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Les conditions de la loi Pinel

Mis à jour le 29 octobre 2020
Mis à jour le 29 octobre 2020

Le Pinel est un dispositif particulièrement avantageux si vous souhaitez réduire votre impôt sur le revenu, vous doter d’un patrimoine immobilier et percevoir des revenus réguliers. Pour bénéficier des avantages de la loi Pinel, il existe plusieurs conditions à respecter. Quelles sont-elles ?

 

La loi Pinel : conditions d’application et éligibilité

En échange d’une réduction d’impôt intéressante, la loi Pinel impose à l'investisseur de respecter plusieurs conditions. Le logement doit être neuf, situé dans une zone géographique éligible au dispositif Pinel. Le loyer ne doit pas dépasser les plafonds loi Pinel définis par décret tout comme les ressources des locataires. Retrouvez dans le détail toutes les conditions pour profiter du Pinel en 2020.

 

Les avantages fiscaux du Pinel

Tous les ménages français sans restriction peuvent réaliser un investissement locatif en Pinel. Tous peuvent souscrire au dispositif jusqu'au 31 décembre 2021. 

Quelles sont les conditions de la loi Pinel ? Pour bénéficier des avantages fiscaux du Pinel, il faut s’engager à louer un bien neuf 6, 9 ou 12 ans. En échange, vous obtenez une réduction d’impôt qui augmente en fonction de votre durée d’engagement.

Cette durée d’engagement est déterminée dès le départ, le propriétaire peut ensuite la prolonger de deux fois trois ans jusqu’à un maximum de 12 ans.

Concrètement, grâce au dispositif Pinel, vous pouvez obtenir une réduction d’impôt allant jusqu’à 63000 € sur 12 ans.

  • Pour une durée d'engagement de 6 ans : 12 % de réduction d'impôt
  • Pour une durée d'engagement de 9 ans : 18 % de réduction d'impôt
  • Pour une durée d'engagement de 12 ans : 21 % de réduction d'impôt

 

Contrairement au dispositif Duflot, le Pinel permet de louer le bien acquis aux ascendants ou aux descendants à condition qu’ils ne fassent pas partie du foyer fiscal du propriétaire.

Simulateur pinel
Simulateur Pinel

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Le Pinel est plafonné à 300 000 € ou 5 500 € le mètre carré par investissement et par an. Vous ne pouvez pas réaliser plus de deux opérations en Pinel dans l’année (le plafond de 300 000 € reste identique et ce même si vous effectuez deux opérations immobilières).

Le montant de la réduction Pinel se calcule sur le prix du logement (neuf, VEFA) auquel sont ajoutés différents frais : frais de notaire, taxe sur la valeur ajoutée, droits d’enregistrement... Si l'investissement en Pinel est effectué sur un logement rénové ou un local transformé, le montant de la réduction d’impôt est calculé à partir du prix du bien auquel on ajoute le montant des travaux.

À noter que le Pinel entre dans le calcul du plafond des niches fiscales qui est de 10 000 € par an au maximum.

Loi Pinel : les conditions liées au logement

Le Pinel fonctionne pour :

  • Les logements neufs
  • Les logements achetés en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement)
  • Les logements construits par un particulier
  • Les logements anciens rénovés dont le montant des travaux est égal à au moins 25 % du coût de l’opération immobilière
  • Les logements réhabilités
  • Les locaux transformés en logement

Le logement doit aussi être loué au titre de résidence principale par le locataire et être loué nu.

Respecter les délais impartis :

  • Pour les logements achetés en VEFA, la construction doit être achevée dans les 30 mois suivant la signature de l’acte authentique.
  • Pour les logements construits par les particuliers, ils doivent être achevés dans les 30 mois suivant la date du dépôt de permis de construire.
  • Pour les travaux de rénovation, de réhabilitation et de transformation créant un logement neuf, ces derniers doivent être achevés au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du bien.

Une fois que le logement a été achevé, le propriétaire-bailleur dispose d’un délai de 12 mois pour trouver un locataire. Passé ce délai, il perd les avantages offerts par le Pinel.

La performance énergétique

Le logement neuf doit aussi impérativement respecter les dernières normes énergétiques. Les logements neufs ou construits ont l’obligation d’appliquer la norme Réglementation Thermique 2012. Pour les logements réhabilités ou rénovés, ces derniers se doivent d’appliquer le label Haute Performance Énergétique (HPE) rénovation 2009 ou le label Bâtiment Basse Consommation rénovation 2009.

Dans quelles zones s’applique le Pinel ?

En plus d’offrir des conditions avantageuses aux personnes qui souhaitent réaliser un investissement locatif, le Pinel a pour objectif de stimuler la construction d’habitations neuves. Le but est de développer l’offre de logements dans les « zones tendues ».

Le pays est découpé en cinq zones géographiques représentant cinq états de tension immobilière sur le marché locatif. La zone C étant la plus « détendue » puisque l’offre en logement est satisfaisante, contrairement à la zone A bis, la plus tendue de France.

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Toutes les communes ne sont pas éligibles au Pinel, depuis le 1er janvier 2019, seules les villes situées dans les zones A bis, A et B1 sont acceptées. La zone C est sortie du dispositif en 2018 et la zone B2 en 2019.

Les plafonds de loyer 

Les logements loués dans le cadre du Pinel se destinent aux ménages modestes et intermédiaires, c’est pourquoi les propriétaires-bailleurs ont l’obligation de respecter des plafonds de loyer. L’administration fixe chaque année un plafond mensuel de loyer par mètre carré qui varie en fonction de la zone géographique.

Dans le cadre d'une location Pinel, l'appartement sera ainsi loué à un prix inférieur à celui du marché. À noter que les charges qui pèsent sur le logement ne sont pas prises en compte dans le calcul du loyer Pinel.

 

Zone géographique

Plafond mensuel de loyer en métropole par mètre carré

A bis

17,17 €

A

12,75 €

B1

10,28 €

 

Il peut arriver que les préfets de région décident de réduire les plafonds de loyers sur un périmètre géographique défini afin de correspondre au marché locatif de la zone.

Calculer un loyer Pinel

Les plafonds de ressources du locataire

Les ressources des locataires occupant un logement Pinel sont réglementées par décret tous les ans.  Cela signifie que les revenus fiscaux annuels des locataires ne peuvent pas excéder des plafonds qui varient selon le nombre de personnes dans le ménage et la zone géographique. Les ressources des ménages correspondent au revenu fiscal de référence à N-2.

 

Composition du foyer locataire

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Personne seule

38 236 €

38 236 €

31 165 €

Couple

57 146 €

57 146 €

41 618 €

Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge

74 912 €

68 693 €

50 049 €

Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge

89 439 €

82 282 €

60 420 €

Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge

106 415 €

97 407 €

71 078 €

Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge

119 745 €

109 613 €

80 103 €

Majoration par personne à charge supplémentaire

+ 13 341 €

+ 12 213 €

+ 8 936 €

 

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