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Calculer une réduction d'impôt avec le Pinel

Mis à jour le 23 octobre 2020
Mis à jour le 23 octobre 2020

Le dispositif Pinel octroie une réduction d’impôt sur le revenu lorsque vous réalisez un investissement locatif. Le montant de la réduction d’impôt auquel vous avez droit dépendra de la commune, du montant de votre investissement et de la durée d’engagement. Comment se calcule une réduction d’impôt avec le Pinel ?

Comment calculer une réduction d'impôt avec le Pinel ?

Le simulateur

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Comment fonctionne le Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif mis en place en 2015 dans le but de favoriser la construction de logements neufs dans les zones tendues. Des zones où la demande en logements est supérieure à l’offre en place. Facile d’utilisation, l’investissement Pinel est particulièrement apprécié par les Français qui souhaitent étoffer leur patrimoine immobilier.

En échange d’un investissement locatif dans un appartement neuf, les propriétaires reçoivent une réduction d’impôt. Cette réduction d’impôt est limitée à 63 000 € sur la durée totale de l’opération en Pinel.

L’un des points forts du Pinel est qu’il nécessite un effort d’épargne réduit de la part de l’investisseur locatif. Ce sont les loyers perçus et les réductions d’impôt qui vont financer indirectement l’investissement. 

Les conditions

Pour pouvoir profiter du dispositif Pinel, il faut remplir plusieurs conditions.

La première d’entre elle est relative à la localisation du bien. Toutes les communes de France ne sont pas éligibles au Pinel. Actuellement, seuls les logements construits dans les zones A, Abis, et B1 peuvent prétendre au Pinel, les communes situées dans les zones B2 et C ne sont plus éligibles depuis le 1er janvier 2019.

Pour savoir si votre ville a accès à la Loi Pinel en 2020 : découvrez la liste des communes éligibles .

En fonction de la zone géographique, le montant du loyer de votre bien ne doit pas dépasser certains plafonds.

Zone A bis

17,17 € par m²

Zone A

12,75 € par m²

Zone B1

10,28 € par m²

Zone B2 / C (sur agrément préfectoral)

8,83 € par m²

 

La réduction d’impôt à laquelle vous avez droit dépend ensuite de la durée d’engagement prévue, de 6 à 9 ans (prolongeable jusqu’à 12 ans). Le calcul de la réduction d'impôt démarre à l’achèvement des travaux ou lors de l’acquisition du logement neuf. Dans le cas où le montant de la réduction d’impôt dépasse votre impôt sur le revenu une année, le solde ne peut pas être reporté sur les autres années.

 

Durée d’investissement

Taux de réduction

engagement de 6 ans

12 %

engagement de 9 ans

18 %

engagement de 12 ans

21 %

 

*À noter que dans les collectivités d’outre-mer, ces taux de réduction sont respectivement de 23 %, 29 % et 32 %.

Dans un logement Pinel, les ressources des locataires sont soumises à des conditions. Leurs revenus ne doivent pas dépasser des plafonds de ressources qui sont aussi fonction du nombre de personnes dans le ménage.

 

Les logements éligibles au Pinel peuvent être :

  • Un logement acquis neuf
  • Un logement neuf acquis dans le cadre d'une Vente en l'état de futur achèvement (VEFA)
  • Un logement construit par un particulier (s’il respecte la norme RT 2012)
  • Un logement qui fait l’objet de travaux permettant à celui-ci d’être assimilé à un logement neuf 
  • Un local acquis et transformé en logement neuf

 

Comment se calcule une réduction d’impôt en Pinel ?

La réduction d’impôt à laquelle vous pouvez prétendre se calcule de la manière suivante.

Réduction d’impôt = Prix d’achat du bien x Taux de réduction

Par exemple, vous réalisez un investissement locatif sur un logement neuf acquis pour la somme de 250 000 €.

Vous pourrez réduire de vos impôts :

  • 12 % sur 6 ans soit 30 000 € (5 000 € par an)
  • 18 % sur 9 ans soit 45 000 € (5 000 € par an)
  • 21 % sur 12 ans soit 52 500 € (4 375 € par an)   

 

À noter que vous ne pouvez pas réaliser plus de deux investissements par an. Le montant maximum par investissement en loi Pinel est également fixé à 300 000 € par projet. De plus, les avantages fiscaux qui s’appliquent lors du calcul de votre impôt sur le revenu sont soumis à un plafonnement Le plafond actuel est de 10 000 € par an sur le territoire métropolitain.

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Le calcul du loyer

remboursement anticipé

Calculer le montant du loyer à appliquer aux locataires dans le cadre d’un investissement locatif Pinel n’est pas forcément aisé. C’est pourquoi, il est vivement recommandé de se faire entourer par des professionnels expérimentés. Spécialiste de la gestion locative et de l’investissement en  loi Pinel, les équipes du groupe Pichet vous accompagnent à toutes les étapes de votre investissement locatif.  

Élément essentiel d'un investissement en loi Pinel, le calcul du montant du loyer. Pour rappel, les plafonds de loyer à ne pas dépasser sont fonction du zonage géographique. Afin de déterminer le montant du loyer, l’administration applique un coefficient multiplicateur qui correspond à la formule : 0,7 + 19/S (S étant la surface habitable).

Le résultat du calcul 0,7 + 19/S est arrondi à la deuxième décimale avec la virgule, il ne doit pas être supérieur à 1,2. Le but de ce calcul est de suivre le marché immobilier puisque, plus la surface d’un bien loué est grande, moins le loyer au mètre carré est élevé.

Exemple de calcul Pinel :

Vous avez acheté un bien neuf de 80 mètres carrés à Chantilly (zone A) dans ce cas le plafond par mètre carré est de 12,75 €.

Le calcul a effectué est donc le suivant : {12,75 € x (0,7 +19/80 m²)} x 80 m² = 956,25 €

Cela signifie que le loyer maximal auquel vous allez pouvoir louer votre bien est de 956,25 €.

Il faut également souligner que dans ce calcul, c’est la surface pondérée du logement qui est prise en compte. C’est-à-dire la surface habitable totale des pièces à laquelle on ajoute la moitié de la surface des annexes (balcon, terrasse, cave…). Si votre logement fait 80 m² et qu’il comprend un balcon de 10 m², la surface pondérée pour calculer le loyer maximal est de 85 m².

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