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Préparez votre retraite en investissant dans un bien immobilier

Le mot d’ordre pour préparer votre retraite, c’est l’anticipation. Vous serez immanquablement confronté à une perte de revenus entre votre dernier salaire professionnel et votre première pension de retraite. Pour accompagner cette transition, il est utile de vous constituer un capital à même de compléter votre future pension. À ce titre, l’investissement immobilier constitue une piste intéressante.

Pourquoi acquérir un bien immobilier tant que vous êtes en activité ?

La pierre fait office de valeur refuge pour les Français. C’est un achat tangible et rassurant. Selon un sondage réalisé par Masteos et publié en mars 2023, l’immobilier est le deuxième placement préféré des Français, derrière le Livret A. 56% d’entre eux se disent prêts à investir dans l’immobilier.

Toutefois, pour bénéficier pleinement des attraits de la pierre, il est important de vous lancer dès que possible. En achetant pendant que vous êtes en activité professionnelle, vous optimisez votre investissement, car vous concentrez votre effort d’épargne pendant les années où vos revenus sont les plus importants. De plus, les banques sont plus enclines à octroyer un prêt à des personnes en activité. Vos revenus sont susceptibles d’augmenter dans les années à venir contrairement à une pension de retraite qui, elle, reste stable. Il s’agit donc d’un facteur rassurant pour elles. D’autre part, souscrire votre prêt immobilier après l’âge de 60 ans augmente son coût. En effet, votre organisme prêteur peut vous demander de souscrire une assurance décès. Les durées d’emprunt sont raccourcies, limitant vos possibilités d’acquisition.

Si vous achetez un bien pour réaliser un investissement locatif, vous avez aussi intérêt à acheter le plus tôt possible. En effet, vous pourrez bénéficier des loyers générés par votre investissement, dès votre retraite. Votre emprunt étant remboursé, les revenus perçus de la part de vos locataires complètent votre pension de retraite et maintiennent votre pouvoir d’achat.

 

Savez-vous combien vous toucherez à la retraite ?

Le simulateur du site Info-retraite permet d’estimer le montant de votre future pension de retraite. Ce dernier calcule automatiquement un premier résultat lié aux informations de carrière enregistrées par vos régimes de retraite. Il est possible de modifier les scénarios de carrière et de vie personnelle :

- Création d’entreprise ;
- Expatriation ;
- Période d'arrêt ;
- Naissance d'un ou plusieurs enfants ;

Le simulateur indique également votre montant perçu en cas de retraite, à taux plein (lorsque le nombre de trimestres est atteint) et à taux plein automatique.

Il est important d'anticiper votre perte de revenus à la retraite afin de maintenir votre pouvoir d'achat.

Retraité et propriétaire foncier : vous pouvez disposer d’une rente ou d’un capital

Lorsque vous êtes propriétaire d’un bien et retraité, plusieurs options s’offrent à vous concernant votre investissement locatif.

Vous pouvez continuer à louer votre bien

Il fait toujours partie de votre patrimoine et vous continuez d’en percevoir un revenu complémentaire. Cette activité locative peut prendre plusieurs formes. Par exemple, vous pouvez acheter via une Société Civile Immobilière (SCI), qui vous permet de maîtriser et d’optimiser votre fiscalité tout en facilitant la transmission de votre patrimoine. Vous pouvez aussi louer un logement nu (non meublé). Mais attention, vos revenus fonciers viennent s’ajouter au barème de votre impôt sur le revenu. Enfin, vous pouvez procéder au démembrement de votre bien ou le louer avec le statut LMNP, par exemple.

Lors du démembrement de votre bien, vous séparez :

  • La nue-propriété – la possession d’un logement et le droit de le vendre, sans possibilité d’y loger, ni d’en percevoir les éventuels revenus ;
  • L’usufruit – le droit d’habiter le bien ou d’en percevoir les revenus locatifs, sans possibilité de vendre.

La nue-propriété peut être cédée à vos ayants droit, tandis que vous conservez la jouissance de l’usufruit. La transmission de votre patrimoine est alors optimisée puisque le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire au terme du démembrement et votre héritier n’a pas de frais supplémentaires à acquitter.

Ou bien vous louez votre bien meublé avec le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Ce statut permet de bénéficier d’un abattement de 50% sur vos revenus fonciers si vous choisissez le régime micro-BIC ou de déduire 100% de vos charges si vous êtes au régime réel.

Vous pouvez revendre votre bien locatif

Acheter un bien immobilier pour le louer permet de rembourser une partie du prêt avec les loyers perçus. Ensuite, en vendant, vous disposez d’un capital important tout en ayant limité votre effort d’épargne. De plus, vous vous libérez des contraintes liées à la location (suivi de la législation en vigueur, travaux à réaliser, réunion de copropriété…). Par ailleurs, plus vous investissez tôt, plus la fiscalité de revente de votre bien immobilier est attrayante en cas de plus-value. Un abattement s’applique en fonction de la durée de détention de votre logement. Lorsque vous possédez votre bien immobilier depuis 6 ans ou moins, vos plus-values sont pleinement imposables. Elles sont soumises :

  • À l’impôt sur le revenu, au taux de 19%,
  • Aux prélèvements sociaux, au taux de 17,2%.

Au-delà de 6 ans de détention du logement et jusqu’à 21 ans :

  • Un abattement de 6% par an s’applique sur le montant de vos plus-values avant impôt sur le revenu ;
  • Un abattement de 1,65% par an s’applique sur le montant de vos plus-values avant prélèvements sociaux.

Au-delà de 22 ans de détention de votre logement, vos plus-values sont exonérées d’impôt sur le revenu et profitent d’un abattement de 9% par an avant les prélèvements sociaux. À partir de 30 ans de détention de votre bien, vous êtes exonéré de toutes les taxations sur vos plus-values.

Zoom sur la fiscalité des revenus issus de locations vides (non meublées)
Vos revenus fonciers sont imposables. Vous pouvez choisir leur régime d’imposition : micro-foncier ou réel. Le régime micro-foncier vous donne droit à un abattement forfaitaire de 30% avant imposition sur vos loyers perçus. Le régime réel vous permet de déduire vos charges de vos revenus fonciers avant imposition (frais d’agence, assurance, intérêts d’emprunt…)

 

Quelle localisation choisir quand vous souhaitez investir pour votre retraite ?

Il est important de réfléchir à l'emplacement du bien que vous souhaitez acquérir.


Quand vous choisissez d’acquérir un bien immobilier, le critère de l’emplacement est primordial. Il doit être déterminé par le but de votre achat. Le logement se destine-t-il à devenir votre résidence principale ou restera-t-il en location ?

Vous achetez un logement pour vous y installer à la retraite ? Il faut prendre le temps de réfléchir au cadre de vie offert par le bassin d’habitation visé. Avez-vous envie d’être loin des centres urbains et de leur activité ? Préférez-vous être à proximité de la côte ou de la montagne ? Ces choix vous appartiennent et doivent être réfléchis. Ils dépendent du confort de vie recherché.

 

 

Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif, vous pouvez opter pour une localisation propice à offrir un rendement intéressant. La demande locative doit y être forte. Les villes étudiantes sont généralement pertinentes à ce titre, surtout si vous y achetez une petite surface. De plus, le montant d’acquisition du bien est moindre pour un loyer potentiellement élevé, ce qui vous assure une rentabilité optimale. Votre logement peut avoir des périodes de vacances locatives qui peuvent être compensées par des assurances en gestion locative pour sécuriser votre revenu. Quand vous optez pour un studio, il est idéal que votre logement se situe à proximité d’une université, de commerces et de services ainsi que de transports en commun.

Zoom sur le Pinel, un dispositif de défiscalisation pour votre achat dans le neuf

La loi de finances de 2015 a introduit le dispositif d'investissement locatif Pinel. L’objectif de ce dernier est de permettre une réduction d’impôt aux particuliers investissant dans des logements neufs, destinés à la location.

Pour en bénéficier, vous devez vous engager à :

  • Acheter un logement situé dans un bâtiment d’habitation collectif,
  • Plafonner le loyer en fonction des revenus du locataire et de la zone dont dépend le logement,
  • Assurer un niveau de performance énergétique minimal (norme RT2012),
  • Louer au minimum 6 ans. Cette durée peut être prolongée à 9 ou 12 ans.  

La réduction d'impôt liée à votre investissement est un pourcentage du montant d’acquisition du logement. Plus votre engagement de location est long, plus la réduction est importante ; elle peut aller jusqu’à 21 % pour une durée de 12 ans. Le dispositif Pinel est limité à deux logements maximum par investisseur et par an. Les prix d’acquisition de ces biens immobiliers sont soumis au plafond global de 300 000 euros ou de 5 500 euros par m² de surface habitable.

La loi de finances de 2021 a, quant à elle, modifié le dispositif Pinel d'investissement locatif à compter du 1er janvier 2023. Ainsi, en 2023 et 2024, le dispositif est accessible sous deux formes, aux conditions fiscales différentes :

  • Le Pinel classique, avec ses taux de réduction d’impôt dégressifs ;
  • Le Pinel +, qui maintient les taux pleins dans certains quartiers ou sur critères énergétiques et de qualité plus exigeants.