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Le démembrement immobilier

Mis à jour le 27 février 2020
Mis à jour le 27 février 2020

Le démembrement temporaire est un montage patrimonial intéressant  pour partager un bien avant de le transmettre, ou pour réduire son assiette fiscale. Qu’est-ce qu’un achat immobilier en démembrement temporaire, et quels sont ses principaux avantages ?

Investir en démembrement temporaire : avantages et modalités

Le démembrement temporaire est une manière différente d’investir dans l’immobilier aux côtés de la plus traditionnelle Société civile immobilière (SCI) ou de l’achat direct.

Qu'est-ce que le démembrement temporaire ?

Une propriété se décompose en usufruit et nue-propriété. L’usufruit est le droit d’utiliser le bien et le droit d’en percevoir les fruits. Tandis que la nue-propriété correspond au droit de disposer du bien. Un démembrement temporaire consiste à séparer l’usufruit et la nue-propriété entre un (ou plusieurs) usufruitier(s) et un (ou plusieurs) nu(s)-propriétaire(s). L’usufruitier habite le bien, ou le loue durant une durée déterminée au départ et dans le cas de la location, il encaisse les loyers. Quant au nu-propriétaire, il dispose du bien en totalité au terme de la période définie initialement. Il peut ainsi soit vendre le bien soit le louer à son tour.

Le démembrement est un dispositif souvent utilisé par les familles pour transmettre un bien en douceur sans payer de droit de succession. 

Quels sont les avantages du démembrement temporaire ?

rue sud france

Dans ce type de montage, toutes les parties apparaissent gagnantes. Que ce soit l’usufruitier ou le nu-propriétaire avec un démembrement temporaire, chacun profite d’avantages financiers et fiscaux dont voici les principaux :

  • Un usufruitier peut obtenir des revenus supplémentaires au moyen d’un investissement minimisé. 
  • Le nu-propriétaire peut lui aussi se constituer un patrimoine nécessitant un financement moins important que dans le cadre d’un investissement classique.
  • Le nu-propriétaire peut déduire intégralement les intérêts du prêt de son imposition . Il n’a aucune pression générée par la gestion d’un bien, il ne paie ni charges ni frais d’entretien. Le nu-propriétaire n’a pas non plus à se soucier des impayés d’un locataire ou de la rédaction du changement de bail. Seuls les honoraires du syndicat de propriété et les éventuels travaux de gros œuvre lui incombent légalement. Et encore, s’agissant du gros œuvre, il est possible d’y déroger par convention. Par ailleurs, comme il possède la totalité de la propriété au terme de son démembrement, il n’est pas soumis aux droits de succession ou de donation.
  • Les droits d’usufruit ou de la nue-propriété peuvent être cédés ou vendus pendant la période de démembrement, on parle alors de démembrement temporaire. Dans le cas d’un usufruit viager par exemple, la période se termine au décès de l’usufruitier. Sinon, la valeur fiscale est fixée à 23 % de la pleine propriété par période de dix ans dans la limite de la valeur de l’usufruit. Le démembrement temporaire est pratique pour qui ne souhaite pas se séparer de son bien pour permettre à un de ses enfants d’en profiter pendant la période déterminée. Pendant cette durée le bien « sort du patrimoine » et n’est donc pas pris en compte dans le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Attention toutefois, il est impératif que la personne qui bénéficie de l’usufruit en tire profit, si cette dernière a des revenus trop élevés l’administration fiscale pourrait remettre en cause le démembrement temporaire.
  • Dans le cadre du démembrement conventionne l, la cession ou la donation d’un usufruit est très intéressante pour le nu-propriétaire soumis à l’IFI : l’imposition sur la valeur en pleine propriété repose seulement sur le patrimoine de l’usufruitier. Depuis 2012, il est possible pour un parent de donner 100 000 € tous les 15 ans à ses enfants sans avoir à payer de droit de donation, cela permet ainsi aux parents de donner la nue-propriété du bien tout en conservant l’usufruit, et à la mort de l’usufruitier les enfants récupèrent le bien sans payer de droits de succession.
  • Les parents qui cèdent l’usufruit d’un ou de plusieurs biens pour une période donnée à des enfants réduisent également leur assiette fiscale. Ils peuvent aussi vendre la nue-propriété et conserver l’usufruit. Ils bénéficieront ainsi d’un capital tout en conservant les loyers. On parle d’une vente en viager.

 

Investir ou acheter grâce à un démembrement temporaire de propriété permet ainsi de :

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Préparer sa retraite

À l’issue d’une durée déterminée, vous pouvez devenir pleinement propriétaire du logement, revendre le bien...  

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Préparer sa succession

Construire un patrimoine immobilier  

Non-imposable pendant toute la période de démembrement en achetant uniquement en nue-propriété.

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Placer une trésorerie d’entreprise

Pour bénéficier d’une réduction fiscale sur l’amortissement des parts acquises en usufruit dans le cadre d’une SCPI.

 

Comment acheter en démembrement temporaire ?

Acheter en démembrement dans le cadre d’une SCPI 
L’investisseur en SCPI (Société Civile en Placement Immobilier) acquiert des parts en nue-propriété, et bénéficie d’une décote du prix d’achat en récompense de l’abandon de l’usufruit (donc de la perception des loyers). Cette décote se monte en général à 20 % sur le prix d’achat des parts pour une opération sur 5 ans et 32 % pour une durée de 10 ans. Ce décote varie en fonction des sociétés de gestion, il est donc pertinent de sonder la concurrence avant de se lancer. L’investisseur ne subit pas la fiscalité sur l’usufruit puisqu’il ne profite pas de revenus fonciers (il ne paie donc pas d’impôt sur le revenu ni de prélèvements sociaux). Pour les investisseurs les plus fortunés, l’achat en démembrement en SCPI sort de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

la défense investissement hauts de seine

Enfin, lorsque la période de démembrement se termine et que l’investisseur récupère la valeur pleine des parts (celle moins la décote initiale), il peut alors percevoir des revenus sur ses parts (qui maintenant sont soumis à l’impôt sur le revenu) ou alors les revendre et réaliser une plus-value.

Acheter en démembrement simple en famille : des parents et des enfants achètent un bien qu’ils partagent. Les parents acquièrent un usufruit réversible. En cas de décès de l’un, l’autre en conserve la jouissance, et les enfants la nue-propriété selon des quotes-parts et une durée définies ensemble. Par exemple, ils achètent un appartement d’une valeur de 200 000 euros : l’usufruit coûtera 80 000 euros et la nue-propriété 120 000 euros. Deux cas de figure se présentent : 1) les usufruitiers habitent le bien ou le louent 800 euros par mois pendant quinze ans. Au terme du démembrement, les enfants récupèrent le bien ; 2) l’usufruit s’éteint au décès du dernier usufruitier par convention, et les enfants récupèrent le bien sans avoir à payer de droits de succession. On parle alors de remembrement de la propriété.

demembrement famille

Acheter en démembrement croisé en famille : chaque membre d’un couple, marié ou non, avec enfants, achète la moitié de l’usufruit et la moitié de la nue-propriété. Ce type de montage fait que chacun est propriétaire de sa nue-propriété et usufruitier de l’autre partenaire. Au décès de l’un, l’autre devient pleinement usufruitier, mais la nue-propriété est transmise aux héritiers ou à la famille du défunt (ou autre selon le testament). La partenaire encore en vie est alors l’usufruitier en totalité du bien qu’il conserve jusqu’à son décès.

C’est une opération idéale pour les familles dans lesquelles les partenaires ne sont pas mariés (PACS, concubins) ou encore dans le cas d’une famille recomposée.

De nombreux programmes en démembrement immobiliers neufs permettent d’investir dans un bien à deux ou en famille selon le budget de chacun. Une convention doit être signée entre les nus-propriétaires et les usufruitiers. La date du démembrement court à partir de la livraison de l’immeuble.

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