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La revente en LMNP, comment ça marche ?

Mis à jour le 24 février 2020
Mis à jour le 24 février 2020

La revente d’un bien en LMNP ou location meublée non professionnelle est régie par certaines règles fiscales. Il convient notamment de distinguer les biens dits meublés sans services et ceux dépendants du LMNP en résidence de services qui relèvent du dispositif Censi-Bouvard. Explications.

La revente en LMNP

LMNP : deux types de biens à distinguer

Pour bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), il faut mettre à la location un bien meublé, c’est-à-dire disposant de tous les équipements pour y vivre, vaisselle et électroménager compris. Les revenus générés par cette activité ne doivent pas excéder 23 000 euros par an ou la moitié des revenus du foyer fiscal concerné. Il existe deux types distincts de biens meublés.

D’une part les résidences proposant des services , à savoir les résidences pour étudiants, les résidences de tourisme classées, les résidences dites d’accueil et de soins agréées, ou encore les résidences pour personnes âgées agréées. À noter que ces résidences avec services bénéficient d’une fiscalité spécifique avec la loi Censi-Bouvard et que cela a une influence importante sur la revente en LMNP (voir ci-dessous).

D’autre part, on retrouve les logements sans services . Ceux-ci doivent également être entièrement équipés mais, contrairement aux autres, ne sont pas forcément confiés à un gestionnaire. Il peut ainsi s’agir d’un studio ou un petit appartement loué à un particulier.

La revente d’un bien en LMNP sans services

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En ce qui concerne la revente d’un bien LMNP sans services, les règles ne diffèrent guère d’un bien immobilier classique. Le propriétaire peut ainsi à tout moment choisir de se séparer du logement concerné et le céder à un nouvel acquéreur. À noter tout de même qu’en cas de plus-value, des règles fiscales s’appliquent selon la durée de détention du bien. Cette plus-value est imposable à hauteur de 19 %, mais dégressive par palier jusqu’à la 22e année, au terme de laquelle une exonération totale d’impôt s’applique. En revanche, les prélèvements sociaux résultant de la revente du bien en LMNP ne sont exonérés totalement qu’au bout de trente ans.

La revente d’un bien en LMNP en résidence de services

Pour ce qui est de la revente d’un bien en LMNP en résidence de services, les mêmes règles s’appliquent quant à l’éventuelle plus-value réalisée. En revanche, ces logements bénéficient du dispositif Censi-Bouvard qui peut se révéler très avantageux.

Celui-ci permet en effet de récupérer le montant de la TVA, soit 20 % de la valeur du bien immobilier, mais aussi de bénéficier d’une réduction d’impôt à hauteur de 11 % du coût du logement (HT), et ce sur une durée de 9 ans. L’acquéreur s’engage en effet à ne pas revendre son bien pendant cette période.

Dans le cas d’une revente d’un bien en LMNP avant 9 ans , la réduction d’impôt n’est plus valable et des sanctions sont prévues si les sommes perçues ne sont pas remboursées, sauf cas spécifiques comme une expropriation, une invalidité, une perte d’emploi ou un décès.

En revanche, la revente en LMNP après 9 ans est tout à fait légale et le propriétaire concerné n’a plus d’engagement vis-à-vis de l’administration fiscale. Ce point est donc très important à connaître et à prendre en considération avant de se lancer dans un investissement en LMNP bénéficiant du dispositif Censi-Bouvard.

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