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L'investissement locatif en région parisienne

Mis à jour le 16 septembre 2020
Mis à jour le 16 septembre 2020

Les opportunités d’investissement locatif à Paris et en région parisienne sont nombreuses à l’heure actuelle. L’arrivée du Grand Paris Express ouvre des perspectives nouvelles d’investissement immobilier à travers toute la région. Comment trouver son investissement locatif en Île-de-France ?

Pourquoi réaliser un investissement locatif en région parisienne ?

Quelles sont les villes les plus rentables de la région parisienne ?

Pour apprécier l’intérêt à réaliser un investissement locatif dans une ville, il est fondamental de s’informer sur la rentabilité moyenne des logements.

À cause de la hausse très forte des prix ces dernières années, la rentabilité brute a chuté dans la capitale (entre 2,8 et 3,4 %). Il est donc temps de tourner vers les villes de petite et grande couronne qui disposent de taux de rendement supérieurs à 5 %. Le tableau suivant vous présente la rentabilité brute par ville dans la région parisienne, et surprise, malgré l’envolée des prix, ce n’est pas à Paris que celle-ci est la plus haute.

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Tableau de rendement locatif brut en région parisienne

Villes

Taux de rentabilité

Aulnay-sous-Bois

8 %

Drancy

7,7 %

Cergy

7 %

Argenteuil

6,8 %

Aubervilliers

6,5 %

Vitry-sur-Seine

6 %

Saint-Denis

5,9 %

Noisy-le-Grand

5,9 %

Champigny-sur-Marne

5,8 %

Créteil

5,6 %

Nanterre

5,1 %

Antony

4,9 %

Colombes

4,8 %

Asnières-sur-Seine

4,3 %

Boulogne-Billancourt

3,6 %

Source : BFM-Immo-baromètre Seloger 2019

Bien évidemment, le rendement locatif brut n’est qu’un indicateur parmi d’autres. Il y a différents paramètres à prendre en compte pour choisir judicieusement l’emplacement du bien immobilier sur lequel investir.

Investissement locatif à Paris : quels types de biens privilégier ?

Capitale culturelle, centre universitaire majeur, Paris s’impose aussi comme un centre économique majeur en Europe. Une attractivité qui attire une population croissante. La demande locative y est par conséquent très élevée et tire les prix vers le haut.

Plus de 60 % des ménages à Paris sont ainsi locataires de leur logement. De plus sur les cinq dernières années, les prix immobiliers ont progressé de 24,5 %. En moyenne, les prix au mètre carré dépassent désormais les 10 000 €. Un montant sans commune mesure avec les prix pratiqués dans les autres grandes métropoles françaises.

Un investissement locatif sur Paris demande un financement initial plus important, mais selon les quartiers et les types de biens, la rentabilité peut s’avérer excellente.

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Avec les appels à projet « Réinventer la Seine » et « Inventons la Métropole du Grand Paris », la mairie de Paris a engagé un processus depuis plusieurs années pour renouveler 10 % de son territoire urbain. L’objectif est de réduire les inégalités entre les arrondissements et améliorer la qualité de vie des habitants. Des projets immobiliers de grande ampleur qui ouvrent de multiples possibilités pour la réalisation d’un investissement locatif à Paris.

Investir à Paris dans un studio

À Paris, pour un rendement locatif important, mieux vaut investir dans un studio. C’est la surface la plus recherchée par les investisseurs car elle se loue le mieux. Les studios sont particulièrement demandés par les étudiants et les jeunes actifs qui représentent une part importante de la population dans la capitale. Attention à l’arrondissement choisi, les taux de rendement varient de simple au double.

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Par exemple, d’après Seloger la rentabilité d’un studio de moins de 20 m² est de 3,6 % dans le 4e arrondissement contre 7,2 % dans le 10e arrondissement. En moyenne, la rentabilité pour les studios sur Paris s’établit autour de 5 % contre 3 % pour tous les types de biens confondus. On comprend pourquoi les petites surfaces ont autant la cote à l’heure actuelle

Quels quartiers choisir pour investir à Paris ?

Tous les quartiers de la capitale ne sont pas aussi intéressants pour réaliser un investissement locatif et ne présentent pas le même niveau d’opportunités. Si de nombreux quartiers ont dépassé les 10 000 € dans le cœur historique et la rive gauche, plusieurs arrondissements présentent des prix encore relativement abordables pour le marché parisien. C’est notamment le cas dans les 13e, 18e, 19e et 20e arrondissements.

Arrondissement

Prix au m²

Évolution des prix sur 5 ans

13e

8 300 €

+ 19,4 %

18e

7 950 €

+ 35,5 %

19e

8 250 €

+ 39,3 %

20e

8 590 €

+ 26,6 %

Source : Chambre des notaires de Paris 2019

Ces arrondissements dits populaires, possèdent encore des quartiers où les bonnes affaires sont possibles. De plus, la mairie de Paris a engagé dans ces secteurs de grands travaux d’aménagement et de rénovation comme par exemple dans le 13e arrondissement le long de l’Avenue de France (secteur Tolbiac-Chevaleret).

Il existe ainsi des possibilités d’investissement dans des biens immobiliers neufs ce qui constitue une rareté à Paris. Les 18e, 19e et 20e présentent l’avantage d’être des arrondissements dont les prix n’ont pas encore dépassé les 10 000 €. Ces arrondissements très peuplés disposent aussi d’une demande locative forte. Par exemple, dans le 20e arrondissement, 69 % des ménages sont locataires aujourd’hui. De plus différents projets sont en cours comme le programme national de renouvellement urbain de la porte de Montreuil. Ce dernier vise à encourager le développement économique du secteur tout en assurant une meilleure offre sportive aux habitants et des espaces verts réhabilités.

La petite couronne, des opportunités d’investissements locatifs à tous les niveaux

investir-seine-saint-denis

Les perspectives d’investissement dans la petite couronne parisienne s’avèrent très intéressantes aujourd’hui. Les prix au mètre carré sont encore largement inférieurs à Paris notamment en Seine-Saint-Denis et avec les nouvelles lignes de métro, la frontière que constitue le périphérique va s’atténuer et les prix vont amorcer à terme un rattrapage.

Les projets de développement sont nombreux autour de Paris, et plus encore dans le cadre depuis le lancement de l’appel à projet Inventons la Métropole de demain. Des secteurs et des villes isolés jusque-là bénéficient de programmes d’aménagements majeurs. Quelles sont les villes qui disposent des meilleurs atouts au sein de la petite couronne ? Quelles sont les opportunités pour réaliser un investissement locatif en région parisienne ?

Pourquoi investir dans les Hauts-de-Seine ?

Dans le dernier « Classement des grandes villes où investir en France » publié par Le Figaro, Boulogne-Billancourt a réussi à prendre la 10e place derrière des métropoles de premier plan comme Nantes ou Toulouse. Les raisons de cet attrait sont multiples. La ville est déjà connue pour ses équipements sportifs de premier plan (Rolland Garros, le parc des Princes) mais surtout, elle fait partie des six sites sélectionnés pour accueillir les Jeux olympiques de 2024. De nouveaux équipements et aménagements sont en cours pour améliorer l’accessibilité et le confort de vie à Boulogne-Billancourt.

Des villes comme Issy-les-Moulineaux (+ 19 % sur les prix de l’immobilier en 2019 !), Asnières-sur-Seine et Nanterre présentent elles aussi de nombreuses opportunités d’investissement. Issy-les-Moulineaux va disposer dans peu de temps de deux nouvelles gares (Issy RER et Fort d’Issy-Vanves-Clamart) et plus de 10 000 habitants sont attendus d’ici 2030. Ce sont autant de constructions et de programmes neufs à venir.

À Nanterre, une nouvelle gare et une connexion avec la ligne 15 de métro vont renforcer une offre de transport déjà abondante. Avec ses dizaines de milliers d’étudiants, ses sièges de multinationales à la Défense, Nanterre possède un profil très séduisant pour réaliser un investissement immobilier locatif.

Pourquoi investir en Seine-Saint-Denis ?

La Seine-Saint-Denis est un territoire jeune avec un énorme potentiel. De plus, ce département est encore relativement abordable pour un investissement locatif. Autour du canal de l’Ourcq, les projets d’aménagements se sont multipliés ces dernières années et les friches industrielles sont désormais réinvesties par des acteurs de la nouvelle économie. Saint-Ouen, Saint-Denis, Bondy ou encore Noisy-le-Sec bénéficient de conditions idéales pour effectuer un investissement locatif. La demande en habitat y est soutenue et le nombre de constructions en forte progression.

Noisy-le-Grand est l’une des villes les plus dynamiques du département. Plusieurs projets ont déjà amorcé la transformation de différents quartiers ainsi que du centre-ville, et la construction de logements sera importante jusqu’en 2025. La forte demande en studios dans la commune est liée à la présence de plusieurs établissements scolaires majeurs comme les Gobelins. Noisy-le-Grand est assurément une ville de choix pour investir.

Pourquoi investir dans le Val-de-Marne ?

Plusieurs villes se détachent actuellement dans le département en termes d’attractivité (Créteil, Rosny-sous-Bois, etc.). Avec le titre de « ville prometteuse » en 2019 décerné par Le Figaro, Villejuif s’affirme comme une commune disposant de solides arguments. Selon le réseau Guy Hoquet : « la demande se fait de plus en plus dense, portée par les primo-accédants… ou [ceux qui] réalisent leur premier investissement locatif dans cette ville ». La réalisation de nouveaux équipements, le rayonnement du cluster Cancer Campus ainsi que l’extension de la ligne 14 font de la commune de Villejuif, un territoire extrêmement prisé par les familles et les couples désireux de s’installer à deux pas de la capitale. 24 000 habitants supplémentaires sont attendus d’ici 2030.

De manière inattendue, plusieurs communes longtemps ignorées commencent à se distinguer dans le département, c’est notamment le cas de Champigny-sur-Marne. Elle fait partie des rares villes à compter non une, mais deux nouvelles gares du Grand Paris Express. La participation de la commune au cluster Descartes (orienté sur les technologies de la ville de demain) est un atout phare pour Champigny-sur-Marne et attire à la fois les chercheurs et les étudiants. Le rythme de construction est également élevé avec plus de 350 logements neufs par an et la demande locative demeure au plus haut. À Champigny-sur-Marne, de belles plus-values sont à prévoir à l’ouverture des futures lignes de métro.

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