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Comment faire une offre d'achat immobilier ?

Mis à jour le 25 février 2020
Mis à jour le 25 février 2020

Un achat immobilier est un projet important qui vous engage pour le long terme. Après de nombreuses recherches, vous avez enfin trouvé la maison ou l’appartement qui vous correspond ? Il est donc temps de faire une offre d’achat immobilier au vendeur du bien.

 

Comment faire une offre d’achat immobilier ?

L’offre d’achat immobilier est un acte engageant, il est important d’en connaître tous les détails et modalités pour éviter les mauvaises surprises.

Bien préparer son offre d’achat immobilier

Avant de formuler une offre d’achat, il convient de bien réfléchir en amont à la valeur du bien sur lequel vous avez eu un coup de cœur. Prenez en compte l’état du marché immobilier dans la ville, dans le quartier et de manière générale tout ce qui est autour du logement et pourrait jouer sur la valeur de celui-ci. De même, faites attention au logement dans ses moindres détails. Présente-t-il des défauts ? Doit-il être rénové ? Quel est l’état de la plomberie, de l’électricité ? Quelle est son orientation ? Le but est de se faire une idée du prix le plus juste du logement.

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Qu’est-ce qu’une offre d’achat immobilier ?

Autrement appelée promesse d’achat, l’offre d’achat immobilier est un acte par lequel un acheteur s’engage auprès d’un vendeur à acheter son bien à un prix déterminé. Elle doit se faire de manière écrite. En effet, si l’offre d’achat immobilier est effectuée oralement, cela n’engage aucune des deux parties. Après une proposition orale, l’acheteur est alors libre de ne pas donner suite à sa proposition, tandis que le vendeur peut proposer le bien à un autre potentiel acheteur. Par contre, si vous n’êtes pas sûr de vous, une proposition orale est la meilleure option.

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Comment formuler une offre d’achat immobilier ?

Lorsqu’elle est écrite, l’offre d’achat prend la forme d’une lettre ou d’un formulaire remis au vendeur (ou à l’agence immobilière). Une fois la demande transmise par l’acheteur, il n’est pas possible de revenir sur le contenu de la demande, il est important de prendre des précautions.

L’offre d’achat doit obligatoirement contenir les mentions suivantes :

  • L’identification de l’acheteur et du vendeur.
  • La description du bien sur lequel repose l’offre d’achat (type de bien, nombre de pièces, surface, etc.).
  • Une proposition de prix de la part de l’acheteur. Cette proposition est inférieure ou égale au prix que demande le vendeur.
  • Le délai de validité de l’offre, 1 à 2 semaines.
  • Le moyen de paiement envisagé, prêt ou apport personnel.
  • La valeur définitive du bien immobilier.
  • Les délais de rétractation.
  • Les clauses suspensives, c’est-à-dire les modalités de rétractation pour l’acheteur et pour le vendeur. La plus courante est l’accès au prêt immobilier, si l’acheteur n’obtient pas le prêt pour acquérir le bien immobilier, il pourra se rétracter. Les autres clauses suspensives sont par exemple : le montant des travaux à réaliser, l’état du système électrique, la présence de servitudes, etc.
  • Les modalités de réponse par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie d’huissier.

Pour en savoir plus sur les aspects juridiques autour de l’offre d’achat immobilier.

Il est aussi important de souligner que le vendeur n’a pas le droit d’exiger un versement d’argent sous peine de nullité de l'offre (article 1589-1 du Code civil). Le document ne peut pas non plus être modifié après l’envoi.

Quelles sont les conséquences de l’offre d’achat ?

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Au cours des jours qui suivent l’offre d’achat immobilier, plusieurs cas de figure se présentent pour le vendeur. Ce dernier peut :

  • Accepter la proposition et les conditions fixées par l’acheteur . Si l’acheteur a proposé un prix égal au prix d’achat demandé par le vendeur, celui-ci est obligé d’accepter l’offre d’achat.
  • Refuser la proposition de l’acheteur . Notamment si le prix est inférieur à ce qui a été demandé. L’acheteur peut alors reformuler une offre d’achat plus en adéquation avec le prix demandé par le vendeur. À noter que le vendeur n’a pas la possibilité de revenir sur son refus. Si le vendeur ne communique pas durant le délai défini dans l’offre d’achat, cela équivaut à un refus.
  • Faire une contre-proposition en proposant un nouveau prix d’achat et de nouvelles conditions. L’acheteur est libre d’accepter ou de refuser cette proposition.

 

Si l’offre d’achat immobilier est un acte juridique engageant, dans les faits le vendeur a peu d’intérêt à retenir un acheteur qui reviendrait sur sa décision. Celui-ci peut en effet se rétracter dans les 10 jours suivant la signature du compromis de vente.

Quelles sont les étapes suivantes ?

Une fois que l’acheteur et le vendeur sont tombés d’accord sur le prix de vente, ils peuvent passer à l’étape du compromis ou de la promesse de vente afin de sceller leur accord. Le compromis de vente et la promesse de vente sont des « avant-contrats » qui engagent différemment le vendeur ou l’acheteur. Il est nécessaire de connaître leurs caractéristiques et leurs implications avant de vous lancer.

Le compromis de vente

Le compromis de vente est l’avant-contrat le plus répandu lors d’une transaction immobilière. Avant-contrat signifie que cet acte est préparatoire au contrat définitif de vente. Comme le précise la législation : « Le compromis de vente vaut vente dès lors qu'il y a accord sur la chose et sur le prix » (article 1589 du Code civil). Avec le compromis de vente, le vendeur s’engage à vendre son bien et l’acheteur s’engage en retour à l’acheter à un prix déterminé.

Le document comprend différents éléments comme l’adresse du bien, un descriptif détaillé mais aussi les clauses suspensives. C’est-à-dire que si ces conditions ne sont pas respectées le compromis de vente est annulé. Les clauses suspensives les plus courantes sont l’obtention d’un prêt immobilier, la présence de servitudes, l’absence de préemption de la mairie… Si l’acheteur refuse d’honorer son engagement, des pénalités sont prévues (clauses de dédit ou clause pénale). La signature du compromis de vente va de pair avec le versement d’une somme représentant entre 5 et 10 % du prix de vente, c’est le dépôt de garantie.

La promesse de vente

Avec une promesse de vente, le vendeur s’engage à réserver le bien au profit de l’acheteur pendant 2 à 3 mois. À la différence du compromis de vente, la promesse de vente n’engage que le vendeur. En échange, l’acheteur doit verser une indemnité en dédommagement de l’immobilisation immobilière, entre 5 et 10 % de la valeur du bien. L’indemnité est déduite du montant total à payer par l’acheteur si la vente se réalise sinon le vendeur est autorisé à conserver l’indemnité. La promesse de vente comprend aussi des clauses suspensives comme l’obtention d’un prêt immobilier ou l’apparition de servitudes, qui permettent à l’acheteur de récupérer son indemnité.

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