LMNP géré : pourquoi investir en résidence meublée ?

Si vous souhaitez vous constituer un patrimoine et percevoir des revenus complémentaires réguliers, le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est tout indiqué. Il ne s’agit ni d’une loi ni d’un régime fiscal, mais plutôt d’un statut, au même titre que celui d’auto-entrepreneur.

Le dispositif LMNP est ouvert à tout particulier qui souhaite louer un bien immobilier meublé (neuf ou ancien) à un tiers. Il n’est soumis à aucun plafond de loyers, ni aux plafonds de ressources des locataires. Ce statut offre au propriétaire un avantage financier grâce à des réductions fiscales.

Il existe deux modes de gestion pour le LMNP : le LMNP géré et le LMNP non géré.

Lorsque vous investissez en LMNP géré, vous signez un bail commercial avec une société de gestion pour une durée minimale de 9 ans renouvelables. Si vous rachetez ce bien, vous reprenez le bail commercial en cours ainsi que les droits et obligations du vendeur pour la durée restante du bail.

Ce bail vous garantit des loyers réguliers, quel que soit le taux d’occupation de la résidence !

Pensez à vérifier les points suivants dans votre bail :

• Le bail est-il signé pour une durée ferme ?
• Le preneur de bail (société de gestion) mutualise-t-il la gestion de ses résidences, ou chaque résidence est affiliée à une SARL dédiée ?
• Quelle est la solidité financière de la société de gestion ?
• Quelles sont les modalités d’indexation du loyer ?
• Le loyer est-il exprimé TTC ou HT ?
• Qui a la charge du renouvellement du mobilier vétuste ?
• Les remises en état des appartements sont-elles bien à la charge de la société de gestion ?
• Le bail commercial inclut-il des clauses limitatives à la cession du droit au bail ?

Toutes ces questions peuvent impacter la réussite de votre projet locatif. Ne les négligez pas au risque d’avoir de mauvaises surprises sur la rentabilité de votre investissement immobilier.

Lorsque vous investissez dans un bien neuf pour le louer meublé, vous effectuez un placement en LMNP non géré. Contrairement au LMNP géré, vous gardez la main sur la gestion et la revente de votre bien.

Si vous le souhaitez, vous pouvez déléguer la gestion locative à un professionnel de l’immobilier, mais vous n’êtes soumis à aucun bail avec un gestionnaire professionnel qui s’occupe de l’administration du logement.

Voici les biens concernés par le statut de loueur meublé non professionnel :

• Les maisons et les appartements meublés ;
• Les chambres d’hôtes ;
• Les gîtes ruraux.

Pour investir en LMNP non géré, vous devez acheter un bien immobilier vide qui ne se trouve pas dans une résidence de services, meubler le logement selon la liste définie par la loi ALUR et déclarer ce régime de location au Centre des Impôts.
Par ailleurs, vous ne devez pas avoir une activité de Loueur Professionnel – LMP -, c’est-à-dire que vos revenus locatifs ne doivent excéder  ni 23 000 € par an, ni les revenus de votre foyer fiscal. Il n’est pas possible de cumuler un statut LMNP et LMP.

À l’heure où les placements intéressants se font de plus en plus rares, investir dans l’immobilier avec le statut du loueur meublé non professionnel offre bien des avantages :

• Une rentabilité supérieure à un investissement classique
• Un complément de revenus tous les mois
• Aucune gestion locative dans le cadre du LMNP géré, puisque l’exploitation de votre bien immobilier est confiée au gestionnaire de la résidence
• Une fiscalité avantageuse si le bien est détenu longtemps
• La création ou la valorisation d’un patrimoine immobilier

De plus, le taux de rentabilité en LMNP oscille entre 4,5 % et 7 % soit un rendement supérieur à un investissement classique. Intéressant, n’est-ce pas ?

Le loueur meublé non professionnel est un régime fiscal qui s’applique aux propriétaires-bailleurs qui louent un bien meublé. Les logements nus sont par conséquent exclus de ce statut. Il peut s’agir d’un logement ancien ou d’un logement neuf. Il est obligatoire que le propriétaire-bailleur soit domicilié fiscalement en France.

L’important est que le logement soit loué meublé, c’est-à-dire qu’il possède tous les équipements et le mobilier pour être habitable immédiatement. La liste des biens nécessaires pour que la location soit considérée comme meublée est fixée par le décret 2015-981.
Les équipements et le mobilier indispensables pour que l’appartement soit considéré comme meublé au sens de l’administration sont entre autres :

• Literie avec couette ou couverture
• Four ou micro-ondes
• Plaques de cuisson
• Vaisselle
• Réfrigérateur
• Tables et des sièges
• Luminaires

Pour bénéficier du statut LMNP, il est impératif de respecter les règles fiscales suivantes :

• Les revenus locatifs doivent demeurer inférieurs à 23 000 €. Si vous dépasser ce montant, vous devrez vous inscrire au Registre du commerce et des sociétés (RCS).
• Vos revenus tirés de la location ne doivent pas dépasser 50 % des revenus globaux de votre ménage. Si vous dépasser ce montant, vos revenus sont imposables.

Si l’une de ces deux conditions n’est pas respectée, le propriétaire-bailleur est alors considéré comme un Loueur Meublé Professionnel (LMP). Ce qui implique un régime fiscal différent et moins intéressant.

Lorsque vous vous lancez dans la location meublée non professionnelle, deux régimes fiscaux se présentent à vous : le régime Micro-BIC ou le régime réel. Vous devez opter pour l’un ou pour l’autre, mais tous deux possèdent leurs propres avantages fiscaux.
Quoiqu’il en soit, vous devez dans les 15 jours débutant votre activité remplir le formulaire P0i (Cerfa numéro 11921) afin d’obtenir votre numéro de SIRET et sélectionner votre régime d’imposition.

Avec le régime réel simplifié, il est possible d’amortir différentes dépenses (mobilier, travaux, etc.) ainsi que tous les « composants » du logement. Cela signifie que pendant une période donnée, vous pouvez déduire de vos recettes locatives déclarées, et de manière linéaire, un pourcentage correspondant à la perte de valeur estimée de chaque composant. Tous les composants d’un logement ne s’amortissent pas selon les mêmes taux ni de les mêmes durées.

Lorsque vous aménagez votre appartement meublé, vous pouvez amortir les équipements installés et les travaux courants effectués à condition que leur montant soit supérieur à 600 €. La durée d’amortissement varie en fonction du type d’équipement et des travaux.

Les durées et les pourcentages présentés ci-dessus restent cependant théoriques et peuvent varier. Nous ne pouvons que vous conseiller de vous entourer de professionnels de la gestion locative experts sur toutes les problématiques du LMNP.

Le projet de loi Finances adopté en février 2025 va avoir des conséquences sur la fiscalité et, plus particulièrement, sur le calcul de la plus-value en cas de revente du bien.

Si jusqu’ici le statut LMNP a permis aux investisseurs de bénéficier de l’amortissement comptable du bien et des équipements – une réduction notable des revenus imposables tout au long de la détention du bien -, cet avantage fiscal disparaît à compter 2025.

Voici un exemple chiffré

Dans le cas d’un bien acheté à 100 000 € revendu à 180 000 € et soumis à un amortissement de 20 000 €, le montant de la plus-value imposable en l’état est de 80 000 €. Avec la réforme de la loi Finances 2025 pour le LMNP, l’imposition passe à 100 000 €.

Tous les amortissements comptabilisés sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Résultat ? Une base de taxation plus élevée et une augmentation de l’imposition à la revente. Le taux d’imposition du régime des plus-values des particuliers est à 19 %, couplé des prélèvements sociaux obligatoires de 17,2 %. Sauf pour les investisseurs LMNP qui conservent les biens sur une longue durée, puisque les abattements pour durée de détention s’appliquent.

En effet, ce régime est caractérisé par un système d’abattements légaux, qui viennent diminuer, dès la 6ème année de détention (et non de location) le montant de la plus-value imposable, jusqu’à permettre aux LMNP d’être totalement exonérés de l’impôt sur la plus-value au bout de 22 ans de détention du bien, et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Consultez nos autres dossiers sur le LMNP :

• La fiscalité en LMNP 
• L’investissement en LMNP 
• LMNP et amortissement 
• LMNP : comment récupérer la TVA ? 

À lire également :

• La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)
• Loi Pinel et son dispositif de réduction fiscale
• Tout savoir sur le déficit foncier
• RE 2020, la nouvelle réglementation environnementale
• Tout savoir sur la garantie décennale
• Tout savoir sur le nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE)
• Investir dans l’ancien avec la loi Denormandie
• Les lois sur l’immobilier
• Louer abordable : comment réduire ses impôts ?
• Acheter grâce au PTZ
• Tout comprendre au démembrement immobilier
• Faites des travaux pour bénéficier d’une réduction d’impôt
• La TVA 5.5 % dans l’immobilier neuf
• Travaux d’isolation et réduction d’impôt
• Bail Réel solidaire : avantages, critiques et exemples