L'investissement avec le LMNP
Vous souhaitez investir tout en obtenant des revenus locatifs ? Vous cherchez un complément d'investissement pour votre opération en loi Pinel ? N'attendez plus, le Loueur Meublé Non Professionnel est fait pour vous ! Ce statut vous permet de profiter des revenus liés à la perception d’un loyer mensuel sécurisé, de bénéficier d’avantages fiscaux, mais aussi de récupérer la TVA sur le logement.
Qu’est-ce qu’un investissement en Loueur Meublé Non Professionnel ?
Le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal dédié aux investisseurs locatifs qui effectuent de la location meublée.
Le LMNP offre aux propriétaires bailleurs des avantages fiscaux que ce soit pour une location meublée dans l’ancien ou le neuf. Et dans le cas d’un achat neuf, les propriétaires peuvent bénéficier en plus d’une réduction d’impôt.
Les conditions du LMNP
Pour réaliser un investissement en LMNP, il y a plusieurs conditions à respecter :
- Le bien loué doit être meublé .
- Le bien doit être occupé à usage d’habitation.
- Les recettes locatives doivent être inférieures à 23 000 €. Au-delà, une inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) est nécessaire.
- Les recettes locatives doivent représenter moins de 50 % des revenus globaux du ménage propriétaire-bailleur. Au delà, les revenus dépassant ces 50 % sont imposables.
- Remplir dans les 15 jours débutant votre activité le formulaire P0i (Cerfa numéro 11921) afin d’obtenir votre numéro de SIRET et sélectionner votre régime d’imposition.
- Le propriétaire-bailleur doit être fiscalement enregistré en France.
Qu’est-ce qu’une location meublée en LMNP ?
Pour profiter du régime LMNP, il est impératif de louer son bien, meublé et prêt à être habité immédiatement. Le décret 2015-981 fixe les nouvelles conditions pour qu’un logement soit considéré comme meublé. Ce décret concerne tous les baux signés depuis 2015.
Ainsi, un logement meublé depuis cette date doit comporter impérativement les éléments suivants :
- Literie comprenant une couette ou une couverture ;
- Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
- Plaques de cuisson ;
- Four ou four à micro-ondes ;
- Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'un température inférieure ou égale à - 6 °C ;
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
- Ustensiles de cuisine ;
- Table et sièges ;
- Étagères de rangement ;
- Luminaires ;
- Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Les avantages fiscaux du LMNP
Les avantages fiscaux d’un investissement en LMNP dépendent du régime fiscal pour lequel vous aurez opté. Deux régimes différents peuvent être sélectionnés.
Le régime Micro-BIC . Les revenus annuels doivent être inférieurs à 70 000 €. En échange, vous profitez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur le montant de vos recettes.
Le régime réel simplifié . Lorsque le plafond de revenus dépasse celui du Micro-BIC ou sur demande auprès de l’administration, vous relevez du régime réel. Vous pouvez dans ce cas déduire de vos recettes toutes vos charges (intérêt d’emprunt et d’assurance, frais d’agence, impôts et taxes, travaux, frais de syndic, petites réparations, téléphonie…) et les amortissements.
Un amortissement consiste à déduire des loyers déclarés une partie des dépenses, selon l’administration fiscale, il s’agit d’une « constatation comptable de la dépréciation de la valeur de certains éléments de l'actif immobilisé ». Plus clairement, dans le cadre du régime réel simplifié, l’amortissement se présente sous deux aspects.
- Les dépenses d’amortissement . Vous pouvez amortir par exemple les dépenses liées à l’achat de mobilier et à la réalisation travaux (si leur montant est supérieur à 600 €). Chaque élément du logement peut être amorti de manière linéaire dans la durée selon sa durée réelle d’utilisation et sa dégradation dans le temps. Par exemple, pour une literie, la durée d’amortissement est de 6 ans, de 12 ans pour un canapé ou de 15 ans pour un parquet. En général, pour tout ce qui a trait aux dépenses de mobilier, l’amortissement se fait sur une période de 5 à 10 ans.
- L’amortissement de la location meublée. Il s’agit d’un avantage extrêmement intéressant quand vous pratiquez l’investissement locatif avec un bien meublé puisque vous pouvez amortir tous les « composants » majeurs du logement : gros œuvre, aménagement intérieur, toiture, électricité… Il faut globalement entre 25 et 40 ans pour amortir un bien, cela signifie que pendant cette période, on considère que le bien perd de la valeur progressivement, ce qui se traduit par un pourcentage. Tous les composants du bien peuvent ainsi être déduits des loyers à déclarer aux impôts.
À noter, si une année le montant des amortissements est supérieur au résultat annuel d’exploitation, se créé un « déficit ». Cette somme pourra être reportée pendant plusieurs années.
Calculer la durée et le montant de l’amortissement de chaque composant de votre logement en location est une activité délicate. Il est fortement conseillé de s’entourer de professionnels spécialisés dans ces questions fiscales pour éviter tout problème lors de votre déclaration d’impôt.
LMNP et Censi Bouvard
Si vous êtes investisseur LMNP, la loi Censi Bouvard, apparue en 2009 et valable jusqu’en décembre 2021, offre des réductions d’impôt particulièrement intéressantes. Vous pouvez en effet déduire des impôts 11 % du montant de votre investissement tout en respectant plusieurs conditions.
Les conditions du Censi Bouvard
Pour profiter de la loi Censi Bouvard vous devez acquérir un bien meublé destiné à la location meublée à titre non professionnel. Ce dispositif ne fonctionne que dans le cadre du LMNP. De plus, le logement doit être :
Un logement neuf
Un logement en l'état futur d'achèvement (VEFA)
Un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation
De plus, le logement doit se situer dans une résidence de services tel que :
- Un établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées ou adultes handicapées
- Un établissement délivrant des soins de longue durée
- Un établissement avec services pour personnes âgées ou handicapées
- Un ensemble de logements géré par un groupement de coopération social ou médico-social et affecté à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées
- Une résidence avec services pour étudiants
À noter que depuis 2017, les résidences de tourisme ne font plus partie du dispositif Censi Bouvard.
Pour bénéficier des avantages fiscaux du Censi Bouvard, il faut s’engager à louer le bien meublé durant 9 ans minimum. Vous signez un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence de services. Et c’est le gestionnaire qui s’occupe de louer votre bien et qui vous versera les loyers. Pour que votre investissement locatif en LMNP soit une réussite, choisissez une société reconnue qui a de l’expérience en matière d’investissement locatif.
Le Censi Bouvard
La loi Censi Bouvard offre ainsi aux investisseurs la possibilité :
- D’obtenir une réduction d’impôt de 11 % du montant investi dans la limite de 300000 €* (soit 33000 €).
- De reporter la réduction d’impôt sur une période de 6 ans si la réduction d’impôt est supérieure une année au montant de l’impôt dû.
- De récupérer la TVA à 20 % sur l’achat du logement et les loyers sous certaines conditions.
- De bénéficier d’un loyer mensuel plus intéressant que dans le cas d’une location nue, et sécurisé pendant 9 ans, grâce au bail commercial signé avec le gestionnaire.
*Ce montant comprend le prix d’acquisition du logement, les frais de notaire, les frais intermédiaires, etc.
Comment récupérer la TVA avec le LMNP - Censi Bouvard ?
Pour récupérer la TVA à 20 %, il faut remplir plusieurs conditions. Le gestionnaire de la résidence de services doit ainsi proposer au moins trois des quatre services suivants :
- L’accueil ou le gardiennage (la réception)
- L’entretien régulier des locaux
- Le petit-déjeuner
- La fourniture de linge de maison
Les loyers que vous percevez doivent être aussi soumis à la TVA à 5,5 %.
Enfin, il est impératif de déclarer ses revenus sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Pour obtenir le remboursement de la TVA, vous devez faire une déclaration d’activité transmise au Greffe du Tribunal de commerce de la ville dont dépend le bien que vous avez acheté. Il faut demander un numéro de Siret et ensuite faire une demande remboursement de TVA par courrier expliquant que vous êtes assujetti au régime réel simplifié BIC accompagné du formulaire Cerfa 3519. Ces démarches peuvent aussi être effectuées via votre espace professionnel sur le site impots.gouv.fr.
Si vous choisissez de revendre votre bien meublé, 20 ans après l’avoir acheté, vous récupérez intégralement la TVA, et l’administration ne peut pas effectuer de rappel sur celle-ci. En revanche, si la revente s’effectue avant, le vendeur devra rembourser la TVA au prorata du nombre d’années restantes (par exemple : si vous revendez votre bien après 12 ans, il faudra rembourser les 8/20e de la TVA).
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Plébiscité par les Français avisés, l’investissement en loueur meublé non professionnel (LMNP) est un dispositif très rentable pour qui souhaite se constituer un patrimoine immobilier et bénéficier de rendements intéressants.
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