Dispositif Jeanbrun vs Loi Pinel

Le dispositif Pinel a été introduit par la loi de finances 2015 comme un outil de soutien à l’investissement locatif dans le neuf. Il permettait une réduction d’impôt sur le revenu pour l’achat et la location d’un logement neuf, sous conditions strictes de localisation (zones dites tendues) et de loyers.

Après plusieurs évolutions, le dispositif a pris fin le 31 décembre 2024 et n’est plus accessible pour de nouveaux investissements.

Le dispositif Jeanbrun, adopté dans la loi de finances 2026 jusqu’au 31 décembre 2028, change la logique fiscale : il repose sur l’amortissement fiscal annuel plutôt que sur une réduction d’impôt directe, et élargit l’accès à des biens anciens rénovés sous conditions. L’objectif est de définir clairement le statut de bailleur privé pour permettre aux investisseurs particuliers de bénéficier d’un cadre stable et simplifié.

Chaque dispositif répond à des critères précis, qui entraînent une fiscalité et des mécanismes différents. Découvrez-les plus en détails grâce à ce tableau comparatif.

Sources : synthèse législative Pinel & PLF 2026 (economie.gouv.fr)

Comprendre les mécanismes fiscaux

Pour adopter la meilleure stratégie patrimoniale possible, il est important de saisir les mécanismes fiscaux de chaque dispositif afin de faire de votre investissement locatif un projet pérenne et rentable.

Avec la loi Pinel, l’avantage était accordé sous forme de réduction d’impôt étalée sur la durée d’engagement de location :

• 6 ans : ~ 9 % du prix du logement
• 9 ans : ~ 12 % du prix
• 12 ans : ~ 14 % du prix
  (en 2024, chiffres applicables pour les acquisitions jusqu’à fin 2024)

Exemple : pour un logement de 300 000 €, une réduction de 12 % sur 9 ans représente jusqu’à 36 000 € d’impôt économisé répartis dans le temps.

Cependant :

• Cette réduction est directement soustraite de l’impôt à payer (et dépend donc de votre niveau d’imposition).
• Elle est soumise au plafonnement global des niches fiscales (10 000 €/an, sauf exceptions).
• Elle ne générait pas de déficit foncier ni d’amortissement patrimonial.

Le dispositif Jeanbrun repose sur deux leviers principaux :

Amortissement fiscal annuel

Chaque année, une fraction de la valeur du bien (hors terrain) est amortie, c’est-à-dire déduite du revenu foncier. Les taux varient selon le niveau de loyer très social vs social vs intermédiaire, et le type de bien, neuf ou ancien rénové :

Basé sur article 12 octies du PLF 2026

L’amortissement s’applique sur une base de 80 % de la valeur du bien hors terrain.

Déficit foncier majoré

L’amortissement peut créer un déficit foncier imputable sur votre revenu global :

• Jusqu’à 10 700 €/an normalement.
• Jusqu’à 21 400 €/an si travaux énergétiques (rénovation de passoires thermiques).
  (Dispositif exceptionnel du Jeanbrun)

Contrairement au Pinel, ces déficits ne sont pas considérés comme des niches fiscales ; ils réduisent directement votre revenu imposable global, ce qui peut être particulièrement avantageux si vous êtes dans une tranche d’imposition élevée.

Avantages du dispositif Jeanbrun

• Pas de zonage géographique : investissement possible partout en France.
• Ancien rénové éligible avec minimum 30 % de travaux lourds.
• Déduction durable des revenus fonciers via amortissement.
• Déficit foncier imputable sur le revenu global (effet puissant pour les hauts TMI).

Limites à connaître

• Engagement fixe de 9 ans, sans option de prolongation.
• Complexité plus grande (calcul d’amortissement & travaux) par rapport à un mécanisme forfaitaire.
• Lois et décrets encore en cours de publication pour certains détails pratiques.

Les deux dispositifs ont des approches fiscales radicalement différentes :

• Le Pinel misait sur une réduction d’impôt simple et directe, adaptée aux investisseurs qui souhaitaient une lisibilité immédiate.
• Le Jeanbrun mise sur l’amortissement et le déficit foncier, ce qui peut générer des économies d’impôt durables plus importantes, notamment pour les investisseurs à forte imposition et ceux qui rénovent l’ancien.

La loi Jeanbrun est donc parfaitement adaptée à une stratégie de long terme. Il est, par exemple, idéal pour préparer votre retraite, car :

• Vous générez des revenus réguliers qui serviront plus tard de complément de revenus, garantissant ainsi votre pouvoir d’achat
• Les loyers remboursent votre emprunt, vous pouvez donc conserver votre épargne et préserver votre capital en profitant de l’effet de levier de crédit
• Vous disposerez d’un bien pouvant être transmis

Mais pour répondre au mieux à vos besoins et à vos objectifs, n’hésitez pas à contacter l’un de nos conseillers. À votre écoute, il saura vous accompagner dans votre projet immobilier et vous aidera réaliser une simulation personnalisée afin de déterminer le type de bien le mieux adapté à votre stratégie.