Des prix toujours à la hausse en zones rurales
Plus qu’une tendance, c’est un fait récurrent : les prix de l’immobilier en zones rurales sont à la hausse. Phénomène constaté depuis plusieurs années déjà, les prix ont poursuivi leur progression en 2022. Selon un communiqué de presse de la Société d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural (Safer), publié en 2022, la hausse des prix des maisons de campagne dans les zones rurales était de 9,3% en 2021. Cette augmentation est plus rapide que celle des grandes villes et des villes moyennes.
Les campagnes font l’objet d’un regain d’intérêt, or l’accroissement du nombre de demandes de logement fait mécaniquement grimper les prix. Cet attrait pour les zones rurales s’explique notamment par le recours généralisé au télétravail, propulsé par la crise sanitaire de la Covid-19. Les salariés (et leurs employeurs) ont fait l’expérience du travail à la maison pendant plusieurs semaines. Certains d’entre eux ont ensuite pu conserver une ou plusieurs journées de travail à distance chaque semaine. Cette tendance favorise le déménagement des actifs hors des grandes villes. En s’éloignant du dynamisme des centres urbains, ces travailleurs souhaitent revenir à un mode de vie plus naturel. Toutefois, la hausse des prix ruraux s’explique aussi par l’installation à la campagne de couples de quinquagénaires ou de sexagénaires n’ayant pas ou plus d’enfants à charge. Ces retraités (ou salariés approchant la retraite) souhaitent s’offrir leur petit coin de nature après avoir vécu en ville.
Pourtant, ces hausses de prix rapides sont à relativiser. Les zones urbaines ou péri-urbaines sont toujours celles où l’achat immobilier revient le plus cher au mètre carré. Selon une étude de Yanport* pour Le Figaro Immobilier publiée en novembre 2022, Neuilly-sur-Seine est la ville où l’immobilier est le plus cher de France, avec un prix moyen de 12 168 euros/m². Immédiatement après dans le classement, suivent : Paris, Levallois-Perret, Saint-Mandé, Boulogne Billancourt… Hormis Biarritz (à la 9e place avec un prix de 8 772 euros/m²), les 20 villes où devenir propriétaire est plus cher sont toutes situées en Île-de-France.
Les hausses de prix varient selon les départements
Les hausses de prix sont différentes selon les régions, selon un comparatif de la Société d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural (Safer) réalisé entre 2020 et 2021. Ainsi, la Haute-Savoie a vu les prix de ses maisons de campagne augmenter de 14% en 2021, avec un montant moyen de 391 000 euros par propriété. La hausse était de 11,7% la même année pour les maisons de campagne du Var et de +5,7% pour celles du Pas-de-Calais. L’Allier tire son épingle du jeu avec une baisse d’1% du prix des maisons de campagne sur la même période.
Des prix en moindre progression dans les villes moyennes
Les prix de l’immobilier dans les villes moyennes devraient continuer d’évoluer à la hausse, mais de façon moins soutenue qu’en zone rurale. Ces communes comptent entre 20 000 et 100 000 habitants. Leur taille continue de séduire les Français. En effet, selon l’Institut de sondages Ifop en 2021, 80% des personnes interrogées considèrent préférable de vivre dans une ville moyenne que dans une grande métropole. Jugées plus vertes et à taille humaine, les villes moyennes pourraient encore connaître des hausses de prix en 2023.
Un marché immobilier locatif impacté par les normes énergétiques
Le gouvernement a annoncé vouloir rendre le parc locatif français plus performant en termes de consommation énergétique. Ainsi, à partir du 1er janvier 2023, certains logements dits « passoires thermiques » seront impropres à la location.
Ces derniers consomment plus de 450 kWh par m² et par an. En conséquence, les propriétaires de ces logements se voient dans l’obligation de réaliser des travaux de rénovation s’ils souhaitent réviser le montant des loyers ou conclure un nouveau bail. Cette rénovation énergétique imposée des logements pourrait avoir un impact sur les prix et le volume des transactions.
À partir de 2025, les logements ayant un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) correspondant à la lettre G seront à leur tour interdits à la location. La mesure concerne la signature de nouveaux baux.
En 2028, la mesure sera encore élargie et concernera également les logements étiquetés F. Les 5 millions de logements en France classés F ou G devront avoir été rénovés sous peine d’être retirés de la location. En 2034, la mesure inclura les logements classés E. Les propriétaires peuvent être frileux à l’idée d’engager d’importants travaux.
Ainsi, une partie de ces logements à rénover pourrait arriver sur le marché dès 2023. En effet, certains propriétaires préféreront vendre leur bien immobilier plutôt que de réaliser ces travaux. Des opportunités d’investissement pourraient fleurir.
Des taux d’intérêt emprunteurs encore à la hausse
Amorcée en 2022 en réponse à l’inflation, la hausse des taux directeurs des banques centrales pourrait se poursuivre en 2023. Or, cette politique monétaire se traduit par un relèvement des taux d’intérêt pour chaque emprunt immobilier. Depuis le 1er octobre 2022, le taux d’usure des banques est passé de 2,57% à 3,05% pour les crédits s’étalant sur plus de 20 ans. Ce taux correspond au seuil maximal réglementaire pouvant être proposé aux acquéreurs par les établissements bancaires.
De plus, les conditions d’octroi de prêt immobilier se durcissent. En effet, les emprunteurs doivent respecter un taux d’endettement de 35% maximum. Les intérêts d’emprunt sont compris dans ces 35%. De ce fait, le nombre de prêts immobiliers accordés est attendu en baisse dans les prochains mois. Ainsi, certains projets d’achat pourraient être retardés. Une baisse de l’inflation est attendue en 2023 aussi bien par les professionnels que par le marché (vendeurs/acheteurs) afin de favoriser les transactions à venir.
Le coliving : un marché en pleine croissance
La pratique du coliving séduit de plus en plus d’urbains à la recherche d’espaces de vie importants dans les grandes villes. Il s’agit d’un modèle hybride entre la colocation traditionnelle et l'hôtellerie. Le coliving consiste à louer une chambre (et parfois une salle de bain privative) dans un appartement ou une maison, tout en profitant de nombreux espaces partagés et de services. La location en coliving peut inclure l’accès à une salle de sport, un espace de coworking, une terrasse aménagée, une conciergerie… La tendance est destinée à une population jeune et mobile. Ainsi, le coliving se développe dans les grandes villes de France avec des contrats de location flexibles allant la plupart du temps de 1 mois à 1 an. Les locataires disposent rapidement d’un logement confortable, sans devoir multiplier les démarches (contrat d’assurance, mise en service de l’électricité…) grâce à des formules tout compris. S’il reste marginal, le marché prend de plus en plus d’ampleur et est appelé à croître de manière exponentielle. Selon une publication du cabinet d’études Xerfi Percepta de janvier 2021, l’offre de coliving pourrait atteindre 14 500 places en 2023, contre 2 600 en 2020.
Le coliving a même séduit des fonds d’investissement. Ces derniers investissent à grande échelle sur ce nouveau mode de vie.
L’investissement dans les SCPI toujours en forme
Les SCPI sont des sociétés immobilières, souvent spécialisées (immobilier de bureaux, immobilier de la santé, de la logistique…) dont chacun peut acheter des « parts ». Le ticket d’entrée peut être fixé à quelques centaines d’euros. Cet investissement immobilier est donc plus accessible que l’achat d’un appartement ou d’une maison. En vogue depuis plusieurs années, l’investissement dans les SCPI continue d’attirer les Français. Des niveaux d’investissement records ont été enregistrés en 2022. Selon l’Association Française des Sociétés de Placement Immobilier (Aspim), au premier semestre 2022, la collecte nette des SCPI tous secteurs confondus s’est élevée à 5,2 milliards d’euros. Les rendements potentiels élevés des SCPI peuvent expliquer cet engouement. Toutefois, avant d’investir, il est important de sélectionner correctement les SCPI de votre portefeuille. Outre la performance, plusieurs autres critères sont à prendre en compte, comme le taux d’usure et le taux de recouvrement des loyers.
* Yanport est une société de data-analyse du marché immobilier en France.
