Les plafonds de loyers du dispositif Jeanbrun
Le dispositif Jeanbrun, récemment introduit dans le cadre de la loi de finances 2026, remplace progressivement les anciens dispositifs fiscaux (comme la loi Pinel) en matière d’investissement locatif. Il repose notamment sur des plafonds de loyers obligatoires que doivent respecter les bailleurs afin de bénéficier d’un cadre fiscal attractif. Ces plafonds sont essentiels pour favoriser l’accessibilité du logement tout en soutenant l’investissement privé.
Cet article détaille :
- les barèmes de loyers selon les zones géographiques,
- les différences entre niveaux de loyer (intermédiaire, social, très social),
- les différences entre logements neufs et logements anciens rénovés,
- comment ces plafonds sont établis officiellement
Comment sont établis les plafonds de loyers ?
Le calcul des plafonds de loyers dans le cadre du dispositif Jeanbrun repose sur plusieurs critères :
- La zone géographique où se situe le logement (A bis, A, B1, B2, C).
- La surface habitable (calcul en €/m², hors charges).
- Le niveau de loyer choisi : intermédiaire, social ou très social.
Les plafonds étant définis par décret ministériel et basés sur des référentiels tels que le référentiel Loc’Avantages, ils sont calculés en fonction des loyers de marché observés et ajustés par des réductions proportionnelles.
Important : pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif, le bailleur doit impérativement respecter ces plafonds. Le non-respect peut entraîner la perte du bénéfice fiscal ou un redressement.
Plafonds de loyers officiels par zone et par type de contrat
Plafonds de loyers 2026 en location intermédiaire
Les plafonds s’appliquent en €/m² de surface habitable (hors charges). Ils varient selon la zone et le niveau de loyer choisi :
| Zone géographique | Loyer intermédiaire (€/m²) |
| Zone A bis | 19,71 € |
| Zone A | 14,64 € |
| Zone B1 | 11,80 € |
| Zone B2/C | 10,26 € |
Source : https://www.anil.org/dispositif-loc-avantages/
Plafonds de loyers 2026 en Loc2 (social) et Loc3 (très social)
Les plafonds de loyers « social » et « très social » sont fixés chaque année par arrêté pour chaque commune ou arrondissement à Paris, Lyon, Marseille. Les montants, également exprimés en euros par mètre carré hors charges, sont inférieurs aux plafonds intermédiaires et varient selon la zone géographique (A bis, A, B1, B2, C).
Pour 2026, ils figurent en annexe de l’arrêté du 6 janvier 2026 (JO du 31 janvier 2026), disponible ici sur Légifrance.
À retenir :
- Le loyer intermédiaire correspond souvent à une réduction modérée par rapport au marché.
- Le loyer social applique une décote d’environ 15 % par rapport à l’intermédiaire.
- Le loyer très social applique une décote d’environ 30 %.
Loyers pour logements anciens rénovés
Le principe est le même que pour le neuf : on applique les plafonds par zone à la surface habitable hors charges, avec des déductions proportionnelles selon le niveau de loyer choisi.
| Type de loyer | Réduction vs marché local |
| Intermédiaire | - 15 % |
| Social | - 30 % |
| Très social | - 45 % |
Certaines sources avancent une décote un peu plus importante pour le niveau très social (jusqu’à -45 %) sur l’ancien par rapport au référentiel du marché local.
Nota bene : les valeurs publiées peuvent être ajustées chaque année par décret du ministère du logement.
Pourquoi ces plafonds ?
Les plafonds de loyers ne sont pas arbitraires. Ils répondent à un objectif public clair : rendre les logements accessibles à des ménages aux revenus divers, tout en stimulant l’investissement privé dans la construction ou la rénovation.
Le dispositif Jeanbrun s’inscrit dans cette philosophie :
- Encourager les loyers plus abordables que le marché libre.
- Favoriser l’accès à un logement pour des catégories de revenus larges ou modestes selon le niveau de loyer.
- Donner un cadre stable aux investisseurs avec des avantages fiscaux en contrepartie du respect de ces plafonds.
Logements neufs vs anciens : quelles différences ?
| Critère | Logements neufs | Logements anciens rénovés |
| Plafonds de loyers | Identiques aux barèmes par zone | Identiques mais parfois plus stricts si décote plus forte |
| Critère énergétique | DPE A/B requis et normes RE2020 | Travaux ≥ 30 % valeur du bien + amélioration énergétique |
| Avantage fiscal | Amortissement plus élevé | Amortissement attractif mais avec conditions travaux |
Le point clé : pour un investissement ancien, des travaux significatifs et une amélioration énergétique sont obligatoires pour que le logement soit éligible et que les plafonds de loyers s’appliquent.
Les obligations liées aux plafonds
Respecter les plafonds signifie :
- Louer dans le cadre d’une résidence principale.
- Ne pas dépasser les loyers maximums par zone.
- Conserver des justificatifs (baux, quittances, preuves de surface, etc.).
- Déclarer correctement les loyers et les avantages fiscaux dans sa déclaration de revenus fonciers.
Le non-respect des plafonds peut entraîner perte des avantages fiscaux et des redressements par l’administration fiscale.
Bonnes pratiques pour les bailleurs
Pour optimiser son investissement dans le cadre du dispositif Jeanbrun tout en respectant les plafonds :
- Choisir la bonne zone géographique
- Selon les zones A bis, A, B1 ou B2/C, les loyers maximaux varient significativement.
- Calculer la surface habitable avec précision
- Le loyer est appliqué en €/m² sur la surface habitable. Une erreur ici peut fausser le calcul.
- Vérifier les niveaux de décote applicables
- Certains niveaux (social, très social) offrent des décotes plus fortes mais demandent une conformité stricte.
- Documenter et conserver tous les justificatifs
- Baux, quittances, diagnostics énergétiques, travaux effectués, etc.
Les plafonds de loyers du dispositif Jeanbrun sont au cœur du système : ils permettent de concilier accessibilité du logement et avantages fiscaux pour les bailleurs. Bien comprendre ces plafonds — leurs zones, leurs niveaux et leurs conditions d’application — est indispensable pour réussir un investissement locatif en 2026.
Respecter ces plafonds vous garantit non seulement la conformité fiscale, mais aussi une stratégie locative durable et socialement responsable dans un marché en pleine évolution.
FAQ – Plafonds de loyers du dispositif Jeanbrun
Les plafonds de loyers sont fixés par zone géographique (A bis, A, B1, B2/C) et selon trois niveaux : intermédiaire, social et très social. Ils s’expriment en €/m² hors charges et sont déterminés par décret.
Les barèmes de loyers par zone restent les mêmes, mais pour les logements anciens, des exigences supplémentaires de travaux et d’efficacité énergétique s’appliquent.
Non. Dépasser les plafonds de loyers entraîne une perte des avantages fiscaux du dispositif et peut entraîner un redressement fiscal.
Les zones (A bis, A, B1, B2, C) sont définies administrativement en fonction de l’agglomération. Des cartes officielles sont publiées par le ministère du logement. On peut aussi consulter le plan de zonage dans les textes réglementaires.
- Social : loyer environ 15 % inférieur à l’intermédiaire.
- Très social : loyer environ 30 % (ou jusqu’à 45 %) inférieur à l’intermédiaire selon les barèmes et la localisation.
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