Dispositif Jeanbrun vs Loi Pinel
Depuis la fin du dispositif Pinel au 31 décembre 2024, la fiscalité de l’investissement locatif en France a profondément changé. Pour relancer l’offre de logements et encourager l’investissement dans la pierre, le gouvernement a instauré le dispositif dit Jeanbrun (issu de la loi de finances 2026), aussi appelé statut du bailleur privé ou Plan Relance Logement.
Cet article propose une comparaison simple et accessible pour aider les investisseurs comme les particuliers à comprendre les différences et les mécanismes de ces deux dispositifs. À l’aide de données claires et de comparatifs précis, découvrez pourquoi le dispositif Jeanbrun va s’imposer comme un outil structurant pour votre stratégie patrimoniale à long terme.
Contexte historique et objectif
Le dispositif Pinel a été introduit par la loi de finances 2015 comme un outil de soutien à l’investissement locatif dans le neuf. Il permettait une réduction d’impôt sur le revenu pour l’achat et la location d’un logement neuf, sous conditions strictes de localisation (zones dites tendues) et de loyers.
Après plusieurs évolutions, le dispositif a pris fin le 31 décembre 2024 et n’est plus accessible pour de nouveaux investissements.
Le dispositif Jeanbrun, adopté dans la loi de finances 2026 jusqu’au 31 décembre 2028, change la logique fiscale : il repose sur l’amortissement fiscal annuel plutôt que sur une réduction d’impôt directe, et élargit l’accès à des biens anciens rénovés sous conditions. L’objectif est de définir clairement le statut de bailleur privé pour permettre aux investisseurs particuliers de bénéficier d’un cadre stable et simplifié.
Comparatif global des principales caractéristiques
Chaque dispositif répond à des critères précis, qui entraînent une fiscalité et des mécanismes différents. Découvrez-les plus en détails grâce à ce tableau comparatif.
| Critère | Loi Pinel (jusqu'en 2024) | Dispositif Jeanbrun (2026-2028) |
| Type d'avantage fiscal | Réduction d’impôt directe | Amortissement fiscal et déduction |
| Base fiscale | Impôt sur le revenu | Revenus fonciers et revenu global via amortissement et déficit |
| Période d'engagement | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans fixe |
| Territoire éligible | Zones A bis/A/B1 (tendues) | Tout le territoire |
| Biens éligibles | Neuf | Neuf et ancien rénové (>30 % travaux) |
| Plafond d'investissement | Limité à 300 000 € et 5 500 €/m² | Pas de plafond d’achat |
| Plafond de loyer | Loyers encadrés selon zone | Loyers plafonnés selon le dispositif Loc’Avantages |
| Déficit foncier | Max 10 700 €/an | 10 700 €/an ou jusqu’à 21 400 €/an en cas de rénovation énergétique |
| Amortissement | - | 3,0 % – 5,5 %/an selon type de bien et niveau de loyer |
| Fin du dispositif | 31/12/2024 | 31/12/2028 |
Sources : synthèse législative Pinel & PLF 2026 (economie.gouv.fr)
Comprendre les mécanismes fiscaux
Pour adopter la meilleure stratégie patrimoniale possible, il est important de saisir les mécanismes fiscaux de chaque dispositif afin de faire de votre investissement locatif un projet pérenne et rentable.
Loi Pinel : réduction d’impôt forfaitaire
Avec la loi Pinel, l’avantage était accordé sous forme de réduction d’impôt étalée sur la durée d’engagement de location :
- 6 ans : ~ 9 % du prix du logement
- 9 ans : ~ 12 % du prix
- 12 ans : ~ 14 % du prix
(en 2024, chiffres applicables pour les acquisitions jusqu’à fin 2024)
Exemple : pour un logement de 300 000 €, une réduction de 12 % sur 9 ans représente jusqu’à 36 000 € d’impôt économisé répartis dans le temps.
Cependant :
- Cette réduction est directement soustraite de l’impôt à payer (et dépend donc de votre niveau d’imposition).
- Elle est soumise au plafonnement global des niches fiscales (10 000 €/an, sauf exceptions).
- Elle ne générait pas de déficit foncier ni d’amortissement patrimonial.
Dispositif Jeanbrun : amortissement & déficit foncier
Le dispositif Jeanbrun repose sur deux leviers principaux :
Amortissement fiscal annuel
Chaque année, une fraction de la valeur du bien (hors terrain) est amortie, c’est-à-dire déduite du revenu foncier. Les taux varient selon le niveau de loyer très social vs social vs intermédiaire, et le type de bien, neuf ou ancien rénové :
| Type de logement | Taux annuel d’amortissement | Plafond annuel |
| Neuf intermédiaire | 3,5 % | 8 000 € |
| Neuf social | 4,5 % | 10 000 € |
| Neuf très social | 5,5 % | 12 000 € |
| Ancien rénové intermédiaire | 3 % | 10 700 € |
| Ancien rénové social | 3,5 % | 10 700 € |
| Ancien rénové très social | 4 % | 10 700 € |
Basé sur article 12 octies du PLF 2026
L’amortissement s’applique sur une base de 80 % de la valeur du bien hors terrain.
Déficit foncier majoré
L’amortissement peut créer un déficit foncier imputable sur votre revenu global :
- Jusqu’à 10 700 €/an normalement.
- Jusqu’à 21 400 €/an si travaux énergétiques (rénovation de passoires thermiques).
(Dispositif exceptionnel du Jeanbrun)
Contrairement au Pinel, ces déficits ne sont pas considérés comme des niches fiscales ; ils réduisent directement votre revenu imposable global, ce qui peut être particulièrement avantageux si vous êtes dans une tranche d’imposition élevée.
Avantages & limites pour l’investisseur
Avantages du dispositif Jeanbrun
- Pas de zonage géographique : investissement possible partout en France.
- Ancien rénové éligible avec minimum 30 % de travaux lourds.
- Déduction durable des revenus fonciers via amortissement.
- Déficit foncier imputable sur le revenu global (effet puissant pour les hauts TMI).
Limites à connaître
- Engagement fixe de 9 ans, sans option de prolongation.
- Complexité plus grande (calcul d’amortissement & travaux) par rapport à un mécanisme forfaitaire.
- Lois et décrets encore en cours de publication pour certains détails pratiques.
Les deux dispositifs ont des approches fiscales radicalement différentes :
- Le Pinel misait sur une réduction d’impôt simple et directe, adaptée aux investisseurs qui souhaitaient une lisibilité immédiate.
- Le Jeanbrun mise sur l’amortissement et le déficit foncier, ce qui peut générer des économies d’impôt durables plus importantes, notamment pour les investisseurs à forte imposition et ceux qui rénovent l’ancien.
La loi Jeanbrun est donc parfaitement adaptée à une stratégie de long terme. Il est, par exemple, idéal pour préparer votre retraite, car :
- Vous générez des revenus réguliers qui serviront plus tard de complément de revenus, garantissant ainsi votre pouvoir d’achat
- Les loyers remboursent votre emprunt, vous pouvez donc conserver votre épargne et préserver votre capital en profitant de l’effet de levier de crédit
- Vous disposerez d’un bien pouvant être transmis
Mais pour répondre au mieux à vos besoins et à vos objectifs, n’hésitez pas à contacter l’un de nos conseillers. À votre écoute, il saura vous accompagner dans votre projet immobilier et vous aidera réaliser une simulation personnalisée afin de déterminer le type de bien le mieux adapté à votre stratégie.
FAQ : Questions fréquentes
Non. Jeanbrun est le dispositif fiscal disponible pour les acquisitions entre 2026 et 2028, avec une logique différente. Pinel est définitivement fermé pour les nouvelles acquisitions depuis fin 2024.
Non, des règles d’exclusion existent : il est impossible de louer à un membre de sa famille, ascendant ou descendant.
Les maisons individuelles ne sont pas éligibles, même rénovées. Seuls les immeubles collectifs (appartements) sont éligibles.
Oui, des aides comme MaPrimeRénov’ ou les certificats d’économie d’énergie peuvent être cumulées sous conditions.
Un conseiller vous recontactera pour apporter une réponse personnalisée à votre projet