Ces erreurs qui peuvent faire de votre investissement immobilier locatif un mauvais placement
Se lancer dans l'investissement immobilier locatif pour la première fois est un véritable défi. Choisir un appartement ou une maison, négocier le prix de vente, obtenir un prêt immobilier, toutes ces étapes sont décisives. Voici quelques erreurs à éviter pour réussir votre placement immobilier et accroître votre patrimoine.
Consacrer trop peu de temps à votre projet d'investissement immobilier locatif
Acheter sa résidence principale et chercher un appartement ou une maison pour faire de l'investissement immobilier locatif sont deux choses différentes. Ne pas avoir à vivre dans un logement peut encourager le propriétaire à se détourner de son achat. Pourtant, il n'y a pas de placement immobilier réussi sans un minimum d'investissement personnel.
Pour acheter un appartement ou une maison au bon prix et ne pas dépenser trop d'argent, vous devez consacrer du temps à votre recherche. Soyez un investisseur exigeant. Analysez l'état général du logement afin d'anticiper les travaux à prévoir. Une recherche approfondie sur laville est aussi une étape indispensable pour réussir votre projet d'investissement locatif. Si vous vous sentez bien dans ce logement et dans son quartier, vos futurs locataires l'apprécieront probablement aussi.
Sous-estimer le montant total votre projet d'investissement immobilier locatif
L'achat d'un bien immobilier ne se limite pas au prix de vente du logement. De nombreux frais annexes s'ajoutent au montant de votre investissement locatif :
- les intérêts liés au crédit bancaire ;
- le montant des travaux dans l'ancien ;
- les frais d'assurance ;
- les autres frais (notaire, courtage, agence immobilière, etc.).
Pour réussir votre investissement immobilier locatif, vous devez donc avoir un peu d'argent de côté pour assumer les frais de gestion locative. En plus des mensualités du prêt immobilier, vous devrez peut-être payer les charges de copropriété, mais aussi la taxe foncière, et les frais d'agence immobilière, le cas échéant.
Réussir un investissement immobilier locatif : comment éviter les problèmes de gestion locative ?
La rentabilité de votre investissement locatif dépend de nombreux facteurs. Comme tout placement financier, l'investissement immobilier n'est pas sans risques. Loyers impayés, dégradation ou logement inoccupé : comment gérer au mieux ces situations sans perdre trop d'argent ?
Bien choisir vos futurs locataires pour limiter les risques et protéger votre patrimoine
C'est la plus grosse crainte des investisseurs immobiliers : le risque de loyers impayés. Mais dans les faits, ces situations sont rares et concernent moins de 3 % des locations. Pour limiter les pertes de revenus, vous avez un rôle actif à jouer. Étudiez bien le profil de vos futurs locataires et sélectionnez ceux dont les revenus sont suffisants pour assumer le montant du loyer et des charges. N'hésitez pas à vérifier le contenu des dossiers de location avant de signer un bail.
Assurance loyers impayés ou caution solidaire : quelles garanties pour protéger votre patrimoine ?
Pour minimiser les risques de loyers impayés et protéger votre patrimoine, demandez à vos locataires de prévoir des cautions solidaires. Ces garants s'engagent dans le contrat de bail à assumer le montant des loyers si le locataire ne parvient plus à vous payer. Vous pouvez aussi faire appel à une assurance qui propose une garantie contre les loyers impayés et les dégradations.
Logement inoccupé : comment attirer des locataires et maintenir un bon taux de rendement ?
Il n'est pas rare qu'un logement soit temporairement inoccupé et se retrouve sans locataire. Mais si cette période se prolonge, elle peut mettre en péril la rentabilité de votre bien, et même vous coûter de l'argent. Vos loyers assurent la stabilité de votre projet immobilier. Sans rentrée d'argent, vous aurez des difficultés à rembourser votre crédit immobilier.
Pour réduire ce risque, estimez le taux de vacance potentiel dès le départ. Vous pouvez en effet prévoir une trésorerie suffisante pour équilibrer votre budget si besoin. Ensuite, entretenez régulièrement votre logement. Faire quelques travaux peut rendre votre appartement ou votre maison plus attractive, et séduire vos futurs locataires. Enfin, fixez le bon prix pour votre loyer : ne soyez pas en dessous du marché, mais pas au-dessus non plus.
Optimiser la fiscalité de votre investissement immobilier pour augmenter sa rentabilité
Les revenus générés par votre investissement immobilier locatif sont imposables. Vos choix en matière de fiscalité ont un impact décisif sur le montant de vos impôts sur le revenu. En tant qu'investisseur, vous devez envisager toutes les possibilités.
Louer un logement vide ou meublé : quel impact sur votre fiscalité ?
Un investisseur immobilier débutant a tendance à se tourner vers la location d'un appartement non meublé. Sa gestion est plus simple pour le propriétaire, et elle coûte moins d'argent au moment de sa mise en location. Mais la rentabilité de ce placement est moins intéressante. En effet, la fiscalité de la location nue est plus lourde que celle d'un bien meublé.
Les loyers perçus en location nue sont imposables au titre des revenus fonciers. L'abattement forfaitaire est fixé à 30 %. À l'inverse, les recettes locatives perçues avec une location meublée sont imposées en tant que bénéfices industriels et commerciaux. Vous pouvez alors bénéficier d'un abattement forfaitaire plus intéressant, puisqu'il correspond à 50 % du montant total des loyers perçus.
Dans les deux cas, vous pourrez choisir entre le régime micro, qui vous permet de bénéficier de ces abattements, ou le régime d'imposition au réel. Dans ce cas, vous devrez déclarer l'ensemble de vos frais de gestion et vous pourrez déduire certaines charges des loyers perçus. En faisant appel à un comptable, vous pourrez améliorer le taux de rendement de votre bien et limiter les risques financiers.
Investir dans l'immobilier neuf ou acheter dans l'ancien : quelle option est la plus rentable ?
Ces deux placements immobiliers locatifs peuvent être rentables. Acheter dans l'ancien permet de bénéficier d'un prix d'achat moins élevé. Si l'appartement ou la maison est à rénover, vous pourrez même négocier un prix de vente en dessous du marché, afin de financer les travaux. Au moment de déclarer vos revenus, vous pourrez déduire le montant des travaux de vos loyers et réduire vos impôts.
À superficie égale, acheter un logement neuf vous coûtera plus cher. Mais ce type de bien offre plus de confort à vos locataires. Vous pourrez donc fixer un prix plus élevé pour le loyer. Par ailleurs, certains programmes immobiliers neufs vous permettent de bénéficier d'avantages fiscaux. C'est le cas de la loi Pinel : investir dans l'immobilier locatif dans certaines villes peut vous faire profiter de réductions d'impôts pendant plusieurs années.
Vous l'aurez compris, l'investissement immobilier locatif n'est pas un mauvais placement. Vous devez cependant faire les bons choix en matière fiscalité et de gestion locative. Vous êtes sur le point d'investir dans l'immobilier locatif ? N'hésitez pas à contacter Pichet. Nos experts en immobilier vous aideront à élaborer votre projet d'investissement.