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Les lois sur l'immobilier

Mis à jour le 20 juillet 2020
Mis à jour le 20 juillet 2020

L’immobilier est un secteur d’activités régi par de très nombreuses lois. En France, il n’existe pas un code de l’immobilier unique, l’ensemble des règles législatives sont inscrites dans le Code de la construction et de l’habitation, le Code civil ou bien encore le Code de l’urbanisme. Que vous soyez acheteur ou investisseur, prenez le temps de vous informer pour connaître tous vos droits et devoirs.

 

Les lois pour accéder à la propriété

Pour favoriser l’achat de sa résidence principale, plusieurs dispositifs ont été mis en place par l’Etat. Ils sont parfois complémentaires et permettent de réduire le coût d’un premier achat immobilier.

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un dispositif d’aide à l’accession à la propriété pour les ménages aux revenus modestes et intermédiaires. Le PTZ est destiné aux personnes qui souhaitent acquérir leur première résidence principale. Il s’agit d’un prêt sans intérêt, gratuit, accordé aux ménages qui ne sont pas encore propriétaires de leur domicile ou qui ne l’ont pas été depuis deux ans. Le PTZ est soumis à différentes modalités : le montant du PTZ est limité à certaines communes et plafonné en fonction de celles-ci, les ressources des acheteurs ne doivent pas dépassées une certaine limite…​

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La TVA réduite à 5,5 %

La TVA réduite au taux de 5,5 % est un avantage dont vous pouvez bénéficier dans l’immobilier, notamment lorsque vous achetez un logement neuf, au sein d’une zone définie dite « zone ANRU » (Agence nationale de la rénovation urbaine) ou quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV). L’État a imaginé un dispositif pour encourager l’accession à la propriété dans certains territoires.

Afin de profiter de ce taux de TVA 5,5 %, il est impératif de respecter des plafonds qui répondent à des conditions de ressources, et acheter le bien pour en faire sa résidence principale.

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Les lois pour investir et réduire ses impôts

Pour encadrer et encourager l’investissement immobilier locatif, plusieurs lois ont vu le jour au cours des dernières décennies. Chaque dispositif a ses spécificités et présente des avantages qui sauront s’adapter à tous les types de ménages désireux de se lancer dans l’investissement locatif.

La loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif bien connu des ménages qui réalisent un investissement locatif. Le Pinel a succédé au dispositif Duflot en 2014 pour encourager la construction de logements neufs (ou la rénovation de logements anciens) dans les zones où la demande locative est la plus élevée en France. Le Pinel offre ainsi une réduction d’impôt à ceux qui investissent dans l’immobilier selon différentes modalités.

Pour bénéficier de la réduction du Pinel, il faut s’engager à louer son bien pendant 6, 9 ou 12 ans, c’est ce qui détermine le montant de la réduction d’impôt accordée 12 %, 18 % ou 21 %.

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 À noter qu’il existe un plafond de 300 000 € par an et par opération immobilière. Plusieurs conditions s’ajoutent également, par exemple, le logement neuf doit respecter les normes RT 2012, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser certains plafonds, le Pinel ne s’applique que dans certaines zones géographiques, etc. 

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Le Loueur meublé non professionnel (LMNP)

Le loueur meublé non professionnel est un statut fiscal intéressant pour qui souhaite réduire ses impôts et accroître son patrimoine immobilier. Le LMNP consiste à acheter un bien immobilier neuf meublé et à le placer en location. D’ailleurs, les biens loués meublés offrent une meilleure rentabilité, en moyenne de 10 à 15 % supérieure par rapport à une location nue. Le loueur peut ensuite sélectionner le régime fiscal le plus intéressant : régime micro-BIC (abattement forfaitaire à hauteur de 50 % des revenus locatifs) ou régime réel (déduire le montant réel de ses charges : intérêts d’emprunt, travaux, impôts…). Il est également possible de récupérer la TVA à 20 %, toutefois si le propriétaire se sépare du bien avant 20 ans, il devra rembourser la TVA au prorata des années qui manquent.

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Le Censi-Bouvard

En couplant le régime LMNP avec la loi Censi-Bouvard qui s’applique aux programmes immobiliers neufs dans des résidences de services, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du prix hors taxe du logement acheté avec un montant maximal de 33 000 euros à répartir sur neuf ans.

Les autres dispositifs pour investir

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La loi Malraux

Depuis 1962, avec le dispositif Malraux, les travaux de rénovation de biens immobiliers patrimoniaux ouvrent droit à une baisse de l’imposition. Le patrimoine rénové doit présenter un intérêt architectural et être situé dans une des zones strictement délimitées (SPR-QAD). Les travaux doivent être validés par l'organisme des Bâtiments de France et sont plafonnés à 400 000 € sur 4 ans. La réduction d’impôt peut ensuite se monter à 30 % du montant des travaux de rénovation engagés. Il faut également accepter de louer le bien rénové pour une durée minimale de 9 ans. De plus, la location doit commencer dans les 12 mois suivant la date de fin des travaux. À noter que la réduction d’impôt accordée par le Malraux n’entre pas dans le système de calcul du plafonnement des niches fiscales.

La loi sur les monuments historiques

La loi sur les monuments historiques permet de réduire ses impôts depuis plus d’un siècle. En vigueur depuis 1913, cette loi incite les particuliers aux revenus les plus élevés à entreprendre la réhabilitation et la valorisation de bâtiments historiques. La loi offre une réduction d’impôts allant jusqu’à 45 % du montant des charges liées aux rénovations du bâtiment. Ce dispositif est particulièrement intéressant pour ceux qui ont un taux marginal d’imposition très important. Il y a plusieurs contraintes à respecter cependant pour bénéficier de cette loi.

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Le bien doit être inscrit aux Monuments historiques, être inscrit à l’inventaire supplémentaire ou bien encore bénéficier du label Fondation du patrimoine. Le propriétaire qui engage les travaux n’est pas soumis à une obligation de location à la suite de la rénovation, en revanche, il doit conserver le bien au moins 15 ans dans son patrimoine.

La loi Cosse 

La loi Cosse ou « Louer abordable » est en vigueur depuis le 1er janvier 2017. Le principe est le suivant : plus un bailleur ou un propriétaire loue un logement à un prix inférieur au marché dans un secteur où il y a une forte demande en logement (comme les « zones tendues »), plus l’incitation fiscale sera importante. Le but de la loi est d’encourager les propriétaires à mettre sur le marché de la location des logements qui en avait été retirés. Le propriétaire peut en retour déduire de ses revenus fonciers un montant allant de 15 à 85 % du loyer selon la zone géographique et le mode de gestion du logement (un chiffre évalué à la hausse suite à la loi ELAN qui renforce le dispositif Cosse). Pour profiter de cette mesure, le propriétaire doit passer une convention avec l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANAH), cette convention ainsi que tous les justificatifs autour du logement sont à joindre lors de l’envoi de la déclaration des revenus. Pour en savoir plus sur les modalités d’application, renseignez-vous auprès de l’ANAH.

La loi Denormandie

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Le dispositif Denormandie est apparu en 2019 et complète la loi Pinel. L’objectif de la loi Denormandie est de lutter contre l’habitat indigne et de revitaliser les centres-villes de villes moyennes. Il s’agit des 222 villes moyennes qui ont signé la convention « Cœur de ville ». Le Denormandie s’adresse aux particuliers qui souhaitent réaliser un investissement locatif en achetant un logement à rénover.

Le montant des travaux doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Et surtout, le logement doit être mis en location. . 

Le Denormandie offre en retour une réduction d’impôt égale à celle du Pinel, 12 % pour un engagement de location de 6 ans, 18 % pour un engagement de location de 9 ans et 21 % pour la prolongation de l’engagement jusqu’à 12 ans.

La loi Girardin

La loi de programme d’outre-mer autrement appelée loi Girardin est entrée en vigueur en 2003 et a été modifiée en 2009. Le dispositif devait s’arrêter en 2020 mais a été prolongé jusqu’en 2025. La loi Girardin permet aux particuliers de profiter d’une réduction d’impôt en soutenant l’économie des départements et collectivités d’outre-mer. Pour bénéficier des avantages fiscaux du Girardin, il faut investir dans l’installation de matériel industriel neuf (Girardin industriel G3F), dans des équipements de production d’énergie renouvelable (Girardin New Deal) ou dans la construction de logements sociaux neufs (Girardin logement social G3F). Dans les régions d’outre-mer, le matériel ou la construction coûtent en moyenne 20 à 30 % plus cher qu’en métropole. Le but est ainsi d’encourager les investisseurs à soutenir le développement de ces territoires. En échange, ces derniers bénéficient d’une réduction d’impôt dès l’année qui suit la souscription.

Le déficit foncier

Apparu en 1993 avec la loi Balladur, le déficit foncier est un dispositif autorisant un propriétaire-bailleur à réduire son impôt sur le revenu s’il respecte différentes conditions. Le propriétaire peut déclarer les charges (travaux d’entretien, taxe foncière, etc.) qui pèsent sur son ou ses biens en location.

S’il apparaît que le montant des charges dépasse les revenus qu’ils tirent des loyers de location, se crée un déficit foncier. Cette différence s’applique directement sur le revenu imposable de manière à réduire les impôts du propriétaire ou du bailleur. Depuis la loi Cosse (2018), le plafond du déficit foncier s’élève à 15 300 € par an, si ce plafond est dépassé, ce surplus peut être imputé sur les revenus fonciers lors des dix années qui suivent. L’une des conditions essentielles pour que le mécanisme du déficit foncier s’applique est qu’il est impératif de continuer à louer son bien durant les trois années qui suivent la création du déficit foncier.

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Les lois qui encadrent le logement et son achat

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La loi Carrez

Depuis décembre 1996, la loi Carrez sert à calculer exactement la surface habitable d’un logement, maison ou appartement. La mention de la surface loi Carrez est obligatoire quand il s’agit d’acheter ou de vendre un logement, ou pour une location louée à titre de résidence principale depuis 2009 (loi Boutin). Les biens concernés ne peuvent pas être inférieurs à 8 m². De plus, tous les espaces dont la hauteur sous plafond est de moins d’1,80 mètre ne sont pas compris dans le calcul. Les parkings, les balcons, les sous-sols, les caves, les vérandas ou encore les combles ne sont pas inclus dans le calcul loi Carrez. Un placard ou une mezzanine entrent en considération dans le calcul si leur hauteur dépasse les 1,80 m.

En cas d’erreur de calcul de la part du vendeur, l’acheteur peut annuler l’achat du bien immobilier dans le mois suivant la signature de vente. De la même façon, si les erreurs de mesure du vendeur se montent à au moins 5 % du total de la surface, l’acheteur est en droit de demander une baisse du prix du bien.

La loi Scrivener

La loi Scrivener a été promulguée en 1978, elle offre davantage de protection aux particuliers qui souhaite emprunter, notamment dans le cas d’un prêt immobilier (si celui-ci dépasse les 21 500 €). La loi Scrivener oblige les établissements prêteurs à fournir toutes les informations pour que l’emprunteur puisse comparer une proposition de prêt au sein de plusieurs établissements financiers. Une offre de prêt doit obligatoirement mentionner : la nature du prêt, le taux effectif global (TEG), le montant du prêt, le coût total de l’emprunt, les garanties du prêt, etc.

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De plus, l’emprunteur et ses cautions disposent d’un délai de réflexion de 10 jours à réception de l’offre écrite de prêt. Une période que l’emprunteur met à profit pour étudier dans le détail le prêt. Il peut ensuite l’accepter par courrier dans les 20 jours qui suivent la fin du délai de réflexion.

La loi Scrivener intègre également une clause suspensive lors des promesses de vente. La vente peut être conditionnée à l’obtention d’un prêt immobilier. Si le particulier qui souhaite acheter n’obtient pas de prêt immobilier, le vendeur doit rembourser l’acompte versé. L’acheteur doit toutefois apporter la preuve du refus de l’établissement financier de lui accorder un prêt.

Les lois de l'immobilier pour réduire ses impôts

Les lois de l'immobilier en 2020

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