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Loi Pinel et immobilier : toutes les informations

Mis à jour le 27 février 2020
Mis à jour le 27 février 2020

La loi Pinel est un dispositif encourageant l’investissement locatif dans l’immobilier neuf ou ancien (si le logement est réhabilité pour atteindre le niveau de performance d’un habitat neuf). Simple dans son fonctionnement et son utilisation, le Pinel est plébiscité par les français qui cherchent à investir.

Tout savoir sur la loi Pinel

L’investissement locatif en France profite pleinement de la loi Pinel. Cette dernière permet de réduire ses impôts tout en augmentant son patrimoine immobilier. 

Les objectifs de la loi Pinel

La loi Pinel, du nom de la ministre du Logement et de l’Egalité des Territoire, Sylvia Pinel, a vu le jour en 2014. Ce dispositif d’aide à l’investissement locatif prend la suite de la loi Duflot qu’il renforce et complète par de nouvelles mesures. 

 

quartier tranquille

Développer l’investissement locatif à travers le territoire national

quartier

Multiplier la construction de logements neufs dans les zones tendues

billet

Permettre à des ménages modestes de bénéficier de loyers modérés

 

Comment fonctionne la loi Pinel ?

Le dispositif Pinel concerne les investissements locatifs réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021. Il s’agit des logements achetés neufs, des logements achetés en VEFA, des logements construits par des particuliers et dont le dépôt de permis de construire a été déposé durant cette période, des logements rénovés et dont l’ensemble des travaux concourent à créer un « immeuble neuf » (le coût des travaux représente au moins 25 % du coût total de l’opération), les logements insalubres réhabilités ou encore les locaux transformés en habitation.

En échange de son investissement immobilier locatif, l’administration fiscale octroie une réduction d’impôt à l’investisseur. Plus la durée d’engagement de celui-ci est longue, plus la réduction d’impôt devient intéressante.

Durée d’engagement

Périodes d’engagement

Taux de réduction d’impôt

Répartition de la réduction d’impôt

6 ans

Période initiale

12 %

2 % par an

1re prolongation de 3 ans

6 %

2 % par an

2e prolongation de 3 ans

3 %

1 % par an

9 ans

Période initiale

18 %

2 % par an

Prolongation de 3 ans

3 %

1 % par an

 

Au-delà de la période d’engagement, le montant de la réduction d’impôt doit tenir compte d’autres contraintes. En effet, le calcul de la réduction d’impôt est plafonné à 300 000 € par investisseur et par an et à 5 500 €/m² (voir le décret). S’il demeure possible de souscrire à deux investissements locatifs Pinel par an, le plafond demeure 300 000 € au total. De plus, dans le cas où le montant de la réduction d’impôt auquel un investisseur a droit dépasse une année l’impôt dû, celui-ci ne peut pas reporter le solde sur les années qui suivent.

Les conditions du Pinel

Les conditions liées au logement

Les logements acquis ou rénovés par l’investisseur doivent respecter des conditions de performance énergétique pour être éligible au Pinel. 

  • Les logements neuf doivent appliquer la Réglementation Thermique 2012 (RT 2012), ou le label Bâtiment Basse Consommation 2005 (BBC) si le permis de construire a été déposé avant 2013.
  • Les logements anciens qui font l’objet de travaux doivent appliquer le label Haute Performance Énergétique rénovation (HPE) ou le label Bâtiment Basse Consommation rénovation 2009.

 

Pour bénéficier du Pinel, il faut respecter également des délais d’achèvement des travaux :

  • Si le logement a été acheté en VEFA, il faut que celui-ci soit achevé dans les 30 mois après la signature de l’acte authentique d’acquisition.
  • S’il s’agit d’une construction neuve, le logement doit être achevé dans les 30 mois suivant la signature du permis de construire.
  • S’il s’agit d’un logement rénové ou réhabilité, celui-ci doit être terminé le 31 décembre de la deuxième année après l’achat du bâtiment.

 

L’investissement en Pinel fonctionne actuellement dans les zones géographiques suivantes :

  • Zone A bis : Paris et 29 communes de la petite couronne
  • Zone A : agglomération d’Île-de-France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et le Genevois français
  • Zone B1 : agglomérations supérieures à 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, certaines communes en expansion telles que La Rochelle, Bayonne, Saint-Malo.

Les zones B2 et C ne font plus partie du dispositif depuis début 2019.

Les conditions liées à la location

Si vous souhaitez investir en utilisant le dispositif Pinel, il faut s’engager à respecter plusieurs conditions :

  • Le logement doit être loué nu au titre de résidence principale.
  • Le logement doit être loué au minimum, 6, 9 ou 12 ans.

 

Le loyer ne doit pas dépasser des plafonds qui dépendent des différentes zones géographiques. Ces plafonds sont également révisés tous les ans. Le but est de faciliter l’accès à la location aux ménages modestes puisque les loyers soumis au Pinel sont en règle générale inférieurs à 20 % des tarifs pratiqués sur le marché locatif.

Zones géographiques

Plafonds mensuels par mètre carré

Zone A bis

17,17 €

Zone A

12,75 €

Zone B1

10,28 €

Zone B2 (sur agrément préfectoral)

8,93 €

 

Comment s’effectue le calcul d’un loyer en Pinel ?

Pour calculer le loyer d’un logement en Pinel, il faut appliquer un coefficient qui correspond à la formule 0,7 + 19/S (S étant la surface). Le résultat du calcul 0,7 + 19/S est arrondi à la deuxième décimale avec la virgule, il ne doit pas être supérieur à 1,2. Dans ce calcul, c’est la surface pondérée du logement qui est prise en compte, c’est-à-dire la surface de l'ensemble des pièces auxquelles on ajoute la moitié de la surface des annexes (balcon, terrasse, cave…).

Par exemple, vous avez acheté un bien neuf de 67 mètres carrés à Limoges, avec un balcon de 6 m² (zone B1). Dans ce cas le plafond par mètre carré est de 10,28 € et la surface pondérée de 70 m² (67 m² + (6 m²/2).

Cela donne le calcul de loyer suivant : {10,28 € x (0,7 +19/70 m²)} x 70 m² = 787,6 €

Le loyer maximal auquel vous allez pouvoir louer votre logement est de 787,6 €.

Les conditions liées au locataire

Le locataire d’un appartement ou d’une maison en Pinel doit respecter des plafonds de ressources. Ceux-ci dépendent de la composition du ménage, du nombre de personnes à charge ainsi que de la zone géographique du logement. Le montant retenu pour les ménages dans ce calcul est le revenu fiscal de référence.

Avec le Pinel, et contrairement au dispositif Duflot, il est possible de louer un logement à un membre de sa famille. À condition toutefois que celui-ci ne fasse pas partie du même foyer fiscal que l’investisseur locatif.

Tableau des ressources annuelles maximales par ménage

Composition du ménage

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Zones B2 et C

Personne seule

38 236 €

38 236 €

31 165 €

28 049 €

Couple

57 146 €

57 146 €

41 618 €

37 456 €

+ 1 pers. à charge

74 912 €

68 693 €

50 049 €

45 044 €

+ 2 pers. à charge

89 439 €

82 282 €

60 420 €

54 379 €

+ 3 pers. à charge

106 415 €

97 407 €

71 078 €

63 970 €

+ 4 pers. à charge

119 745 €

109 613 €

80 103 €

72 093 €

Majoration par personne à charge supplémentaire

+ 13 341 €

+ 12 213 €

+ 8 936 €

+ 8 041 €

 

La loi Pinel en outre-mer

famille plage enfant

L’investissement en Pinel est tout à fait possible dans les départements et les collectivités d’outre-mer, toutefois les conditions et les plafonds sont différents.

Si les durées d’engagement sont les mêmes 6, 9 et 12 ans, en revanche, les taux de réduction d’impôt accordés sont plus intéressants, respectivement 23 %, 29 % ou 32 %. Les plafonds mensuels par mètre carré des loyers diffèrent tout comme les plafonds de ressources des ménages.

De plus, les logements construits ne sont pas soumis à des d’obligations réglementaires identiques à la métropole, afin de tenir compte des spécificités climatiques de ces territoires.

 
Les textes de référence :
  • Code Général des impôts, Article 199 novovicies
  • Code Général des impôts, annexe III, Articles 2 terdecies D, 2 terdecies E, 2 terdecies F, 46 AZA octies A et 46 AZA octies B
  • Code Général des impôts, annexe IV : Article 18-0 bis C
  • Décret n° 2013-517 du 19 juin 2013 relatif à la réduction des plafonds de loyer et à l’agrément prévus respectivement au second alinéa du III et au deuxième alinéa du IV de l’article 199 novovicies du code général des impôts

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