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Étapes et processus d'achat d'un bien immobilier

Mis à jour le 25 février 2020
Mis à jour le 25 février 2020

L’acquisition d’un logement est pour la plupart des ménages le projet d’une vie. Il est donc indispensable de procéder avec soin, et de bien se préparer en amont. D’autant plus s’il s’agit d’une première fois ! Afin de réussir votre projet d’achat que ce soit dans l’immobilier ancien ou dans l’immobilier neuf, découvrez tous nos conseils.

Quelles sont les étapes d’un achat immobilier ?

Acheter un logement neuf : les différentes étapes

Acheter dans le neuf consiste le plus souvent à acquérir un logement sur plan. On appelle ce procédé la vente en l’état de futur d’achèvement (VEFA). Qu’il s’agisse d’acheter un appartement faisant partie d’un programme immobilier neuf ou de faire construire votre maison individuelle, le bien que vous allez acquérir n’existe pas encore.

Le chantier dure plusieurs mois (généralement entre 10 et 18 mois), il est donc indispensable de prendre en compte cette contrainte lorsque vous signez le contrat de vente. Il vous faudra patienter plusieurs mois avant d’emménager dans votre futur chez-vous.

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Évaluer son budget

Bien débuter son projet d’achat immobilier neuf passe par une étape clé : l’évaluation de votre budget. Vous devez déterminer le montant à investir dans votre projet afin de rechercher des biens qui correspondent à vos moyens financiers. Bonne nouvelle, il est plus facile pour vous d’évaluer votre budget dans l’immobilier neuf que dans l’ancien.

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D’une part, avec un bien neuf, vous évitez toutes les mauvaises surprises liées à un logement ancien (travaux à réaliser, rénovations indispensables, mises aux normes, etc.). D’autre part, les frais de notaire s’élèvent à 2 ou 3 % dans le neuf contre 7 à 8 % dans l’ancien.

Vous devrez seulement prendre en compte le prix de vente, les coûts relatifs à votre emprunt bancaire (intérêts, assurance, garantie, etc.). De plus, de nombreux dispositifs existent pour vous permettre de financer une partie de l’achat de votre résidence principale dans le neuf, c’est le cas notamment du prêt à taux zéro.

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Calculez

le montant du PTZ+ auquel vous avez droit

Rechercher sa future acquisition

Une fois votre budget défini, vous pouvez partir en quête de votre futur logement. Pour réussir cette étape, il est nécessaire d’établir un certain nombre de critères : les moyens dont vous disposez, bien sûr, mais aussi l’emplacement géographique souhaité, la nature des équipements espérés autour du logement (écoles, commerces, services), les accès routiers, la proximité avec les transports en commun ou encore la distance qui vous sépare de votre travail.

quartier

commerces

espaces verts

gare

Le type de quartier

Les commerces et services

Les espaces verts et parcs

La qualité du réseau de transport

 

Deux possibilités s’offrent à vous pour trouver le bien qui correspondra à vos attentes : parcourir les innombrables annonces immobilières ou vous adresser à un promoteur immobilier. Ce dernier vous présentera ses différentes offres dans le secteur de votre choix. Parce que le logement n’existe pas encore, vous devrez vous projeter à partir de plaquettes commerciales, de plans, de visualisations 3D et de descriptifs techniques. Choisissez un promoteur à l’expérience solide pour avancer en toute confiance dans votre projet immobilier.

La signature de votre contrat de réservation

Vous avez eu un coup de cœur sur un logement ? Il est temps de passer à l’étape suivante, la signature du contrat de réservation.  Avec ce type de contrat, le promoteur s’engage à vous céder le logement sélectionné. La signature se fait directement entre le professionnel et vous, sans nécessiter l’intervention d’un notaire. Il vous faut toutefois être très vigilant au moment de la lecture du contrat. Celui-ci doit comprendre différentes mentions obligatoires :

  • Les caractéristiques du futur logement : surface habitable, nombre de pièces, dépendances, dégagements, matériaux utilisés, situation de l’appartement dans l’immeuble, etc.
  • Le prix
  • La période de livraison
  • Les mentions légales : les conditions vous permettant de renoncer à l’achat et de récupérer le dépôt de garantie.

 

Le contrat de réservation précise aussi la date prévue pour la signature du contrat de vente, généralement 4 à 8 mois plus tard. Enfin, vous devez remettre une somme d’argent qui correspond au dépôt de garantie. Ce dépôt de garantie n’est pas versé directement au promoteur, mais sur un compte spécial ouvert au nom de l’acheteur chez le notaire ou dans un établissement financier.

La somme doit être équivalente à 5 % du prix de vente, si la signature du contrat définitif de vente est prévue dans moins d’un an, ou 2 % si la signature du contrat définitif est prévue entre un et deux ans.

Préparer son dossier de financement

Vous devez maintenant procéder au montage financier qui vous permettra de concrétiser votre projet. Rapprochez-vous de votre banquier ou de votre courtier afin de trouver les meilleures conditions d’emprunt (taux d’intérêt bas, frais d’assurance réduits…) relatives à votre situation personnelle. N’oubliez pas que votre crédit immobilier peut être adossé à un certain nombre de prêts aidés, à l’image du PTZ+ ou du prêt à l’accession sociale.

La signature du contrat définitif chez le notaire

Vous avez choisi votre logement, votre dossier de financement est prêt, vous arrivez ensuite à l’étape suivante : la signature du contrat de VEFA. Ce document doit refléter fidèlement le contrat de réservation, à l’exception des mentions prévisionnelles. Vous devez ainsi retrouver la description exacte et définitive du logement (surfaces, équipements, matériaux utilisés, situation du logement dans l’immeuble, situation des immeubles voisins…).

bloc notaire

Le contrat doit aussi contenir les garanties du constructeur : garanties financières de remboursement ou d’achèvement des travaux ou encore garantie décennale. De plus, le contrat de VEFA indique l’échelonnement des paiements du logement, ceux-ci sont à effectuer au fur et à mesure de l’avancée du chantier.

Comment s'effectue le paiement du logement ?

Lorsque vous achetez un appartement (ou une maison) en VEFA, vous n’avez pas à régler la totalité du prix d’achat en une fois. Le paiement s’échelonne dans le temps à mesure de l’avancement des travaux
En règle générale, vous devez verser 35 % du prix total lorsque les fondations sont posées, 70 % lors de la mise hors d’eau du logement, 95 % lorsque l’appartement est achevé et les 5 % restants lorsque l’acquéreur à la livraison du bien.

Dans le cadre d’un achat en VEFA, le paiement démarre dès la signature de l’acte de vente. Votre dossier de financement doit par conséquent être parfaitement en ordre à ce moment-là. La construction d’un logement prend en général 15 à 18 mois, cela signifie que pendant cette période, il vous faut rembourser votre achat immobilier avec peut-être le paiement en parallèle d’une location. Loin d’être anodin, un achat immobilier neuf nécessite une préparation adéquate. Vous avez des questions sur le paiement d’un appartement en VEFA ? Nos conseillers immobiliers vous guident à toutes les étapes pour mener à bien votre projet d’achat.

Visiter le logement avec soin et récupérer les clés

Dernière étape : la visite et la remise des clés du logement. Le jour prévu pour la livraison (la date vous a été communiquée au préalable par le promoteur), vous avez rendez-vous au sein de la résidence où vous êtes accueilli dans un appartement témoin. Un chargé de livraison vous y attend et vous accompagne lors de la visite de votre logement. Le but est de vérifier que l’appartement neuf livré est bien en conformité avec le contrat initial que vous avez signé.

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Le chargé de livraison se charge de noter dans un logiciel toutes les réserves que vous allez pouvoir émettre concernant votre bien. Par réserve, il faut comprendre les défauts que vous constatez dans le logement. Prenez le temps de tout observer dans les moindres détails. Le chargé de livraison s'attachera quant à lui à répondre à toutes vos questions. Dans le cas où vous constatez des défauts de conformité (superficie inexacte par exemple), des défauts de construction comme des fuites d’eau ou encore des vices cachés, vous devez faire consigner tous ces éléments. 

Lorsque vous avez terminé votre inspection du logement, le chargé de livraison imprime alors le procès-verbal de livraison dans lequel est mentionné toutes les réserves émises. Par la suite, le chargé de livraison vous explique la procédure de mise en place des différents contrats : eau, électricité, etc. C’est aussi à ce moment-là que devrez verser les 5 % restants du prix d’achat du logement.
À noter que certaines réserves peuvent être corrigées directement lors de la livraison par les ouvriers présents sur le site.

Le promoteur a dans tous les cas la charge de faire corriger l’ensemble des problèmes que vous avez relevés. Pour les autres défauts qui pourraient se présenter ultérieurement, les garanties du constructeur vous protégeront.

En savoir plus sur les garanties

Acheter un logement ancien : les étapes

Définir son projet et son budget

Acheter un logement est un projet important et de longue haleine. Les étapes sont nombreuses et peuvent s’étirer sur plusieurs mois. De plus, vous allez vous endetter sur 15 à 25 ans, une durée importante, il convient donc de prendre des précautions et ne pas se précipiter dans vos démarches. La première chose à faire est de définir clairement votre projet d’achat.

Quel est le montant maximum que vous pouvez utiliser pour financer votre achat ? C’est la question primordiale qui va déterminer toutes les étapes suivantes. Plusieurs simulateurs existent pour déterminer votre capacité de remboursement en fonction de vos revenus. Pensez aussi aux frais de notaire de l’ordre de 7 à 8 % pour un logement ancien et aux éventuels coûts des travaux de remise en état.

Trouver le logement

Quel type de bien souhaitez-vous acquérir ? Un appartement ou une maison ? En centre-ville, à la campagne, proche des transports en commun, etc. Votre situation professionnelle va-t-elle évoluer prochainement ? Comptez-vous avoir des enfants ? Autant de questions que vous devez avoir à l’esprit quand vous menez vos recherches car un achat immobilier s’envisage sur le long terme. Si vous souhaitez avoir une vision précise du marché immobilier et de ses tendances, consultez les nombreuses études sur le sujet (par exemple auprès des Notaires de France) ou auprès d’un professionnel du secteur.

placement immobilier

Ensuite, il vous reste deux options : parcourir les annonces ou vous adresser directement à une agence immobilière. Par sa connaissance du marché et du secteur, une agence immobilière peut vous faire gagner un temps précieux et vous conseiller sur vos différentes démarches.

L'offre d'achat immobilier

Ça y est vous avez eu le coup de cœur sur un bien ! Vous allez maintenant pouvoir formuler une offre d’achat. Une offre d’achat est une proposition de prix d’achat écrite adressée par l’acheteur au vendeur. Ce type de document doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires comme le délai de validité de l’offre, généralement entre 1 et 2 semaines. Le vendeur peut alors accepter l’offre, la refuser ou faire une contre-proposition. Si le vendeur accepte l’offre d’achat, les négociations pour la vente du bien passent à l’étape suivante. Pour l’acheteur, cela signifie que lorsque l’offre d’achat est acceptée, il doit s’engager à acheter le bien.

Compromis ou promesse de vente ?

signature compromis de vente

Le compromis de vente est la forme plus courante pour sceller une vente. Il est généralement signé en présence des deux parties ainsi que du notaire ou de l’agent immobilier, cela n’est pas obligatoire mais conseillé. Avec le compromis de vente, le vendeur s’engage à vendre son bien et l’acheteur s’engage en retour à l’acheter à un prix déterminé. La signature du compromis de vente va de pair avec le versement d’une somme représentant entre 5 et 10 % du prix de vente, c’est le dépôt de garantie. Cet avant-contrat comprend notamment des clauses suspensives comme l’obtention d’un prêt immobilier. Il existe aussi un délai légal de rétractation.

Avec une promesse de vente, le vendeur s’engage à réserver le bien au profit de l’acheteur pendant 2 à 3 mois. En échange, l’acheteur doit verser une indemnité pour l’immobilisation immobilière, entre 5 et 10 % de la valeur du bien. L’indemnité est déduite du montant total à payer par l’acheteur si la vente se réalise sinon le vendeur est autorisé à conserver l’indemnité. La promesse de vente comprend aussi des clauses suspensives comme l’obtention d’un prêt immobilier ou l’apparition de servitudes, qui permettent à l’acheteur de récupérer son indemnité.

Le financement

Après la signature de l’avant-vente, vous disposez en règle générale de 45 à 60 jours pour trouver votre prêt immobilier. Vous pouvez solliciter différents établissements bancaires ou un courtier. Ce dernier sera en mesure de consulter plusieurs banques pour vous proposer le taux d’intérêt le plus intéressant et vous accompagnera jusqu’à l’acte de vente. Dans tous les cas, faites jouer la concurrence que ce soit pour obtenir un meilleur taux d’intérêt ou pour diminuer le coût des assurances sur votre prêt. À noter qu’en fonction de votre situation, vous pouvez profiter de plusieurs aides et prêts avantageux pour faciliter votre achat immobilier (prêt à taux zéro, épargne logement, prêt accession sociale…).

L'acte de vente

L’acte de vente se fait en présence du notaire au sein de l’étude. Vous pouvez choisir le notaire du vendeur pour procéder à l’acte de vente ou bien prendre un notaire de votre côté. Dans ce cas, la signature de vente se fait en présence des deux notaires (les frais ne seront pas plus élevés pour autant). Le notaire effectue la lecture de l’acte qui doit être conforme au compromis ou à la promesse de vente. Après la signature et le paiement complet du bien immobilier, vous récupérez les clés de votre nouveau chez-vous.

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