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Comment fonctionne l'amortissement en LMNP ?

Mis à jour le 24 février 2020
Mis à jour le 24 février 2020

L’investissement immobilier en loueur en meublé non professionnel (LMNP) est un régime fiscal permettant de réduire le montant de ses impôts. Grâce à l’amortissement en LMNP, le montant de cet impôt peut même parfois être réduit à 0 euro. Nos explications.

L'amortissement en LMNP

L’acronyme LMNP signifie loueur en meublé non professionnel. Il s’agit d’un régime fiscal permettant à des particuliers d’investir dans des logements destinés à la location et devant répondre à un cahier des charges précis en ce qui concerne l’ameublement.

Il peut s’agir de logements neufs ou anciens mais aussi des résidences de service de style EHPAD. Si les revenus générés pas cette activité n’excèdent pas 23 000 euros par an, l’investisseur en LMNP est généralement affilié au régime micro-BIC . De ce fait, les revenus locatifs bénéficient d’une réduction forfaitaire de 50 % d’impôt. Mais l’investisseur peut aussi opter pourle régime réel qui permet de bénéficier de l’amortissement en LMNP, un système plus complexe, mais qui peut se révéler beaucoup plus avantageux sur le plan fiscal, et ce, pour une longue durée.

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Qu’est-ce que l’amortissement en LMNP ?

L’amortissement correspond à une charge financière que va devoir supporter l’investisseur en LMNP. En effet, celui-ci doit régulièrement payer pour entretenir son bien, renouveler le mobilier, payer la taxe foncière, régler certaines factures pour des services compris dans la location (téléphonie, internet), remplacer un équipement défectueux (chaudière, frigo…), etc. Il s’agit d’une perte de valeur qui est la conséquence de l’usure du bien. L’amortissement en location meublée prend en compte l’ensemble de ces facteurs chaque année. Il convient donc de calculer précisément le coût de cet amortissement LMNP et de le déduire de ses revenus. Au final, le calcul de l’amortissement LMNP peut permettre de réduire considérablement le montant de ses impôts, voire de ramener celui-ci à 0.

Des durées d’amortissement très variables

La complexité du régime de l’amortissement en LMNP réside notamment dans le fait que la durée de ces amortissements est très variable. Ainsi, pour du mobilier, la durée varie généralement de 5 à 15 ans (literie 6 ans, canapé 12 ans par exemple). Les installations techniques et générales (plomberie, électricité…) sont amortissables entre 10 à 20 ans, tandis que pour le gros œuvre la période peut varier considérablement (généralement de 30 à 60 ans, mais parfois plus).

 À noter que le prix du terrain n’entre pas dans le calcul de l’amortissement LMNP et qu’il faut le déduire. En revanche, il existe une durée d’amortissement des frais de notaire et des frais d’agence. Autant dire qu’il est important de bien se renseigner sur chacune des composantes amortissables d’une location meublée.

Que se passe-t-il dans le cas d’un amortissement supérieur aux recettes ?

Le calcul de l’amortissement LMNP prenant en compte de nombreux facteurs, il est très fréquent qu’il génère un déficit. Concrètement, cela signifie que la somme à déduire des impôts sera inférieure à la somme totale des amortissements. Si par exemple vous engrangez 10 000 euros de loyer, mais que les différentes charges amorties représentent 12 000 euros, vous déduirez 10 000 euros de vos impôts et reporterez les 2 000 euros restants en déduction sur l’avis d’imposition suivant. Ce report peut être effectué chaque année.

Ainsi, il est tout à fait envisageable de ne pas payer d’impôts sur un bien en LMNP pendant de très nombreuses années puisque les excédents de charges sont reportés d’année en année sans limite de temps. Et lorsque les amortissements deviennent moins importants que les recettes, il est possible de vendre le logement en question et de recommencer l’opération avec un nouveau bien. Une solution idéale pour conserver un patrimoine foncier de valeur, voire capitaliser pour l’augmenter progressivement.

L’importance de s’entourer d’un professionnel​

L’investissement en régime réel pour l’acquisition d’un bien immobilier en LMNP peut donc se révéler très intéressant sur le plan fiscal, ce qui explique son succès actuel. Néanmoins, il s’agit d’une opération complexe. Il n’est pas donné à tout le monde de pouvoir calculer le montant des amortissements et leur durée. Pour rester dans les règles vis-à-vis de la législation fiscale, il est donc plus que recommandé de faire appel à un expert-comptable pour gérer ce dossier pouvant vite devenir épineux.

L’aide d’un professionnel permet d’optimiser le rendement de l’opération et de ne pas risquer un redressement fiscal pour des erreurs commises au moment de la rédaction de votre déclaration de revenus. Cela représente certes un coût annuel, mais la complexité du sujet rend cette aide quasiment indispensable pour appréhender sereinement la notion d’amortissement en LMNP.

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