Dispositif Jeanbrun : les avantages fiscaux d’un investissement locatif performant et durable

Le cœur de l’attractivité du dispositif Jeanbrun réside dans les mécanismes d’optimisation fiscale qu’il instaure pour les bailleurs privés. Là où les anciens dispositifs (comme le Pinel) reposaient essentiellement sur une réduction d’impôt directe, le Jeanbrun introduit une approche nouvelle : un amortissement fiscal déductible, susceptible de réduire de manière significative l’imposition globale du foyer.

Ce changement de paradigme est stratégique : il rend l’investissement locatif intéressant même pour des contribuables ayant peu ou pas d’impôt sur le revenu à réduire, ce qui élargit considérablement la cible des investisseurs potentiels.

Avantage fiscal n°1 : amortissement déductible des revenus fonciers et globaux

L’une des innovations majeures du dispositif Jeanbrun est la possibilité pour l’investisseur de déduire chaque année une fraction du prix d’achat du bien sous forme d’amortissement.

Contrairement à une réduction d’impôt classique qui vient diminuer le montant de l’impôt à payer, l’amortissement se déduit des loyers. Cela signifie :

• Mécaniquement, une réduction du résultat foncier, ce qui doit créer un déficit foncier ;
• Le déficit foncier, une fois imputé au revenu global, fait baisser votre impôt sur le revenu ;

selon les modalités prévues par les futurs décrets.

Dans certaines versions du texte, ce taux d’amortissement pourrait se situer entre 3,5 % et 5,5 % par an, selon le type de logement et les conditions de location.

En pratique, un amortissement de 4 % sur un bien de 300 000 € représente une possible déduction de 12 000 € par an du revenu imposable, ce qui peut réduire l’impôt dû de plusieurs milliers d’euros chaque année.

Avantage fiscal n°2 : opportunités de déficit foncier

L’amortissement n’est pas simplement une charge déductible : il peut créer un déficit foncier, imputable sur le revenu global dans certaines limites.

Ce mécanisme est unique : il permet de réduire l’imposition non seulement sur les revenus locatifs, mais aussi sur les autres sources de revenus du foyer fiscal, jusqu’à un certain plafond (traditionnellement autour de 10 700 €/an).

Pourquoi est-ce intéressant ?
Ce type de déficit peut :

• atténuer l’impôt sur les salaires ou autres revenus non fonciers ;
• réduire l’impact fiscal global ;
• faciliter la gestion de trésorerie des investisseurs à forte imposition.

Avantage fiscal n°3 : fin du zonage, une fiscalité plus simple

Un autre élément intéressant est la suppression du zonage géographique strict qui caractérisait des dispositifs comme le Pinel : le Jeanbrun s’appliquerait sur l’ensemble du territoire, offrant une visibilité plus large pour investir.

Cela signifie que les contraintes géographiques — qui limitaient parfois l’accès à certains marchés — pourraient ne plus être un facteur d’exclusion, simplifiant la planification fiscale des investisseurs.

Au-delà de la déduction pure, les avantages fiscaux de la loi Jeanbrun agissent sur le rendement net à long terme.

✔ Une fiscalité optimisée dès les premières années
✔ Une capacité de financement accrue par des revenus nets supérieurs
✔ Une valorisation patrimoniale meilleure grâce à des critères de performance énergétique

Autant de points qui améliorent l’efficacité patrimoniale globale d’une acquisition sous ce régime, ce qui peut rendre l’immobilier locatif plus attractif dans un contexte de hausse des taux ou d’incertitudes économiques.

L’un des atouts majeurs du dispositif Jeanbrun réside dans la prévisibilité de l’avantage fiscal. Dès l’acquisition, l’investisseur connaît le montant global de la réduction d’impôt et sa répartition dans le temps.

Cette visibilité facilite la construction d’une stratégie patrimoniale cohérente et durable, notamment pour les ménages soumis à une pression fiscale élevée.

Ce tableau met en lumière, sur le papier, pourquoi la fiscalité Jeanbrun peut apparaître plus puissante et plus flexible — mais attention : cela dépendra des versions finales des décrets d’application.

Scénario concret : couple de 45 ans, premier investissement

Pour mieux comprendre l’impact réel, prenons un couple de 45 ans avec un revenu imposable élevé.

Hypothèses

• Acquisition d’un appartement de 300 000 € en collectif,
• Amortissement fiscal estimé à 4 % par an,
• Loyers couvrant la majeure partie du financement,
• Imposition marginale élevée.

Effets fiscaux (simplifiés)

Dans ce scénario, le couple pourrait réduire fortement son revenu imposable dès la première année, tout en bénéficiant d’un effet d’amortissement structurant sur plusieurs années.

Quelles stratégies fiscales adopter en attendant les décrets ?

Parce que le dispositif n’est pas encore pleinement opérationnel (publication des décrets d’application attendue), voici quelques conseils pour préparer efficacement votre projet :

1. Anticiper l’effet fiscal

Étudiez dès maintenant l’impact potentiel sur votre fiscalité à moyen et long terme, avec plusieurs scénarios (amortissement plus ou moins élevé).

2. Sélectionner les bons biens

Même si les règles précises ne sont pas finalisées, privilégiez des logements :

• dans des zones à forte demande locative ;
• répondant aux standards énergétiques actuels ;
• susceptibles de générer un bon rendement net.

3. Consulter des spécialistes de l’investissement

L’investissement locatif est un projet engageant qui doit être soigneusement étudié. Le groupe Pichet, fort de plus de 35 ans d’expérience dans la promotion immobilière, est un partenaire fiable, capable de vous accompagner à chaque étape de votre projet d’investissement, de la recherche de financement à la déclaration d’impôt. N’hésitez pas à contacter l’un de nos conseillers pour modéliser l’impact du Jeanbrun sur votre situation personnelle et vous aider à arbitrer entre différentes options.