Qu'est-ce que le rendement immobilier ?

Le calcul du rendement locatif (brut ou net) est l’un des indicateurs privilégiés des investisseurs pour évaluer l’intérêt d’un bien ou du marché immobilier dans une ville. Plus le pourcentage de rendement est élevé, plus l’investissement est rentable, mais bien souvent pas sans risque.

Rendement locatif, comment se calcule-t-il ?

Le calcul du rendement locatif sert à déterminer l’intérêt ou non de l’investissement locatif. Il s’agit d’un ratio qui mesure le revenu que rapporte un bien en location par rapport à son prix d’achat.

En France, le taux de rentabilité moyen pour un bien immobilier serait de 5,9 %, mais les écarts sont énormes en fonction du type de bien et de leur localisation. En 2025, le taux de rentabilité brute de Paris s’élève à 4,11 % alors que dans des villes comme Rennes ou Strasbourg, il se situe plutôt autour de 4,6 %.

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Le calcul du rendement locatif brut

Le calcul du rendement locatif brut est comme son nom l’indique le rapport entre le prix d’achat et les revenus locatifs. Ce calcul, assez simple, vous donne un ordre de grandeur mais ne mesure pas précisément le rendement net, puisqu’il n’inclut pas les charges courantes telles que la taxe foncière, les charges de copropriété, les frais de gestion, etc.

Le rendement locatif brut = 100 x (loyer mensuel x 12) / prix du bien immobilier

Par exemple : prix d’achat d’un logement 200 000 €, loyer mensuel envisagé 600 €

Rentabilité locative brute = 100 x (600 x 12) / 200 000 = 3,6 %

Si vous souhaitez être encore plus précis dans votre calcul, pensez à intégrer le dispositif que vous choisirez, par exemple le LMNP, et obtenir ainsi une rentabilité dite « nette-nette » ou nette d’imposition.

Le rendement locatif net = 100 x (loyer mensuel – charges – taxe foncière – impôt x 12) / prix du bien immobilier (prix d’achat + frais de notaire + frais d’agence)

Source Masteos Juin 2025

Les chiffres présentés ici sont des moyennes et offrent une vue générale dans plusieurs grandes villes à l’instant T. À l’intérieur de ces communes, d’une rue à l’autre, d’un quartier à l’autre, les écarts de rentabilité peuvent se révéler très importants. Le calcul de la rentabilité doit par conséquent être complété par une recherche d’information complémentaire.

Par ailleurs, plus un taux de rentabilité est élevé plus votre investissement est risqué. Vous vous situez certainement dans une ville où, certes, les prix au mètre carré sont bas, mais où la vacance locative risque d’être importante.

Il est toujours pertinent de connaître les délais de vacance locative moyens dans la ville au sein de laquelle vous souhaitez investir. La vacance locative, c’est tout simplement quand un bien disponible à la location n’est pas loué. Lorsque votre locataire va quitter votre logement et que vous allez devoir partir en quête d’un nouveau locataire par exemple.

Une ville peut afficher un taux de rentabilité très haut, si la vacance locative est élevée ce sont autant de mois de perdus chaque année pour l’investisseur. Sans locataire, pas de rendement locatif… Résultat final, l’investissement se révèle peu profitable.

En moyenne, en France, le délai pour trouver un locataire pour un studio est de 41 jours, 45 jours pour un T2, 52 jours pour un T3 et 54 jours pour un T4. Ces chiffres masquent pourtant de grandes disparités sur le territoire national. Dans les métropoles les plus dynamiques, les délais sont extrêmement réduits.

C’est le cas à notamment à Rennes et Bordeaux. Certaines villes moins attractives voient au contraire les durées des vacances locatives s’allonger. À Saint-Etienne, il faut compter 111 jours en moyenne pour trouver un locataire de studio. Bien que la rentabilité locative de Saint-Etienne soit d’environ 10 %, avec une vacance locative aussi élevée, un investissement dans la ville aux sept collines n’est clairement pas sans danger.

Bordeaux, Rennes, Lyon ou encore Paris trustent le podium des villes où la durée des vacances locatives est la moins élevée de France.

Délais moyens des vacances locatives

Chiffres 2023

Toutes les villes et métropoles n’offrent pas les mêmes niveaux de loyer. À Paris, il faudra compter sur un loyer moyen de 32 €/m², à Bordeaux 16 €/m² ou encore 12 €/m² à Dunkerque.

Le succès d’un investissement locatif se mesure aussi à la plus-value qu’il est possible de réaliser lorsque vous souhaitez vous séparer de votre bien. Au-delà des revenus locatifs que vous percevez, il convient d’étudier les perspectives du marché immobilier local. Comment ce dernier a évolué ces dernières années. Quelles perspectives se dessinent pour la ville en termes de dynamisme des prix ?

Si un investissement locatif à Paris peut sembler moins rentable lorsque l’on regarde uniquement le rendement locatif, la plus-value qui se dessine grâce à l’augmentation du prix des logements compense largement un rendement moindre. Pour réussir son investissement locatif et obtenir un rendement locatif élevé, il convient d’être attentif à tous les indicateurs.

Tendance des prix de l’immobilier, prix des loyers, durée moyenne de la vacance locative, etc. C’est la prise en compte de ces différents facteurs qui vous permettra d’évaluer le niveau de risque de votre investissement immobilier locatif.

Au-delà de ces indicateurs, il est aussi important de privilégier des biens qui se situent dans des zones attractives, proche des transports, des commerces, des écoles, des lieux qui ont toutes les chances de séduire les habitants et assurer ainsi la rentabilité de votre investissement.

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