps. À la fin de votre engagement Pinel, vous disposez entièrement de votre bien, vous pouvez alors y emménager, l’utiliser comme résidence secondaire, continuer à le louer pour percevoir des loyers, le revendre et profiter d’une plus-value ou même le transmettre à un membre de votre famille. En cette période d’incertitude quant à l’avenir du régime des retraites, investir en Pinel offre de multiples garanties financières. En investissant dans la pierre dès maintenant avec ce dispositif de défiscalisation, vous êtes à l’abri d’une baisse des pensions.

Tous les contribuables domiciliés en France ou les entreprises non soumises à l’impôt sur les sociétés (par exemple, une SCI transparente) peuvent utiliser ce dispositif de défiscalisation lorsqu’ils effectuent un investissement locatif.

Découvrir les conditions de la loi Pinel

Le Pinel s’applique pour l’achat de logements neufs achetés à partir du 1^er septembre 2014 et ce jusqu’au 31 décembre 2024.

Quels sont les logements concernés ?

• Les logements neufs
• Les logements achetés en l’état futur d’achèvement (VEFA)
• Les logements qui font l’objet de travaux de réhabilitation permettant d’acquérir des performances techniques voisines de celles d’un logement neuf
• Les logements que vous faites construire
• Les locaux transformés en habitation

Dans le cas des rénovations et des réhabilitations concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf, le montant des travaux doit être au moins égal à 25 % du coût total de l’opération immobilière.

Par ailleurs, pour que le Pinel classique puisse être appliqué, il est nécessaire que les logements respectent des critères de performance énergétique. Les habitations neuves doivent ainsi appliquer la norme Réglementation Thermique 2012 (ou le label BBC 2005) tandis que les logements rénovés ou réhabilités doivent eux appliquer le label Haute Performance Énergétique rénovation (HPE) 2009 (ou le label BBC 2009).

Dans le cadre du dispositif Pinel Plus, les conditions d’application sont un peu plus exigeantes. Tout d’abord, il faut respecter des critères d’usage et de confort prenant en compte la surface minimale du logement, la surface de son espace extérieur et même la luminosité. Aussi, la performance énergétique sera particulièrement regardée et devra d’ores et déjà respectée les exigences de la RE 2020 qui entreront en vigueur en 2025.

En plus des performances énergétiques, pour que le Pinel fonctionne il faut respecter des délais de construction. Dans le cas d’une VEFA, l’habitation doit être construite dans les 30 mois suivant la signature, idem si c’est un particulier qui construit une maison. En revanche, pour une rénovation, le logement doit être terminé au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit l’acquisition du bien.

La Loi Pinel cherche à développer l’offre en logements neufs dans les zones tendues, c’est-à-dire des secteurs où il y a davantage de demande que d’offre. Le dispositif de défiscalisation vise en priorité les ménages aux revenus modestes et intermédiaires, ceux qui ont plus de difficultés à trouver une location. Pour s’assurer que le Pinel se destine aux ménages modestes, des conditions de ressources ont été fixées. Les ressources des ménages locataires ne doivent pas dépasser des plafonds qui varient selon le nombre de personnes qui composent le foyer et la zone géographique. Les plafonds de ressources correspondent aux revenus fiscaux de référence à l’année N-2.

De plus, à la différence de la loi Duflot, la loi Pinel vous autorise à louer votre logement à un membre de votre famille tout en conservant le bénéfice des avantages fiscaux. L’ascendant ou le descendant ne doit cependant pas faire partie de votre foyer fiscal.

L’engagement de location

Le bien sur lequel repose l’opération Pinel doit être loué dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement du logement ou de son acquisition dans le cas d’un logement achevé. Si vous dépassez ce délai, vous perdez les avantages fiscaux du Pinel.

Afin de tenir compte de la conjoncture du marché immobilier et des fluctuations des prix ainsi que des revenus des habitants, le gouvernement a déterminé des zones géographiques éligibles au Pinel. Tous les territoires ne peuvent pas profiter du Pinel. En effet, l’objectif est d’augmenter le nombre de maisons et d’appartements neufs dans les zones où la demande locative est la plus forte, et qui sont reconnues pour leur potentiel de développement.

Pour chacune des zones géographiques éligibles au Pinel, sont établis des plafonds de loyers à ne pas dépasser par le propriétaire et des plafonds de ressources pour les locataires.

• Zone A bis : Paris et 29 communes de la petite couronne
• Zone A : Agglomérations d’Île-de-France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et l’agglomération genevoise
• Zone B1 : Agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne parisienne, Corse, certaines villes réputées chères comme Bayonne, Anglet ou La Rochelle

L’investissement locatif : quid après le dispositif Pinel ?

La loi Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Quels dispositifs vous permettent, désormais, de réaliser un investissement locatif ? Le groupe Pichet vous propose en permanence un large choix de programmes immobiliers neufs dans lesquels investir. En Île-de-France ou en région, nous vous proposons les meilleurs emplacements dans les villes les plus dynamiques pour réussir parfaitement votre investissement locatif.

Depuis la fin du Pinel et du Pinel Plus, le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) se présentait comme le dispositif fiscal privilégié en matière d’investissement immobilier, et particulièrement prisé des investisseurs en quête de rentabilité immobilière optimisée. Mais le budget 2026 prévoit la création du dispositif Jeanbrun, définissant un statut de bailleur privé et nouveau pilier de l’investissement locatif pour les particuliers.

Plus souple et mieux aligné avec les réalités du marché, il permet d’investir aussi bien dans l’immobilier neuf que dans l’ancien à rénover. Beaucoup plus qu’un simple « statut », il s’agit d’un dispositif ciblé qui vient soutenir les particuliers propriétaires bailleurs. L’objectif est de favoriser la création de nouveaux logements tout en soutenant les secteurs économiques du neuf et de la rénovation. Attention, comme  tout investissement locatif, il offre certains avantages fiscaux mais comporte aussi des contraintes et contreparties sociales.

Seul l’habitat collectif sera éligible ; louer une maison neuve/ancienne, mais rénovée, ne donnera pas droit à l’avantage fiscal.

Ce nouvel investissement locatif présente un avantage fiscal : l’amortissement de 80 % du coût du logement !

Chaque année, il sera possible de déduire des loyers déclarés, une partie de la valeur du logement, ce qui entraîne une diminution mécanique du montant du revenu foncier imposable.

Montant de l’amortissement

*10 000 €/an/foyer fiscal en cas de loyer social et 12 000 €/an/foyer fiscal en cas de loyer très social.

Un exemple d’amortissement

En dépit de la réintégration des amortissements, le statut bailleur privé semble suffisamment avantageux pour séduire les investisseurs. Objectif : 50 000 nouveaux logements par an sont espérés !

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