Une baisse des prix de l'immobilier amorcée dans les grandes métropoles
Le marché immobilier ne connaît pas la crise. Grâce à des taux de crédit immobilier attractifs, les transactions immobilières se sont envolées. Ainsi, près de 1,2 million de ventes ont été enregistrées au cours de l'année 2021. Un record. Cependant, les grandes métropoles – en particulier Paris – ne représentent plus les locomotives du secteur.
Prix de l'immobilier à Paris : la capitale ne fait-elle plus rêver ?
La capitale n'est plus le fer de lance du marché immobilier en France. Selon la Fnaim (Fédération nationale de l'immobilier), le prix de vente à Paris au 1er septembre 2022 était de 10 582 €/m². Un chiffre en baisse de 1,3 % par rapport au trimestre précédent. Comparée à l'année dernière, la baisse des coûts à l'achat de l'immobilier parisien demeure plus flagrante, puisqu'elle atteint - 3 %. Toutefois, l'indice sur les trois dernières années montre une augmentation modérée des prix de l'immobilier à Paris (+ 2,5 %).
Certains arrondissements parisiens se situaient même bien en deçà du seuil des 10 000 €/m² à la fin du second trimestre 2022, concernant les ventes d'appartements anciens. Selon la chambre des Notaires du grand Paris, le 19e arrondissement parisien demeure le plus abordable, avec un prix d'achat médian de 8 750 €/m². Cinq autres arrondissements affichent un coût inférieur à 10 000 €/m². À l'inverse, le 6e arrondissement de Paris reste le plus onéreux, à 14 480 €/m².
Aujourd'hui, le marché immobilier parisien se trouve dans une situation de suroffre, avec de larges stocks par rapport à la demande.
Les grandes villes entrevoient un essoufflement des prix dans l'immobilier
Alors que Paris ne cesse de voir ses prix d'achat baisser depuis quelques mois, l'effet commence tout juste à se ressentir dans les grandes métropoles. Si les tarifs continuent d'augmenter en France (+ 6,5 % entre septembre 2021 et septembre 2022), le rythme ralentit depuis l'été 2021. Ainsi, les prix immobiliers des grandes métropoles comme Lyon (coûts stables sur un an), Bordeaux (+ 2 %) ou Toulouse (+ 4 %) augmentent faiblement. Seules des métropoles comme Marseille (+ 8 %) et Nice (+ 7 %) enregistrent des croissances assez importantes.
Cet essoufflement s'explique en grande partie par les marges de négociation, qui retrouvent un peu de vigueur. Le marché immobilier reste toujours tendu en province, mais l'accès au crédit devenant plus difficile, les vendeurs doivent adapter leur offre.
Hausse des prix de l'immobilier dans les zones périurbaines et les petites communes
En 2022, les coûts se sont envolés dans les zones périurbaines, ainsi que dans les petites et moyennes communes. Ainsi, les prix d'achat des maisons anciennes ont augmenté de + 13,2 % en Nouvelle-Aquitaine sur un an. En Bretagne, le montant des appartements anciens a bondi de + 21,4 %. Les Notaires de France ont noté des progressions de vente extraordinaires dans les villes de taille moyenne. À Poitiers, Perpignan ou Pau, elles ont progressé de 20 % en 4 années !
Cependant, la Fnaim constate un léger recul entre les deuxième et troisième trimestres 2022. Dans 29 départements, dont le Loiret, le Rhône ou la Haute-Corse, les tarifs d'achat moyens des appartements et des maisons ont baissé.
Comment expliquer la hausse des prix de l'immobilier ces dernières années ?
L'inflation des coûts de l'immobilier s'explique de plusieurs façons. Ces dernières années, l'attractivité phénoménale des taux de prêt a instauré un mécanisme inflationniste. Puis, de nouvelles volontés de la part des acquéreurs ont bouleversé le marché immobilier.
Hausse des tarifs dans l'immobilier : une conséquence des taux de crédit attractifs
Du jamais vu. En 2021, les taux d'intérêt sur 20 ans ont atteint un niveau plancher moyen à moins de 1 %. De quoi soutenir le secteur lors des soubresauts économiques dus à la situation sanitaire. Toutefois, la baisse des taux de prêt engendre une hausse des prix. La baisse des taux lance de nouveaux acquéreurs sur le marché, ce qui a tendance à le tendre.
Plus de concurrence, cela signifie également que les vendeurs revoient leurs tarifs à la hausse sans crainte de ne pas vendre. Automatiquement, les marges de négociations diminuent et les potentiels acquéreurs s'alignent plus facilement sur l'offre.
Projet d'achat immobilier : un changement de paradigme depuis la crise sanitaire
La situation sanitaire et l'avènement du télétravail ont changé les objectifs des Français. Soucieux de vivre et travailler dans un environnement plus spacieux et plus vert, les futurs acquéreurs se sont rués :
- vers la campagne ;
- les petites et moyennes communes ;
- les zones périurbaines autour des grandes métropoles.
Par conséquent, la baisse des prix immobiliers a touché Paris, puis les niveaux ont ralenti dans les grandes métropoles. En 2022, l'inflation immobilière s'est généralisée au sein des régions rurales et des zones périurbaines, là où la demande explose depuis la pandémie.
Les facteurs qui pourraient faire baisser les prix de l'immobilier à plus ou moins long terme
Malgré la hausse des tarifs du secteur immobilier, de nouveaux enjeux pourraient peser sur le secteur. Avec, à la clé, une baisse des prix de l'immobilier à plus ou moins courte durée.
Baisse des prix de l'immobilier : l'impact de l'inflation sur les ménages français
Le choc inflationniste inquiète les ménages français. À la flambée des tarifs post-pandémie (papier, puces électroniques, etc.) s'ajoute la crise énergique. Cela pourrait encourager les Français à se montrer plus prudents pour concrétiser leurs projets. Notamment les primo-accédants, qui sont plus jeunes et gagnent des revenus modestes.
Hausse des taux immobiliers, baisse du volume des cessions
La remontée des taux d'emprunt et le durcissement des conditions d’accès à l'emprunt pourraient freiner certains foyers dans leur projet d’achat. Toutefois, le mécanisme devrait faire baisser les tarifs de vente.
Baisse des prix de l'immobilier : l'obstacle de la rénovation énergétique
Les emprunteurs pourraient revoir leur priorité à la suite de la réglementation énergétique en vigueur. Dès le 1er janvier 2023, des travaux de rénovation seront imposés dans les logements considérés comme des passoires thermiques. En cas de refus, les futurs propriétaires verront leur logement interdit à la location. 5 millions de logements seront touchés d'ici 2028.
La baisse des tarifs dans l'immobilier ne s'est pas encore généralisée à l'ensemble du secteur. Toutefois, l'augmentation des taux d'emprunt conjuguée à l'inflation économique pourrait engendrer un ralentissement à plus ou moins long terme.