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Les conditions de la loi Pinel

Mis à jour le 7 juillet 2020
Mis à jour le 7 juillet 2020

Le Pinel est un dispositif particulièrement avantageux pour les ménages français qui souhaitent réduire leur impôt sur le revenu, se doter d’un patrimoine immobilier et percevoir des revenus réguliers. Pour bénéficier des avantages du Pinel, il existe plusieurs conditions à respecter.

La loi Pinel : Conditions d’application et éligibilité

En échange d’une réduction d’impôt intéressante, le Pinel impose au propriétaire du bien de respecter plusieurs conditions. Le logement doit être neuf, situé dans une zone géographique éligible au dispositif Pinel, le loyer ne doit pas dépasser les plafonds loi Pinel définis par décret tout comme les ressources des locataires. Retrouvez dans le détail toutes les conditions pour profiter du Pinel en 2020.

Les avantages du Pinel et les conditions générales d’application

Le Pinel s’adresse à tous les ménages français sans restriction qui souscrivent au dispositif entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021. 

Pour bénéficier des avantages du Pinel, il faut s’engager à louer un bien immobilier 6, 9 ou 12 ans. En échange, l’investisseur locatif reçoit une réduction d’impôt qui augmente en fonction de la durée d’engagement. Cette durée d’engagement est déterminée dès le départ, le propriétaire peut ensuite la prolonger de deux fois trois ans jusqu’à un maximum de 12 ans.Concrètement, grâce au dispositif Pinel, vous pouvez obtenir une réduction d’impôt allant jusqu’à 63 000 € sur 12 ans.

Durée d’engagement

Réduction d’impôt

6 ans

12 %

9 ans

18 %

12 ans

21 %

 

Contrairement au dispositif Duflot, le Pinel permet de louer le bien acquis aux ascendants ou descendants à condition qu’ils ne fassent pas partie du foyer fiscal du propriétaire.

Simulateur pinel
Simulateur Pinel

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Le Pinel est plafonné à 300 000 € ou 5 500 € le mètre carré par investissement et par an. Vous ne pouvez pas réaliser plus de deux opérations en Pinel dans l’année (le plafond de 300 000 € reste identique et ce même si vous effectuez deux opérations immobilières).

Si vous acheté un logement neuf ou en VEFA, le montant de la réduction se calcule sur le prix du logement auquel sont ajoutés différents frais (frais de notaire, taxe sur la valeur ajoutée, droits d’enregistrement…). Dans le même ordre d’idée, si le logement neuf est un logement rénové ou un local transformé, le montant de la réduction d’impôt est calculé à partir du prix du bien auquel on ajoute le montant des travaux.

À noter que le Pinel entre dans le calcul du plafond des niches fiscales qui est de 10 000 € par an au maximum.

Pinel : les conditions liées au logement

Le Pinel s’applique aux investissements locatifs effectués dans l’immobilier neuf. Les logements concernés par le dispositif sont par conséquent :

  • Les logements neufs
  • Les logements achetés en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement)
  • Les logements construits par un particulier
  • Les logements anciens rénovés dont le montant des travaux est égal à au moins 25 % du coût de l’opération immobilière
  • Les logements réhabilités
  • Les locaux transformés en logement

 

Pour bénéficier du Pinel, le logement doit également être construit durant des délais impartis.

  • Pour les logements achetés en VEFA , la construction doit être achevée dans les 30 mois suivant la signature de l’acte authentique.
  • Pour les logements construits par les particuliers , ils doivent être achevés dans les 30 mois suivant la date du dépôt de permis de construire.
  • Pour les travaux de rénovation , de réhabilitation et de transformation créant un logement neuf, ces derniers doivent être achevés au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du bien.

Investir avec la loi Pinel

signature compromis de vente

Une fois que le logement a été achevé, le propriétaire-bailleur dispose d’un délai de 12 mois pour trouver un locataire. Passé ce délai, il perd les avantages offerts par le Pinel.

Le logement neuf doit aussi impérativement respecter les dernières normes énergétiques. Les logements neufs ou construits ont l’obligation d’appliquer la norme Réglementation Thermique 2012. Pour les logements réhabilités ou rénovés, ces derniers se doivent d’appliquer le label Haute Performance Énergétique (HPE) rénovation 2009 ou le label Bâtiment Basse Consommation rénovation 2009.

Le logement doit aussi être loué au titre de résidence principale par le locataire et être loué nu.

Dans quelles zones s’applique le Pinel ?

En plus d’offrir des conditions avantageuses aux personnes qui souhaitent réaliser un investissement locatif, le Pinel a pour objectif de stimuler la construction d’habitations neuves. Le but est de  développer l’offre en logement dans les « zones tendues ».

C’est-à-dire les zones où il y a un fort déséquilibre entre l’offre et la demande en logement, des territoires où les locataires ont des difficultés à se loger correctement comme dans la région Île-de-France.

carte-zonage-france-ptz

Le pays est découpé en cinq zones géographiques représentant cinq états de tension immobilière sur le marché locatif. La zone C étant la plus « détendue » puisque l’offre en logement est satisfaisante, contrairement à la zone A bis, la plus tendue de France.

Toutes les communes ne sont pas éligibles au Pinel, depuis le 1er janvier 2019, seules les villes situées dans les zones A bis, A et B1 sont acceptées. La zone C est sortie du dispositif en 2018 et la zone B2 en 2019.

Pour rappel :

  • La zone A bis comprend Paris et sa banlieue, soit 76 communes des Yvelines, des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise. Cette zone géographique est éligible à la loi Pinel 2020.
  • La zone A est composée de l’agglomération de Paris (hors zone A bis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, les villes de Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et d’autres communes où le prix des logements à la location est très élevé.
  • La zone B1 inclut certaines grandes agglomérations où la demande en logements est importante, ainsi qu’une partie de la grande couronne parisienne qui n’est pas située en zone A bis et A, et les départements d’Outre-Mer.

Les plafonds de loyer 

Les logements loués dans le cadre du Pinel se destinent aux ménages modestes et intermédiaires, c’est pourquoi les propriétaires-bailleurs ont l’obligation de respecter des plafonds de loyer. L’administration fixe chaque année un plafond mensuel de loyer par mètre carré qui varie selon la zone géographique.

Avec le Pinel, un appartement est ainsi loué à un prix inférieur à celui du marché. À noter que les charges qui pèsent sur le logement ne sont pas prises en compte dans le calcul du loyer Pinel.

Zone géographique

Plafond mensuel de loyer en métropole par mètre carré

A bis

17,17 €

A

12,75 €

B1

10,28 €

 

Il peut arriver que les préfets de région décident de réduire les plafonds de loyers sur un périmètre géographique défini afin de correspondre au marché locatif de la zone.

Comment calculer un loyer Pinel en tenant compte des plafonds en vigueur ?

Afin d’estimer le montant maximum d’un loyer hors charge en Pinel, il faut appliquer un coefficient multiplicateur correspondant à la formule 0,7 + 19/S (S étant la surface du logement). Le résultat est arrondi à la deuxième décimale après la virgule et ne peut pas dépasser 1,2.

La surface prise en compte est la surface plancher (loi Carrez) à laquelle on ajoute la moitié de la surface des annexes (comme un balcon) dans la limite de 8 m². Si l’appartement acheté fait 50 m² en loi Carrez et compte un balcon de 7 m². La surface que vous allez utiliser dans les calculs du loyer Pinel est 53,5 m². 

Exemple :
Pour un T2 de 39 m² acheté 395 000 € à Paris qui se situe en zone A bis. Le calcul est le suivant :
{17,17 € x (0,7 +19/39 m²)} x 39 m² = 796,85 €
Cela signifie qu’en respectant le plafond de loyer Pinel, vous ne pourrez pas louer votre logement au-delà de 796,85 €.

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Les plafonds de revenu du locataire en Pinel

Les ressources des locataires occupant un logement Pinel sont réglementées par décret tous les ans.  Cela signifie que les revenus fiscaux annuels des locataires ne peuvent pas excéder des plafonds qui varient selon le nombre de personnes dans le ménage et la zone géographique. Les ressources des ménages correspondent au revenu fiscal de référence à N-2.

Composition du foyer locataire

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Personne seule

38 236 €

38 236 €

31 165 €

Couple

57 146 €

57 146 €

41 618 €

Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge

74 912 €

68 693 €

50 049 €

Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge

89 439 €

82 282 €

60 420 €

Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge

106 415 €

97 407 €

71 078 €

Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge

119 745 €

109 613 €

80 103 €

Majoration par personne à charge supplémentaire

+ 13 341 €

+ 12 213 €

+ 8 936 €

 

Où investir avec le Pinel ?

La loi Pinel outre-mer : des conditions différentes

Si vous choisissez de souscrire à un Pinel dans un territoire situé en outre-mer, le montant de la réduction d’impôt et les barèmes de ressources des locataires varient par rapport à la métropole.

Avec le Pinel outre-mer, le taux de réduction d’impôt sur le montant de votre acquisition est ainsi de 23 %, 29 % ou 32 % avec une durée d’engagement de 6, 9 ou 12 ans. 

cocotier plage

Le logement sur lequel vous réalisez votre investissement locatif en Pinel n’est pas astreint à la même réglementation thermique qu’en métropole. Les performances énergétiques des logements tiennent compte des spécificités locales du climat. Si vous choisissez de souscrire à un Pinel dans un territoire situé en outre-mer, le montant de la réduction d’impôt et les barèmes de ressources des locataires varient par rapport à la métropole.

Avec le Pinel outre-mer, le taux de réduction d’impôt sur le montant de votre acquisition est ainsi de 23 %, 29 % ou 32 % avec une durée d’engagement de 6, 9 ou 12 ans.

Le logement sur lequel vous réalisez votre investissement locatif en Pinel n’est pas astreint à la même réglementation thermique qu’en métropole. Les performances énergétiques des logements tiennent compte des spécificités locales du climat. 

Les plafonds de loyer à respecter sont quant à eux de : 

  • 10,37 € m² dans les départements d’outre-mer à Saint-Martin et à Saint-Pierre-et-Miquelon
  • 12,80 € m² en Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Wallis-et-Futuna

 

Les plafonds de ressources des locataires 

Composition du foyer locataire

Départements d’outre-mer, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon

Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, îles Wallis-et-Futuna

Personne seule

28 115 €

31 010 €

Couple

37 547 €

41 410 €

Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge

45 153 €

49 800 €

Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge

54 510 €

60 119 €

Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge

64 123 €

70 723 €

Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge

72 266 €

79 703 €

Majoration par personne à charge supplémentaire

+ 8 065 €

+ 8 894 €

 

Le plafonnement des niches fiscales est porté à 18 000 € avec un investissement Pinel en outre-mer.

Le cadre réglementaire

L’ensemble des conditions à respecter pour un investissement locatif en Pinel est détaillé dans les différents textes de loi ci-dessous.

  • Code Général des impôts, Article 199 novovicies
  • Code Général des impôts, annexe III, Articles 2 terdecies D, 2 terdecies E, 2 terdecies F, 46 AZA octies A et 46 AZA octies B
  • Code Général des impôts, annexe IV : Article 18-0 bis C
  • Décret n° 2013-517 du 19 juin 2013 relatif à la réduction des plafonds de loyer et à l’agrément prévus respectivement au second alinéa du III et au deuxième alinéa du IV de l’article 199 novovicies du code général des impôts

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