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Financer votre achat immobilier

Mis à jour le 7 juillet 2020
Mis à jour le 7 juillet 2020

Pour savoir comment financer votre achat immobilier on vous livre ici tous nos conseils pratiques. Crédits immobiliers, taux d’intérêt, apport, garantie emprunteur, aides financières, découvrez tous les éléments indispensables pour réussir le financement de votre achat immobilier.

Comment financer votre achat immobilier ?

Les étapes indispensables

Définir son apport personnel

L’apport personnel est la somme d’argent qu’apporte directement un emprunteur pour financer son achat immobilier avant même l’obtention du prêt. Disposer de fonds propres est un atout pour plusieurs raisons : cela rassure les établissements prêteurs et réduit le montant du capital à emprunter. Cependant, l’apport personnel n'est pas une obligation, il est tout à fait possible d’acheter un bien immobilier sans apport personnel.

L’apport personnel pour votre prêt immobilier peut provenir de différentes sources. En effet, vous avez très certainement épargné de l’argent sous la forme d’un des mécanismes suivants :

  • Plan Épargne Logement 
  • Compte Épargne Logement
  • CODEVI
  • Intéressement/Participation
  • PEE
  • Comptes épargne
  • Livret A

 

La montant de votre apport personnel joue un rôle essentiel pour faciliter votre demande de prêt auprès des établissements bancaires. De manière générale, les banques demandent aux futurs propriétaires un apport personnel compris entre 10 et 20 % du prix du bien immobilier. En présentant un apport conséquent, les banques vous réserveront les meilleurs taux et vous proposeront des durées de remboursement plus courtes. .

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Depuis plusieurs années, à la faveur d’une conjoncture intéressante pour les acheteurs, le taux d’apport moyen n’a cessé de diminuer et s’établirait autour de 14 % en 2019. Si vous souhaitez contracter un prêt sans apport, sachez que c’est tout à fait possible, même si cela vous reviendra plus cher qu’un prêt avec apport. Avoir une situation stable professionnellement, présenter une bonne tenue de compte sont des atouts majeurs pour séduire les banques. De plus, certains prêts aidés par l’État sont considérés comme des apports personnels, par exemple : le prêt à taux zéro (PTZ) ou le prêt à l’accession sociale. Dans ce cas, montrez à l’établissement bancaire auquel vous soumettez votre demande de prêt immobilier que vous êtes éligibles au PTZ.

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Calculez

le montant du PTZ+ auquel vous avez droit

Le fonctionnement d'un prêt immobilier

Pour financer votre projet immobilier, vous allez devoir contracter un prêt immobilier. Aux côtés des prêts immobiliers standards souscrit auprès d’un établissement bancaire, il existe plusieurs prêts immobiliers réglementés très avantageux, notamment pour les primo-accédants : le Prêt à Taux Zéro, le Prêt à l'Accession Sociale ou le Prêt immo conventionné. Ces dispositifs peuvent être associés à un prêt immobilier classique en vue de couvrir la totalité du budget nécessaire à l’achat du bien. Il existe aussi des prêts complémentaires, c’est-à-dire des prêts qui doivent être adossés à un prêt immobilier principal : prêt action logement (l'ancien "1 % logement"), les prêts proposés par des collectivités territoriales ou des mutuelles, etc.

 

L'assurance emprunteur, de quoi s'agit-il ?

L’assurance emprunteur est une composante cruciale de votre prêt immobilier. Si vous n’êtes pas légalement obligés de souscrire à une telle assurance, dans les faits, aucun établissement financier ne vous accordera de prêt immobilier si vous ne souscrivez pas à une assurance emprunteur. Une assurance emprunteur, ce sont effectivement des frais supplémentaires, mais il s’agit aussi d’une protection pour l’établissement prêteur et le particulier qui contracte le prêt. En cas de difficulté, ce type d’assurance prend le relai de l’emprunteur pour rembourser les mensualités.

Différentes évolutions dans la législation ont considérablement assoupli le cadre autour de l’assurance emprunteur ces dernières années (loi Lagarde, loi Sapin II…). Depuis 2010, vous pouvez opter pour la société de votre choix pour souscrire à l’assurance emprunteur et non plus obligatoirement dans la société au sein de laquelle vous avez contracté le prêt. De plus, vous pouvez désormais changer de société d’assurance (il faut toutefois que les garanties assurées soient les mêmes dans le nouvel établissement assureur), à n’importe quel moment la première année puis à chaque anniversaire du contrat d’assurance.

N’hésitez pas à comparer les taux et à faire jouer la concurrence pour trouver la compagnie d’assurance qui vous proposera les meilleurs tarifs. Certaines assurances sont inévitables, d’autres sont facultatives.

Les assurances obligatoires

  • La garantie décès.
  • La garantie perte totale et irréversible d’autonomie
  • La garantie invalidité permanente et partielle
  • La garantie invalidité professionnelle

 

L’objectif de ces assurances est de permettre à vous et à votre famille de conserver votre logement sans avoir à en rembourser les mensualités en cas de décès ou d’invalidité (de l’emprunteur ou du co-emprunteur). Elles remboursent le capital dû restant en partie ou en totalité selon les situations. Il y a aussi des exclusions de garanties dans les contrats selon les cas (limite d’âge, pratique de sports dangereux, suicide, blessures volontaires, usage de drogues, etc.).

Les assurances facultatives

  • La garantie perte d’emploi
  • La garantie incapacité de travail temporaire

 

La garantie perte d’emploi est soumise à différentes conditions pour être appliquée. L’assuré doit être salarié, en CDI, avoir de l’ancienneté dans l’entreprise, ne pas être en période d’essai, ni en préavis de licenciement, ni avoir démissionné de l’entreprise et pouvoir bénéficier de l’assurance chômage. La durée d'indemnisation ne pourra pas excéder 36 mois pour une même période de chômage et 72 mois en période de chômage cumulé.

En savoir plus sur les assurances

Les garanties pour votre prêt immobilier

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Parallèlement à l’assurance emprunteur, l’établissement banquier prêteur demandera une garantie de prêt immobilier. Le but pour la banque est de se protéger et de récupérer les sommes prêtées si le particulier ne peut pas rembourser son prêt.

La garantie de prêt est à la charge de l’emprunteur et elle peut prendre plusieurs formes comme l’hypothèque ou la caution d’un organisme spécialisé

 

L'hypothèque

L’hypothèque est une garantie que prend l’établissement prêteur dans le cadre d’un prêt immobilier. Si l’emprunteur est dans l’incapacité de rembourser son crédit, la banque peut obtenir la saisie du bien immobilier. Elle procède ensuite à une revente pour rembourser le prêt. L’hypothèque est un acte réalisé chez un notaire et fait l'objet d'une taxe de publicité foncière, il s’agit du droit d’enregistrement (0,715 % du montant du prêt) auquel s’ajoutent les frais de formalité. L’hypothèque dure aussi longtemps que le crédit immobilier et ne peut dépasser 50 ans.

Le privilège du prêteur denier

Le privilège du prêteur denier est une garantie proche de l’hypothèque qui engendre des frais moins élevés, car il n’y a pas de taxe de publicité foncière. Le privilège du prêteur denier ne fonctionne que pour les biens déjà construits, il permet à la banque prêteuse d’avoir la priorité sur tous les autres créanciers lorsque le bien est saisi et vendu.

Le cautionnement mutuel

Le cautionnement mutuel est de plus en plus utilisé par les emprunteurs pour garantir les prêts immobiliers. Plus souple et moins coûteux que l’hypothèque, il présente bien des avantages comme le fait que vous n’avez pas besoin de vous rendre chez le notaire pour signer une garantie de cautionnement mutuelle. C’est l’établissement prêteur qui s’occupe des démarches et vous proposera plusieurs organismes de cautionnement mutuel. Le coût d’une telle garantie est d’environ 1 % du montant total emprunté. Vous devrez verser un dépôt de garantie (proportionnel au montant du prêt) qui sera restitué à la fin du prêt s’il n’y pas eu de problème.

Choisir votre prêt immobilier

choisir prêt financement

Une fois votre plan de financement étudié et votre logement sélectionné, vous devez prendre contact avec des banques, des courtiers ou des établissements de crédit afin d'établir votre prêt immobilier.

Lorsque vous vous rendez dans un établissement financier pour contracter un crédit immobilier, vous devez vous munir de différents documents :

  • Votre contrat de réservation
  • Une copie de votre pièce d’identité
  • Un justificatif de domicile (de moins de 3 mois)
  • Les justificatifs de vos revenus mensuels
  • Les avis d’imposition des deux années précédentes
  • Une attestation d’apport personnel
  • Une fiche familiale ou individuelle d’état-civil

 

Pour bénéficier d’un taux d’intérêt intéressant, il est important de montrer en quoi votre profil est attractif pour l’établissement prêteur.

Vous serez considéré comme un bon profil si :

  • Vous disposez d’un apport financier confortable qui dépasse les 20 % du prix du bien immobilier.
  • Votre taux d’endettement est faible. Le taux d’endettement est le rapport entre vos charges mensuelles et vos revenus mensuels, normalement ce taux ne doit pas dépasser 33 %. Si ce taux est compris entre 10 et 15 %, vous serez considéré comme un profil intéressant par l’établissement prêteur.
  • Vous disposez d’un reste à vivre important. Le reste à vivre correspond aux revenus de votre ménage auquel on déduit toutes les charges fixes. Les établissements prêteurs sont très attentifs à cet aspect. Vous devez prouver que vous disposerez d’un reste à vivre conséquent malgré l’emprunt immobilier contracté.
  • Vous disposez d’une bonne gestion de compte. Montrez que vous savez gérer parfaitement vos finances : pas de découvert, aucun crédit à la consommation, pas de dépenses supérieures à vos moyens, etc.

 

D’une façon générale, n’hésitez pas à essayer de négocier le taux de crédit, mais aussi les frais de dossier, les garanties et les assurances de votre prêt immobilier. Afin de négocier votre prêt immobilier dans les meilleures conditions, il est aussi essentiel d’en comprendre toutes ses composantes.

Le taux nominal d'intérêt

Ce taux correspond à un pourcentage fixe ou variable du capital emprunté et à partir duquel se calcule vos futures mensualités et intérêts intercalaires. Les taux de prêts immobiliers évoluent fréquemment en fonction de la conjoncture économique. Depuis plusieurs années, ces taux sont orientés à la baisse, idéal pour un achat immobilier.

Le taux effectif global

Il s’agit de l’indicateur du coût global du prêt. Il prend en compte tous les frais payables par le client : les frais de dossier, les frais de constitution de garantie, les frais fiscaux, les frais d’assurance si sa souscription est obligatoire pour l’emprunteur. Le TEG permet de vérifier de la part de l’emprunteur qu’il n’y a pas de coûts cachés et facilite la comparaison entre les différentes propositions d’établissements prêteurs.

 

Le taux de votre prêt immobilier

Les taux d’intérêt qui s’applique à votre prêt immobilier vont jouer sur le montant final de votre emprunt. Ces taux varient en permanence et il est primordial de comprendre leur fonctionnement afin de réaliser le meilleur choix au vu des dernières tendances.

Plusieurs mécanismes de taux pour votre prêt immobilier sont envisageables, mais il est nécessaire avant tout de bien s'informer. En effet, un emprunt immobilier engage souvent son bénéficiaire sur une longue période et plus le taux du prêt immobilier sera élevé, plus le prix final de votre acquisition le sera aussi.

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Taux fixe

Le prêt à taux fixe est un prêt immobilier sur lequel est appliqué un taux qui ne va pas varier pendant toute la durée du crédit. C’est un choix sécurisant surtout si le climat économique est instable. Le taux est déterminé et validé lors de la négociation du prêt immobilier. Le prêt à taux fixe est utilisé pour des emprunts de longue durée, il offre l’avantage d’offrir une vision à long terme sur l’ensemble des sommes à rembourser.

Le prêt à taux fixe se décline en prêt à taux fixe variable (l’emprunteur augmente ou diminue le montant de ses mensualités) et prêt à taux fixe progressif (les mensualités augmentent progressivement).

Taux variable

Un taux variable sur un prêt immobilier peut évoluer au cours du temps à la hausse comme à la baisse en suivant des taux de référence sur les marchés monétaires. Le taux variable est déterminé pour une certaine durée et révisé périodiquement, en général à la date d'anniversaire du prêt. À la différence du prêt à taux fixe, il est difficile d’avoir une vision à long terme de ses mensualités. Pour davantage de sécurité un taux variable peut être capé, c’est-à-dire qu’on détermine un plafond à la hausse et à la baisse du taux (+ 3 % / - 1 %).

Taux semi-fixe

Il s’agit d’un compromis entre un prêt immobilier à taux fixe et un prêt immobilier à taux variable. Le principe est le suivant, le prêt comprend une période durant laquelle le taux est fixe, 5 à 10 ans en général puis, une seconde période au cours de laquelle le taux devient variable.

Avant de choisir l’un de ces différents types de taux pour votre prêt immobilier, il est indispensable de se renseigner sur l’écart qui existe entre le taux fixe et le taux variable au départ du prêt mais aussi sur la probabilité pour que le taux variable diminue au cours du temps. Depuis de plusieurs années, les taux sont extrêmement bas, dépassant tous les précédents records historiques, les conditions sont réunies pour profiter de conditions de crédit optimales.

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