Prêt immobilier sans apport

Obtenir un crédit immobilier sans apport : nos conseils

Qu’est-ce que l’apport personnel ?

L’apport personnel est la somme d’argent qu’apporte directement un emprunteur pour financer son achat immobilier avant même l’obtention d’un prêt. Disposer de fonds propres est un atout pour plusieurs raisons.

D’une part, cela permet d’emprunter un capital moins important pour financer votre achat immobilier, d’autre part cela rassure les banques et limite les risques. Plus l’apport est important, plus les établissements bancaires ou spécialisés (courtiers) seront séduits par votre dossier. Pour autant, il n’est pas impératif de disposer d’un apport personnel pour contracter un crédit immobilier. L’essentiel pour une banque est de savoir si vous êtes solvables et si vous serez en mesure de rembourser votre prêt immobilier.

En règle générale, l’apport pour un prêt immobilier s’élève à 10 % du montant total du prêt contracté, pour couvrir un peu plus que les frais de notaire. Mais il s’agit d’une règle d’usage et non d’une réglementation officielle.

Comment emprunter sans apport personnel ?

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Aujourd’hui, la conjoncture est extrêmement favorable pour les emprunteurs. Les taux n’ont jamais été aussi bas, ils ont été divisés par cinq depuis le début des années 2000 ! Les banques réduisent peu à peu leurs exigences comme le révèle l’observatoire Crédit-Logement-CSA. Les taux d’apport n’ont ainsi jamais été aussi bas puisqu’ils s’établissent en 2019 à 14,3 % en moyenne contre plus de 15 % il y a un an. Les conditions d’accès au crédit sont par conséquent, particulièrement souples actuellement.

Le prêt sans apport concerne surtout :

• Les jeunes qui viennent d’entrer dans la vie active et qui n’ont pas encore eu le temps de se constituer un apport. Les établissements prêteurs sont plus enclins à prêter sans apport à des jeunes qui sont en CDI depuis peu et qui présentent un profil professionnel intéressant (avec notamment des évolutions à venir).
• Les personnes qui ne veulent pas utiliser leur épargne ou leurs placements financiers (assurance-vie, actions…) en tant qu’apport pour leur crédit immobilier. Même s’ils ne sont pas utilisés, ces placements prouvent que l’emprunteur est capable de réaliser des épargnes et dispose de plusieurs réserves d’argent en cas de problème financier.
• Les investisseurs locatifs qui bénéficient d’un mécanisme financier particulièrement intéressant. Les intérêts d’un prêt immobilier sont, en effet, déduits du montant des loyers déclarés aux impôts. Cette catégorie de population dispose déjà dans la plupart des cas d’une résidence principale, les banques ont alors confiance dans leur capacité à rembourser un prêt.
• Les personnes qui ont connu des accidents de la vie et ne disposent plus d’épargne (divorce, maladie, etc.) mais qui présentent des garanties professionnelles solides.

Autrement appelé « prêt à 110 % », un prêt immobilier sans apport n’est pas accessible à toutes les catégories de population, et dans tous les cas, il va falloir préparer vos arguments pour convaincre le banquier de vous prêter la somme demandée sans fournir un apport.

Plus que l’apport, c’est la prise en compte de différents facteurs qui va conduire l’établissement prêteur à vous accorder ou non un crédit immobilier.

Les éléments prix en compte pour le dossier

• L’âge. Les banques prêteront plus facilement à de jeunes actifs qui n’ont pas d’apport à fournir plutôt qu’à des personnes de plus de 40 ans dans la même situation.
• Le nombre de personnes à charge au sein du ménage.
• La situation personnelle : marié, célibataire, etc.
• La situation professionnelle. Occupez-vous un emploi stable ? Quelles sont les perspectives d’évolution pour votre poste ? Il est ainsi préférable d’être en CDI ou dans la fonction publique. En cas d’instabilité professionnelle, l’établissement bancaire ne vous suivra certainement pas dans votre projet.
• La possession d’une résidence principale.
• La situation financière. Démontrez à l’établissement bancaire prêteur que vous avez une bonne tenue de compte. La banque va notamment observer si vous êtes régulièrement à découvert ou non.
• Le taux d’endettement qui est le rapport entre vos charges et vos revenus. Ce calcul permet à la banque d’évaluer les risques à vous prêter. Le taux d’endettement ne doit ainsi pas dépasser 33 %, mais il s’agit d’une règle théorique, dans la réalité il n’y a pas de plafond, cela dépend des conditions propres à chacun.
• Le calcul du reste à vivre. Il s’agit des revenus de votre ménage auxquels on déduit toutes les charges fixes (loyer, prêt immobilier, crédit à la consommation, etc.). Le reste à vivre correspond ainsi à l’argent qu’il vous reste pour effectuer les dépenses quotidiennes (nourriture, vêtement, transport…). Il varie en fonction de la composition de votre ménage et de votre niveau de vie. Si le montant du reste à vivre est jugé trop faible, votre banque pourra refuser votre demande de prêt.

Les autres éléments à savoir

Il faut noter que les calculs du taux d’endettement et du reste à vivre sont étroitement liés. Par exemple, si votre taux d’endettement ne dépasse pas les 33 %, mais que vos restes à vivre sont considérés comme trop faibles l’établissement prêteur vous refusera votre demande de crédit. Et inversement, un ménage pourra disposer d’un taux d’endettement supérieur à 33 % s’il dispose d’un important reste à vivre.

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Avec ou sans apport, le point crucial est votre capacité à démontrer votre sérieux quand vous préparez votre dossier. Vous devez apporter suffisamment de garantie et de preuves de stabilité pour que les établissements prêteurs puissent vous accorder leur confiance.

Une banque cherche avant tout à minimiser ses risques lorsqu’elle vous accorde un prêt, préparer vos arguments pour prouver que vous serez dans la capacité d’honorer vos mensualités facilement.

Vous pouvez aussi apporter la preuve à l’établissement bancaire que vous êtes en mesure de contracter un prêt aidé pour participer au financement du logement. Le prêt à taux zéro est ainsi considéré comme un apport personnel et permet de réduire le montant du prêt demandé dans une banque.

Même sans apport, vous pouvez obtenir un crédit immobilier. Un dossier irréprochable, clair, avec un projet précis et votre sérieux seront vos meilleurs atouts auprès des établissements financiers. De plus, la conjoncture vous est favorable, avec des taux immobiliers très bas, les banques réduisent leurs exigences et sont plus favorables à prêter sans apport.

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