1/ Pourquoi investir dans l’immobilier ?
C’est la première question à vous poser avant d’investir. La réponse apportée permet de définir clairement votre projet immobilier. Cela implique de vous demander dans quel type de bien vous souhaitez investir, de définir un emplacement et une typologie de locataire. Vous saurez également si vous pouvez vous appuyer sur l’un des dispositifs d’aide à l’investissement locatif disponible dans l’immobilier neuf.
Par exemple, quand vous souhaitez compléter vos revenus, une petite surface dans une métropole à proximité des écoles et des universités peut s’avérer pertinente. C’est un logement susceptible d’intéresser la cible étudiante. Pour préparer votre retraite, vous aurez intérêt à investir dans un logement apte à prendre de la valeur dans le temps. Il peut être situé dans un quartier en pleine réhabilitation, par exemple. Il peut aussi s’agir d’un bien immobilier situé dans une région où vous voudriez vivre plus tard, pour votre retraite notamment. Quand votre objectif est de réduire votre pression fiscale, vous pouvez vous tourner vers les logements éligibles au dispositif Pinel+ (disponible depuis le 1er janvier 2023). Ce dernier vous permet d’obtenir une réduction d’impôt jusqu’à 21% du prix d’achat total du bien immobilier, dans la limite de deux investissements par an, à hauteur de 300 000 € maximum par an et par foyer fiscal. En contrepartie, le logement doit être mis en location pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans.
2/Pourquoi choisir l’immobilier neuf ?
Pour un achat en immobilier neuf, les frais de notaire sont moins élevés que dans le parc existant (2% à 3% dans l’immobilier neuf contre 7% à 8% dans l’ancien). En achetant du neuf, vous investissez dans un logement construit selon les dernières normes environnementales. C’est un atout important, pouvant rendre votre placement concurrentiel sur le marché de la location. En effet, celui-ci consommera moins d’énergie ou d’électricité… Face à la flambée des prix de l’énergie et aux normes encadrant la mise en location des passoires énergétiques, vous disposerez d’un logement plus performant : les appartements et maisons neuves répondent à la norme RE 2020. Ils affichent des étiquettes énergie après DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) équivalente à la lettre A, soit la plus haute.
Par ailleurs, en investissant dans l’immobilier neuf vous disposez d’une possibilité de personnaliser le logement grâce aux Travaux Modificatifs Acquéreurs (TMA). Ces derniers permettent de retirer une baignoire au profit d’une douche ou de modifier l’emplacement des prises et interrupteurs, par exemple. Votre bien immobilier neufoffre des garanties protégeant votre logement et votre démarche d’achat. La première de ces garanties est celle du prix de vente définitif. Cette clause est introduite dans le contrat de vente définitif. Elle vous assure que le coût du logement n’évoluera pas. Elle s’accompagne de la garantie financière d’achèvement de l’immeuble. Celle-ci prévoit que la construction de l’immeuble sera menée à son terme, même en cas de difficulté financière du promoteur.
Le logement est aussi protégé dès sa livraison, avec la garantie de parfait achèvement. Grâce à elle, vous êtes assuré contre les vices et malfaçons que vous pourriez découvrir dans le bien pendant 1 an. La garantie biennale couvre le bon fonctionnement des équipements indissociables à l’appartement comme la VMC, les portes, les fenêtres, la robinetterie… Elle peut s’appliquer pendant les deux premières années suivant la réception du bien. Enfin, la garantie décennale protège votre bien immobilier pendant 10 ans contre les vices et malfaçons compromettant sa solidité et sa construction (dégât au niveau de la charpente, sinistre lié aux canalisations…).
3/Quels sont les frais liés à un achat dans l’immobilier neuf ?
Avant d’acheter, définissez en détail votre budget. Pour cela, il faut savoir que des frais annexes s’ajoutent au moment de l’achat d’un logement. Par exemple, tenez compte de l’ensemble des dépenses supplémentaires liées au crédit immobilier. Il peut s’agir des frais de courtage (utiles pour négocier de meilleurs taux d’intérêts), des frais de dossier bancaire, de la garantie du prêt ou de l’assurance emprunteur. Autant de frais annexes à anticiper, mais autant de solides garanties pour pallier à tout aléa et vous aider à réaliser un investissement serein. De plus, dans le cadre d’un investissement locatif, la plupart de ces frais sont déductibles de vos revenus imposables.
Aussi, quand vous investissez, n’oubliez pas que si vous souhaitez louer meublé, le mobilier peut être une source de dépenses. Mais le groupe Pichet propose, par exemple, des packs permettant d’avoir un logement clé en main. Une solution pratique qui permet de maîtriser son budget de A à Z. Enfin, certaines villes exonèrent les nouveaux propriétaires d’un logement neuf de taxe foncière pendant deux ans. Toutefois, cette mesure est laissée au bon vouloir des mairies.
4/ Comment financer votre investissement ?
Au moment de vous accorder un prêt, la banque prend en compte l’ensemble des frais liés à l’achat. Il est recommandé de disposer d’un apport conséquent, équivalent au moins à 10% du montant total de l’opération. Par ailleurs, les conditions d’emprunt se sont durcies depuis quelques mois. Le taux d’endettement des acquéreurs est fixé à 35% maximum. La durée d’emprunt doit être inférieure ou égale à 25 ans. Cependant, les banques ont l’autorisation de déroger à ces règles pour environ 20% de leur dossier. Elles réservent cet avantage aux clients disposant de bons dossiers. Mieux vaut que le vôtre soit exemplaire : pas de découvert, pas de crédit à la consommation, un emploi stable depuis plusieurs années… Dans ce cas, vous pouvez parvenir à obtenir un taux d’emprunt intéressant ou des conditions d’emprunt souples.
Par ailleurs, vous pouvez tâcher d’obtenir votre financement auprès d’un organisme bancaire différent du vôtre. Quand vous obtenez un prêt dans une autre banque, vous pouvez profiter d’un taux avantageux en domiciliant vos revenus dans le nouvel établissement.
5/ Quel est votre stratégie d’investissement ?
Une fois votre prêt obtenu, vous devrez déterminer votre « cible locative ». Votre logement sera différent selon qu’il se destine à un étudiant ou à une famille. Quand vous investissez dans un quartier dynamique, avec des établissements d’enseignement supérieur, des transports en commun et des commerces accessibles à pied, vous touchez les étudiants. Dans ce cas, une petite surface est toute recommandée. Aussi, ayez à l’esprit qu’en louant à des étudiants, le changement de locataire risque d’être fréquent.
Quand vous souhaitez éviter un changement régulier de locataire, mieux vaut cibler les familles. Pour ces locataires, vous pouvez proposer un T3, voire un T4. Le prix d’achat est plus élevé mais la vacance locative sera beaucoup plus faible. Il peut être intéressant d’investir dans un appartement près d’un parc, dans un quartier plutôt calme avec des commerces, des écoles, des crèches et des places de stationnement.
6/Avec quel promoteur réaliser mon projet immobilier ?
Lorsque l’on investit dans l’immobilier neuf, la solidité du promoteur immobilier est un critère déterminant. Le groupe Pichet, acteur majeur de la promotion immobilière en France depuis plus de 35 ans, offre des garanties solides aux investisseurs grâce à son expérience, son implantation nationale et son modèle intégré. Présent sur l’ensemble du territoire, Pichet développe des programmes neufs dans les zones les plus dynamiques, en s’appuyant sur une parfaite connaissance des marchés locaux.
La force du Groupe repose sur son approche intégrée de différents métiers de l’immobilier : promotion immobilière, administration de biens (gestion locative et syndic), exploitation hôtelière et foncière patrimoniale. Cette organisation unique lui permet de maîtriser toute la chaîne de valeur, de la conception du programme neuf à la gestion du bien après livraison. Pour un investisseur, cela signifie plus de cohérence, plus de sécurité et une meilleure anticipation des enjeux locatifs et patrimoniaux.
Au-delà de son rôle de promoteur immobilier, Pichet propose un accompagnement global à l’investisseur. Cela débute par une analyse personnalisée du projet et des simulations d’investissement adaptées à vos objectifs (constitution de patrimoine, revenus complémentaires, optimisation fiscale). Le groupe dispose également d’un service de courtage interne, dédié à la recherche de financement, permettant de structurer un dossier solide et d’obtenir les meilleures conditions de prêt possibles.
L’accompagnement se poursuit après l’acquisition : aide à la mise en location, gestion locative, suivi administratif et assistance pour la déclaration fiscale. Cette approche « clé en main » sécurise chaque étape du projet et simplifie l’investissement locatif dans le neuf, en offrant un interlocuteur unique et expérimenté.
7/ Pouvez-vous bénéficier de réductions fiscale ?
Investir dans l’immobilier locatif ne se limite pas à percevoir des loyers : c’est aussi une stratégie puissante pour réduire significativement votre impôt sur le revenu tout en construisant un patrimoine. Parmi les solutions fiscales les plus attractives figure le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), idéal pour qui souhaite louer un bien meublé : il permet de déduire un large éventail de charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, assurances…) et surtout d’amortir fiscalement le bien et le mobilier, réduisant ainsi le revenu imposable généré par la location. Selon votre situation et les options choisies (micro-BIC ou régime réel), cela peut réduire fortement l’impôt dû sur vos loyers, parfois jusqu’à l’annuler, tout en offrant des perspectives intéressantes en cas de revente.
En 2026, la fiscalité de l’investissement locatif se transforme avec l’apparition du dispositif dit Jeanbrun, encore soumis à validation des décrets mais déjà intégré dans le Projet de loi de finances 2026. Contrairement à la loi Pinel, ce nouveau mécanisme ne repose pas sur une réduction directe d’impôt, mais sur un amortissement fiscal annuel du bien (de l’ordre de 3,5 % à 5,5 % de la valeur amortissable), permettant de déduire cette perte d’amortissement de vos revenus fonciers — voire de votre revenu global, sous conditions — et de créer un déficit foncier imputable jusqu’à un certain plafond.
Le principal atout du dispositif Jeanbrun est sa portée nationale (pas de zonage obligatoire comme avant) et la possibilité de générer une déduction fiscale significative chaque année sur une période d’engagement (souvent 9 ans), à condition de louer le logement vide et de respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires.
Entre le LMNP et ce nouveau cadre fiscal, un investissement locatif bien structuré peut ainsi réduire votre imposition tout en vous permettant de diversifier vos revenus. Pour choisir la solution la plus adaptée à votre profil et à vos objectifs, n’hésitez pas à contacter un des conseillers du groupe Pichet !
