Dispositif Jeanbrun : quelles sont les conditions et critères d’éligibilité ?

Le dispositif Jeanbrun s’adresse aux contribuables domiciliés fiscalement en France qui souhaitent investir dans un bien immobilier locatif répondant aux critères, qui seront établis lors de l’adoption définitive de la réglementation.

Les profils éligibles

À l’heure actuelle, voici les investisseurs pouvant prétendre au dispositif :

• Les particuliers investissant en nom propre
• Les investisseurs via une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés

L’investissement peut être réalisé seul ou en indivision. Chaque investisseur bénéficie alors de l’avantage fiscal à proportion de sa quote-part.

Conditions liées à la situation fiscale

Pour profiter pleinement du dispositif, il faut :

• Être imposé en France
• Déclarer les revenus locatifs
• Respecter le plafonnement global des niches fiscales le cas échéant

Il est important d’anticiper l’impact fiscal global afin de vérifier la cohérence entre votre stratégie patrimoniale et le dispositif.

L’éligibilité du bien immobilier constitue un point central. Tous les logements ne peuvent pas ouvrir droit à l’avantage fiscal, les maisons sont exclues de ce dispositif.

Type de bien concerné

Le dispositif Jeanbrun s’applique à :

• Des logements neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA) ;
• Des logements anciens, sous réserve de travaux de rénovation conformes aux critères réglementaires applicables, notamment en matière de performance énergétique. Le montant des travaux doit représenter au moins 30 % de la valeur du bien acquis ;
• Les logements neufs ou anciens doivent se trouver dans des immeubles collectifs.

L’objectif est de soutenir l’offre locative dans des secteurs où la demande est forte. Ainsi, les bailleurs privés participent à la création de logements de qualité.

Localisation du bien

Le champ d’application serait national : l’accès au dispositif serait possible dans toutes les communes de France, y compris dans les zones les plus tendues, sans logique de zonage spécifique.

Normes énergétiques et techniques

Le logement doit répondre à des exigences de performance énergétique (RE2020 ou normes en vigueur au moment de la construction). Cette condition vise à encourager la construction de logements plus économes en énergie et plus durables.

L’un des piliers du dispositif Jeanbrun repose sur un engagement locatif strict.

Durée d’engagement

L’investisseur doit s’engager à louer le bien pendant une durée minimale définie par le dispositif. Cette période, s’élevant à 9 ans minimum, conditionne l’obtention et le maintien de l’avantage fiscal.

Une revente anticipée ou une interruption de location peut entraîner :

• La perte de l’avantage fiscal
• Une reprise par l’administration fiscale des sommes perçues

Il est donc crucial de bien anticiper son horizon d’investissement.

Location nue et résidence principale

Le logement doit être :

• Loué non meublé
• Occupé à titre de résidence principale par le locataire

La location saisonnière ou meublée touristique n’est pas compatible avec le dispositif.

Respect des plafonds de loyers

Malgré une application nationale du dispositif, la loi Jeanbrun repose sur le respect de plafonds de loyers, selon des catégories de loyers : intermédiaires, sociaux ou très sociaux. Les loyers intermédiaires sont définis en référence au zonage ABC, tandis que les loyers sociaux et très sociaux sont établis à l’échelle communale.

Les montants exacts des plafonds seront précisés par décret et déterminent le pourcentage des avantages fiscaux, notamment des bonus d’amortissement prévus par le dispositif, dont vous pourrez bénéficier.

Le dispositif Jeanbrun impose également des critères concernant les occupants du logement.

Plafonds de ressources

Les revenus du locataire ne doivent pas dépasser un plafond de ressources, déterminé selon :

• La composition du foyer
• La zone géographique
• L’année de signature du bail

L’objectif est de favoriser l’accès au logement pour des ménages aux revenus intermédiaires.

Liens familiaux

Pour garantir l’intégrité sociale du dispositif et prévenir les abus d’optimisation fiscale, la location aux ascendants ou descendants est strictement interdite.

Bénéficier du dispositif Jeanbrun suppose de respecter des formalités administratives précises :

• Déclaration de l’engagement de location
• Justificatifs relatifs au respect des plafonds
• Déclaration annuelle des revenus fonciers

Une erreur déclarative peut retarder ou annuler l’avantage fiscal. L’accompagnement par un professionnel (conseiller en gestion de patrimoine, expert-comptable) peut sécuriser la démarche.

Le non-respect des engagements (durée de location, plafonds de loyers, conditions de ressources du locataire, etc.) peut entraîner :

• La reprise de l’avantage fiscal
• Des pénalités éventuelles
• Des intérêts de retard

Certaines situations exceptionnelles (décès, invalidité, licenciement) peuvent toutefois permettre de conserver l’avantage sous conditions.

Avant d’investir, il est recommandé de :

1. Se positionner uniquement sur des logements situés dans des immeubles collectifs
2. Contrôler la conformité énergétique
3. Simuler l’impact fiscal
4. Étudier sa capacité d’engagement sur la durée
5. Anticiper la mise en location et la gestion locative

Un diagnostic en amont permet d’éviter les mauvaises surprises et d’optimiser la rentabilité globale du projet. N’hésitez pas à contacter nos équipes pour vous accompagner dans votre projet d’investissement immobilier !