Qu'est-ce que le rendement immobilier ?
Un investissement locatif réussi, c’est avant tout un rendement locatif élevé. Exprimé en pourcentage, le rendement locatif vous permet de comparer les biens et les villes pour savoir où il est intéressant d’investir et savoir quels seront les revenus que vous allez pouvoir percevoir chaque année.
Le rendement immobilier
Le calcul du rendement locatif (brut ou net) et ainsi l’un des indicateurs privilégiés des investisseurs pour évaluer l’intérêt d’un bien ou du marché immobilier dans une commune. Plus le pourcentage de rendement est élevé, plus l’investissement est rentable, mais bien souvent pas sans risque.
Calculer un rendement locatif
Un calcul de rendement locatif sert à déterminer l’intérêt ou non d’un investissement locatif. Il s’agit d’un ratio mesurant le revenu que rapporte un bien en location par rapport à son prix d’achat.
En France, le taux de rentabilité moyen pour un bien immobilier serait de 5,9 %, mais les écarts sont énormes en fonction du type de bien et de leur localisation. En 2019, à Paris le taux de rentabilité est en moyenne de 3 % alors que dans des villes comme Rennes ou Strasbourg, il se situe plutôt entre 5 et 7 %.
Comment se calcule un rendement locatif brut ?
Le calcul du rendement locatif brut est comme son nom l’indique le rapport entre le prix d’achat et les revenus locatifs. Ce calcul est assez simple bien qu’il ne permette pas de mesurer l’impact de toutes les charges qui vont peser sur le logement et influer sur le rendement de l’investissement.
Le rendement locatif brut = 100 x (loyer mensuel x 12) / prix du bien immobilier
Par exemple : prix d’achat d’un logement 200 000 €, loyer mensuel envisagé 600 €
Rentabilité locative brute = 100 x (600 x 12) / 200 000 = 3,6 %
Pour être encore plus précis dans votre calcul, vous pouvez intégrer les dispositifs que vous allez mettre à profit par exemple : le Pinel, le LMNP et obtenir ainsi une rentabilité dite « nette-nette » ou nette d’imposition.
Comment se calcule un rendement locatif net ?
Il s’agit de la rentabilité locative brute à laquelle on a soustrait l’ensemble des charges et des impôts liés à l’achat et à la gestion locative du bien immobilier.
Pour calculer un rendement locatif net, il faut en effet retirer les charges de copropriété, le montant des travaux de réparation, l’assurance propriétaire non-occupant, la taxe foncière, les intérêts de l’emprunt, les honoraires de l’agence et les impôts. L’ensemble de ces charges représente de 20 à 25 % du montant du loyer.
Le rendement locatif net = 100 x (loyer mensuel - charges - taxe foncière - impôt x 12) / prix du bien immobilier (prix d’achat + frais de notaire + frais d’agence)
Le rendement locatif par ville
Tableau des 10 grandes villes au le taux de rentabilité est le plus élevé
Ville | Rentabilité brute |
|---|---|
Mulhouse | 10,39 % |
Le Mans | 9,09 % |
Limoges | 8,58 % |
Perpignan | 8,13 % |
Saint-Étienne | 7,78 % |
Poitiers | 7,37 % |
Brest | 7,19 % |
Nîmes | 7,58 % |
Le Havre | 7,36 % |
Clermont-Ferrand | 7,27 % |
Source JDD-Seloger 2019
Les chiffres présentés ici sont des moyennes et permettent simplement d’avoir une vue générale dans plusieurs grandes villes à l’instant T. À l’intérieur de ces communes, d’une rue à l’autre, d’un quartier à l’autre, les écarts de rentabilité peuvent se révéler très importants. Le calcul de la rentabilité doit par conséquent être complété par une recherche d’information supplémentaire.
Par ailleurs, plus un taux de rentabilité est élevé plus votre investissement est risqué. Cela signifie que l’on se situe dans des villes où certes les prix au mètre carré son bas mais qu’il n’est pas garanti que vous ayez en permanence un locataire.
Pour vous aider dans votre recherche et calculer les rendements entre villes et en fonction des surfaces, l’administration a développé
La vacance locative
Il est toujours pertinent de connaître les délais de vacance locative moyens dans la ville au sein de laquelle vous souhaitez investir. La vacance locative, c’est tout simplement quand un bien disponible à la location n’est pas loué. Lorsque votre locataire va quitter votre logement et que vous allez devoir partir en quête d’un nouveau locataire par exemple.
Une ville peut afficher un taux de rentabilité très haut, si la vacance locative est élevée ce sont autant de mois de perdus chaque année pour l’investisseur. Sans locataire, pas de rendement locatif… Résultat final, l’investissement se révèle peu profitable.
En moyenne, en France, le délai pour trouver un locataire pour un studio est de 41 jours, 45 jours pour un T2, 52 jours pour un T3 et 54 jours pour un T4. Ces chiffres masquent pourtant de grandes disparités sur le territoire national. Dans les métropoles les plus dynamiques, les délais sont extrêmement réduits.
C’est le cas à notamment à Rennes et Bordeaux. Comme l’explique Seloger, certaines villes présentant un profil moins attractif voient au contraire les durées des vacances locatives s’allonger. À Saint-Etienne, il faut compter 111 jours en moyenne pour trouver un locataire de studio. Bien que la rentabilité locative de Saint-Etienne soit supérieure à 7 %, avec une vacance locative aussi élevée, un investissement dans la ville aux sept collines n’est clairement pas sans danger.
Bordeaux, Rennes, Lyon ou encore Paris trustent le podium des villes où la durée des vacances locatives est la moins élevée de France.
Délais moyens des vacances locatives
Ville | Studio | T2 | T3 | T4 |
|---|---|---|---|---|
Bordeaux | 17 jours | 18 jours | 21 jours | 33 jours |
Lyon | 21 jours | 19 jours | 24 jours | 33 jours |
Paris | 19 jours | 23 jours | 26 jours | 33 jours |
Rennes | 12 jours | 21 jours | X | 30 jours |
Source Seloger 2019
Les autres critères à prendre en considération
Sachez qu’un appartement meublé se loue plus cher qu’un appartement vide. 15,3 € le mètre carré pour un appartement vide en moyenne contre 16,2 € pour un appartement meublé. Une différence non négligeable faisant de l’investissement dans un meublé un choix plus attrayant en termes de rendement. Globalement, la prise en compte du prix moyen des loyers dans une ville est un autre indicateur fondamental.
Toutes les villes et métropoles n’offrent pas les mêmes niveaux de loyer. À Paris, il faudra compter sur un loyer moyen de 32,4/€ m², à Bordeaux 16,9 €/m² ou encore 12,3 €/m² au Havre.
Le succès d’un investissement locatif se mesure aussi à la plus-value qu’il est possible de réaliser lorsque vous souhaitez vous séparer de votre bien. Au-delà des revenus locatifs que vous percevez, il convient d’étudier les perspectives du marché immobilier local. Comment ce dernier a évolué ces dernières années. Quelles perspectives se dessinent pour la ville en termes de dynamisme des prix ?
En France, les prix ont progressé d’environ 9 % en moyenne au cours des 10 dernières années, appartements et maisons confondus. Pendant ce temps-là, l’augmentation des prix a été de 55,2 % à Paris, de 27,2 % dans les métropoles avec des écarts importants parmi ces dernières.
Bordeaux a ainsi connu une hausse de 63,8 % en 10 ans. A contrario, les zones rurales ont constaté une diminution moyenne de 4,5 % des prix sur la dernière décennie (source Meilleursagents).
Si un investissement locatif à Paris peut sembler moins rentable lorsque l’on regarde uniquement le rendement locatif, la plus-value qui se dessine grâce à l’augmentation du prix des logements compense largement un rendement moindre. Pour réussir son investissement locatif et obtenir un rendement locatif élevé, il convient d’être attentif à tous les indicateurs.
Tendance des prix de l’immobilier, prix des loyers, durée moyenne de la vacance locative, etc. C’est la prise en compte de ces différents facteurs qui vous permettra d’évaluer le niveau de risque de votre investissement immobilier locatif.
Au-delà de ces indicateurs, il est aussi important de privilégier des biens qui se situent dans des zones attractives, proche des transports, des commerces, des écoles, des lieux qui ont toutes les chances de séduire les habitants et assurer ainsi la rentabilité de votre investissement.
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