Dispositif Jeanbrun : comprendre le nouveau statut de bailleur privé pour investir durablement en immobilier
L’investissement immobilier locatif connaît une période charnière. Après plusieurs années de réformes successives, d’ajustements fiscaux et de contraintes réglementaires accrues, de nombreux investisseurs particuliers ont progressivement réduit, voire interrompu, leurs projets immobiliers. Cette prudence s’explique par un manque de visibilité, une fiscalité jugée instable et la disparition progressive de dispositifs incitatifs historiquement structurants.
Pourtant, dans le même temps, la demande locative ne faiblit pas. Dans de nombreuses zones tendues, la pénurie de logements s’aggrave, les délais de relocation se raccourcissent et les loyers restent sous pression. Cette contradiction entre une demande structurellement forte et une offre insuffisante a conduit le gouvernement à repenser en profondeur le cadre de l’investissement locatif.
C’est dans ce contexte qu’est introduit, via le budget 2026, un nouveau dispositif d’investissement immobilier : le dispositif Jeanbrun, fondé sur la création d’un statut de bailleur privé. Cette réforme marque un changement de philosophie. Elle ne vise plus uniquement à stimuler la construction par des avantages fiscaux temporaires, mais à reconstruire un cadre durable, lisible et économiquement cohérent pour l’investisseur particulier.
Vous envisagez de réaliser un investissement locatif et le dispositif Jeanbrun vous intéresse ? Découvrez notre article, adressé aux investisseurs qui souhaitent comprendre précisément ce nouveau statut de bailleur privé, en mesurer les implications concrètes et évaluer son intérêt dans une stratégie patrimoniale de long terme, notamment dans une perspective de préparation de la retraite.
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun désigne le nouveau cadre fiscal et réglementaire instauré par le budget 2026 afin de structurer l’investissement locatif privé autour d’un statut de bailleur privé unifié. Contrairement aux dispositifs précédents, souvent limités dans le temps ou conditionnés à des plafonds complexes, il s’agit d’un socle durable, destiné à devenir la norme pour l’investissement locatif des particuliers.
Une reconnaissance explicite du bailleur privé
Jusqu’à présent, le bailleur privé occupait une place paradoxale : essentiel au bon fonctionnement du marché locatif, mais rarement reconnu comme un acteur économique à part entière. Il devait composer avec :
- un régime des revenus fonciers souvent pénalisant,
- des dispositifs temporaires aux règles changeantes,
- ou des régimes techniques comme le LMNP, parfois complexes à maîtriser.
Le statut de bailleur privé introduit par le dispositif Jeanbrun vise à clarifier cette situation, en reconnaissant explicitement le rôle du particulier investisseur, sans pour autant l’assimiler à un professionnel de l’immobilier.
Un cadre conçu pour l’investissement longue durée
Le dispositif Jeanbrun repose sur une logique simple : l’investissement locatif est, par nature, un engagement de long terme. Or, les règles fiscales et réglementaires ont trop souvent évolué à court terme, fragilisant les stratégies patrimoniales.
Le nouveau statut de bailleur privé ambitionne donc :
- une stabilité des règles,
- une fiscalité cohérente avec la durée de détention,
- une meilleure articulation entre rendement, fiscalité et valeur patrimoniale.
Objectifs et contexte réglementaire
Une pénurie de logements structurelle
Le contexte de création du dispositif Jeanbrun est celui d’une pénurie de logements locatifs devenue structurelle dans de nombreuses villes françaises. Plusieurs indicateurs convergent :
- baisse continue des permis de construire,
- recul marqué des mises en chantier,
- retrait progressif des investisseurs particuliers,
- contraintes accrues sur le parc existant (normes énergétiques, travaux obligatoires).
Dans certaines métropoles et zones d’emploi, le taux de vacance locative est historiquement bas. Cette situation crée une pression à la hausse sur les loyers, tout en compliquant l’accès au logement pour de nombreux ménages.
Le désengagement des investisseurs privés
Les investisseurs particuliers représentent une part essentielle de l’offre locative. Pourtant, ces dernières années, plusieurs facteurs ont contribué à leur désengagement :
- instabilité fiscale,
- complexité réglementaire,
- incertitude sur la rentabilité future,
- durcissement des conditions de financement.
La fin progressive du dispositif Pinel, combinée aux incertitudes autour du LMNP, a accentué cette tendance. Le dispositif Jeanbrun a pour objectif clair de faire revenir les bailleurs privés sur le marché, en leur offrant un cadre plus lisible et plus sécurisant.
Une réforme structurelle et non conjoncturelle
Contrairement à de nombreux dispositifs passés, le statut de bailleur privé ne répond pas à une logique conjoncturelle. Il s’inscrit dans une réforme de fond, destinée à :
- stabiliser l’investissement locatif,
- orienter les capitaux vers des logements utiles,
- améliorer durablement l’offre locative.
Cette ambition structurelle explique pourquoi le dispositif Jeanbrun est appelé à devenir la référence centrale du nouveau dispositif d’investissement immobilier à partir de 2026.
Avantages fiscaux du dispositif Jeanbrun
La fiscalité constitue l’un des piliers du nouveau statut de bailleur privé. L’objectif affiché n’est pas de proposer une optimisation agressive, mais une fiscalité économiquement rationnelle, alignée avec la réalité de l’investissement locatif.
Une fiscalité plus lisible et prévisible
L’un des reproches majeurs adressés aux régimes existants concerne leur complexité. Le dispositif Jeanbrun vise à :
- simplifier la lecture des règles fiscales,
- sécuriser les mécanismes de déduction,
- permettre des projections financières fiables.
Pour un investisseur qui raisonne sur 20 ou 25 ans, cette lisibilité est souvent plus déterminante qu’un avantage fiscal ponctuel.
Déductibilité des charges : une approche réaliste
Dans le cadre du statut de bailleur privé, les charges réellement supportées par l’investisseur conservent un rôle central dans le calcul de l’imposition. Sont notamment concernées :
- les intérêts d’emprunt,
- les frais de gestion locative,
- les frais d’assurance,
- les travaux d’entretien et d’amélioration,
- les dépenses liées à la performance énergétique.
Cette approche permet de rapprocher la fiscalité de la réalité économique du projet, en évitant une imposition déconnectée du cash-flow réel.
Amortissement et déficit foncier
Autre innovation de taille du dispositif Jeanbrun : l’amortissement. Jusqu’à présent, l’amortissement était réservé à la location meublée. Mais ce nouveau dispositif d’investissement locatif permet de déduire des loyers une partie de la valeur du logement.
Et si les montants à déduire (charges et amortissement) dépassent le montant des revenus locatifs déclarés, la somme restante peut être déduite des autres revenus imposables du foyer : le déficit foncier est donc actif, en complément de l’amortissement.
Une base amortissable plafonnée à 80 %
Selon la loi, la base amortissable correspond à 80 % de la valeur du bien, puisque les 20 % restants correspondent au foncier.
Autrement dit, si vous investissez via ce nouveau dispositif locatif, 20 % de la valeur de votre bien ne sera pas amortissable.
Taux d’amortissement : de 3,5 % à 5,5 % par an
Les taux d’amortissement varient selon :
- Le type d’opération (achat neuf ou ancien à rénover) ;
- Le niveau de loyer appliqué (intermédiaire, social ou très social).
Les taux d’amortissement appliqués pour la loi Jeanbrun sont donc les suivants :
| Niveau de loyer | Logement neuf | Logement ancien à rénover (travaux 30 % minimum) | Plafond annuel |
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 3,5 % | 10 000 € |
| Très social | 5,5 % | 4 % | 12 000 € |
Un plafond annuel de 12 000 € maximum
La déduction au titre des amortissements prévus par la loi Jeanbrun ne peut excéder :
- 8 000 € pour les locations intermédiaires ;
- 10 000 € pour les locations sociales ;
- 12 000 € pour les locations très sociales.
Tableau comparatif – Logique fiscale (approche simplifiée)
| Élément | Revenus fonciers classiques | Statut de bailleur privé |
| Lisibilité fiscale | Faible | Élevée |
| Prise en compte des charges | Partielle | Étendue |
| Vision long terme | Limitée | Centrale |
| Cohérence patrimoniale | Moyenne | Forte |
Une logique patrimoniale de l’amortissement
Le dispositif Jeanbrun introduit une réflexion sur l’amortissement, non pas comme un outil d’optimisation court-termiste, mais comme un levier de lissage fiscal dans une logique patrimoniale. L’objectif est double :
- limiter la pression fiscale pendant la phase de remboursement du crédit,
- préserver la valeur du bien à long terme.
Cette approche est particulièrement adaptée aux investisseurs qui souhaitent construire un patrimoine immobilier transmissible, plutôt que maximiser un gain fiscal immédiat.
Les avantages et les inconvénients du dispositif Jeanbrun
Les avantages de la loi Jeanbrun
Le nouveau dispositif Jeanbrun cumule plusieurs avantages :
- Il permet de réduire jusqu’à 12 000 € de revenus locatifs par an (soit jusqu’à 3 600 € d’économie d’impôt par an si vous êtes dans une TMI de 30 %).
- Il fonctionne pour un investissement partout en France (pas seulement en zone tendue contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation) ;
- Il est cumulable avec le déficit foncier : si les charges et les amortissements dépassent les loyers déclarés, le déficit est reportable sur les autres revenus du foyer.
Les inconvénients de la loi Jeanbrun
Si le nouveau dispositif Jeanbrun est plutôt attractif pour ceux qui souhaitent réaliser un investissement et louer un bien nu, il affiche néanmoins quelques contraintes.
Le dispositif n’est pas accessible en location meublée ou de courte durée. En effet, il doit rester louer pendant 9 ans à titre de résidence principale du locataire. Le locataire ne peut d’ailleurs pas être un membre de votre famille. Enfin, les loyers pratiqués ne sont pas fixés librement ce qui contraint le choix du locataire à un plafond de ressources.
Conditions d’éligibilité au statut de bailleur privé
Le dispositif Jeanbrun fixe des critères précis pour garantir que l’investissement contribue réellement au marché locatif et s’inscrit dans une logique patrimoniale.
Conditions liées au bailleur
- Être un particulier non professionnel
- Posséder un ou plusieurs biens destinés à la location
- Respecter les obligations déclaratives et fiscales
Ces conditions visent à sécuriser le dispositif tout en évitant la complexité du statut professionnel.
Conditions liées au logement
Ce dispositif concerne exclusivement les logements situés dans les immeubles collectifs, partout en France.
- Usage d’habitation principale uniquement
- Conformité aux normes énergétiques en vigueur (RE 2020, DPE minimal C)
- Logements neufs ou logements anciens, à condition de réaliser des travaux représentant au moins 30 % de la valeur du bien
Conditions de location
- Durée minimale de location longue durée (9 ans) à titre de résidence principale
- Loyers plafonnés (intermédiaire, social ou très social) selon les zones, pour rester attractif et socialement responsable
- Pas de location possible à un membre de la famille
- Contrats transparents, encadrement fiscal et déclaratif simplifié
En résumé, le dispositif Jeanbrun (également appelé « Relance Logement ») est ouvert aux bailleurs particuliers non professionnels souhaitant louer un bien neuf ou ancien rénové, respectant des normes énergétiques strictes, pour un engagement de location de 9 ans et de loyers encadrés.
Comparaison avec les dispositifs existants
Pour choisir judicieusement, il est essentiel de comparer le statut de bailleur privé avec les dispositifs historiques.
Tableau comparatif : Jeanbrun vs Pinel vs LMNP
| Critère | Dispositif Jeanbrun | Pinel | LMNP |
| Objectif | Investissement patrimonial durable | Réduction fiscale | Optimisation fiscale courte/moyenne |
| Durée d’engagement | Long terme, stable | 6 à 12 ans | Flexible |
| Type de location | Vide ou meublé | Vide | Meublé uniquement |
| Fiscalité | Lisible, charges déductibles | Réduction d’impôt limitée | Amortissement BIC |
| Zones | Zones tendues prioritaires | Zones A, Abis, B1 | Pas de restriction forte |
| Complexité | Moyenne | Moyenne | Élevée |
| Vision patrimoniale | Forte | Moyenne | Variable |
| Adapté immobilier neuf | Oui | Oui | Oui |
Jeanbrun vs Pinel
Le Pinel proposait une réduction d’impôt conditionnée à des critères précis : zones, loyers et durées. Sur ses deux dernières années d’application, ce dispositif affichait d’ailleurs des taux dégressifs. Un mauvais signal envoyé aux investisseurs qui ont compris le désengagement gouvernemental sur les incitations fiscales et les avantages qu’ils pouvaient en retirer.
Le dispositif Jeanbrun entend se démarquer par :
- une stabilité des règles, indépendamment de la durée de défiscalisation,
- une fiscalité plus intégrée dans la gestion réelle du bien,
- une orientation vers un rendement pérenne.
Jeanbrun vs LMNP
Le LMNP est très intéressant pour les investisseurs à la recherche d’optimisation fiscale, notamment grâce à l’amortissement du bien et du mobilier. Mais il reste complexe et parfois instable face aux évolutions législatives.
Le statut de bailleur privé :
-
-
- réduit la complexité administrative,
- sécurise la lisibilité fiscale sur le long terme,
- est compatible avec une stratégie patrimoniale progressive.
-
Exemples concrets d’investissement
Pour rendre les effets tangibles, découvrez deux exemples concrets et réalistes pour un couple préparant sa retraite.
Un couple investissant pour sa retraite
Profil :
- Âge : 40 ans
- Revenus annuels cumulés : 85 000 €
- Objectif : constituer un complément de revenus locatifs à 65 ans
- TMI : 30 %
Projet :
- Acquisition : appartement neuf 2 pièces, 280 000 €
- Frais annexes : 8 000 €
- Financement : crédit 25 ans, taux 3,45 %
- Mensualité : 1 250 €
Exploitation locative :
- Loyer mensuel : 950 €
- Charges annuelles : 2 200 € (gestion, assurance, entretien)
- Déduction fiscale : intérêts + charges = 6 500 € la première année
Résultat :
- Effort d’épargne réel : ~ 250 €/mois
- Constitution progressive d’un patrimoine de 280 000 €
- Revenu locatif complémentaire à terme : 11 400 €/an
Projection retraite :
- À 65 ans, après remboursement du crédit :
- Valeur nette du bien : 280 000 €
- Revenu locatif annuel : 11 400 €
- Revenus complémentaires stables et fiscalité maîtrisée
Exemple étendu : diversification sur 2 biens
- Bien 1 : T2 neuf en zone tendue
- Bien 2 : T3 rénové dans zone intermédiaire
- Loyer cumulé : 22 000 €/an
- Charges annuelles : 4 500 €
- Déduction fiscale : 12 000 €
- Cash-flow net estimé : 5 500 €/an, complété par valorisation patrimoniale
Cette approche illustre la progression patrimoniale possible grâce au statut de bailleur privé.
Pourquoi le dispositif Jeanbrun est stratégique pour investir en 2026
Le dispositif Jeanbrun permet de :
- Sécuriser son investissement avec un cadre fiscal stable
- Construire un patrimoine long terme compatible avec les objectifs retraite
- Orienter l’investissement vers l’immobilier neuf performant et respectueux des normes
- Profiter d’une forte demande locative dans les zones prioritaires
En combinant ces éléments, l’investisseur bénéficie à la fois d’un rendement locatif pérenne et d’une valorisation patrimoniale progressive.
FAQ – Dispositif Jeanbrun et statut de bailleur privé
C’est le cadre fiscal et réglementaire créé par le budget 2026 pour structurer l’investissement locatif autour du statut de bailleur privé.
Les particuliers non professionnels souhaitant investir dans la location longue durée, vide ou meublée.
Non, il constitue une alternative plus stable et patrimoniale, adaptée aux besoins de long terme.
Il est plus lisible et sécurisant, mais le choix dépend de votre profil et de vos objectifs patrimoniaux.
Oui, le dispositif encourage les biens neufs ou rénovés répondant aux normes énergétiques, assurant performance et attractivité.
Oui, il permet de constituer un patrimoine générant un revenu complémentaire stable à long terme.
Oui, des passerelles sont envisagées selon la législation et les textes d’application.
Oui, un accompagnement professionnel permet de sécuriser le montage, le choix du bien et la stratégie globale. Le groupe Pichet et ses équipes sont un partenaire de confiance pour votre projet immobilier.
À retenir
- Le statut de bailleur privé offre un cadre fiscal lisible et stable
- Favorise l’investissement durable et patrimonial
- Compatible avec l’immobilier neuf et performant
- Permet de préparer la retraite avec un revenu locatif complémentaire
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