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Investir en région parisienne

Mis à jour le 26 février 2020
Mis à jour le 26 février 2020

Paris, la petite couronne, la grande couronne…, l’ensemble de la région parisienne affiche depuis plusieurs années de superbes performances en matière d’immobilier. Si aujourd’hui Paris apparaît inabordable pour la plupart des investisseurs suite à l’augmentation vertigineuse des prix, il reste d’excellentes opportunités d’investissement dans de nombreuses villes autour de la capitale. Découvrez quels sont les lieux les plus rentables pour investir en Île-de-France.

Pourquoi investir en région parisienne ?

Une région extrêmement dynamique

70 % des Français pensent que l’immobilier locatif constitue le meilleur investissement et la région parisienne présente de sérieux atouts dans ce domaine. Première région économique d’Europe, l’Île-de-France attire chaque année davantage d’habitants grâce à son dynamisme dans tous les secteurs d’activités. Conséquence, la demande en logement y est très élevée et le marché extrêmement tendu.

Une situation particulièrement intéressante si vous souhaitez y investir puisque vous n’aurez aucun mal à trouver un locataire. Bien que les prix au mètre carré dans la capitale atteignent des sommets, dès la première couronne, on retrouve des secteurs plus abordables et de multiples projets d’aménagements et programmes immobiliers neufs. Avec le développement du Grand Paris Express, des opportunités se créent dans de très nombreuses villes (nouveaux aménagements, nouveaux programmes immobiliers, nouvelles zones d’activités). Il y a de bonnes affaires à réussir sans plus tarder autour des gares, car l’ouverture du réseau automatique du Grand Paris Express, c’est déjà demain. Certaines communes vont devenir des nœuds ferroviaires et gagner en attractivité auprès des habitants et des entreprises. Faites les bons choix dès maintenant.

L’évolution des prix ces dernières années pour les appartements en Île-de-France montre qu’il y a une hausse dans tous les départements, avec certes, des amplitudes. Si Paris mène le bal, les départements de la première couronne ne sont pas en reste avec une croissance des prix supérieure à 10 % sur 5 ans.  

L’évolution du prix des appartements en Île-de-France*

Département

Prix du m²

Évolution des prix sur 1 an

Évolution des prix sur 5 ans

Île-de-France

6 507 €

+ 4,5 %

+ 15,1 %

Paris

10 115 €

+ 8,2 %

+ 29 %

Hauts-de-Seine

6 659 €

+ 5,6 %

+ 17,3 %

Seine-Saint-Denis

3 790 €

+ 4,8 %

+ 13 %

Val-de-Marne

4 912 €

+ 4,6 %

+ 10,2 %

Seine-et-Marne

2 964 €

+ 2,8 %

+ 5,5 %

Yvelines

4 419 €

+3,2 %

+ 5,7 %

Essonne

2 923 €

+ 2,1 %

+ 3,6 %

Val d’Oise

3 099 €

+1,8 %

+ 5,2 %

*Données issues de Meilleurs agents (baromètre novembre 2019)

Investir près des nouvelles gares : un pari gagnant

femme transport

Projet unique en Europe et véritable révolution dans les transports, le Grand Paris Express, c’est une transformation radicale de toute l’Île-de-France. 68 gares et plus de 200 kilomètres de réseau ferré automatique vont être créés d’ici 2030 pour ce qui constitue le chantier le plus impressionnant du 21e siècle dans le pays.

Concrètement, le Grand Paris Express va permettre la mise en valeur de zones enclavées et apporter un nouveau souffle économique sur toute la région afin de rééquilibrer les territoires. Une meilleure desserte, plus de fréquences, des temps de trajet réduits, pour chaque Francilien le Grand Paris Express est synonyme d’un cadre de vie amélioré au quotidien.

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En effet, à terme, ce sont près de 90 % des Franciliens qui habiteront à moins de deux kilomètres d’une gare du Grand Paris Express. Comme l’explique le président de la FNAIM, « les gares du Grand Paris Express ne sont pas de simples gares… [mais] des centres de vie agrémentés de commerces, de bureaux et d'équipements publics ». Les gares sont amenées à s’imposer comme de futurs pôles d’attractivité majeurs pour les Franciliens.

Investir en région parisienne à proximité d’une gare vous permettra de bénéficier de l’essor de ces pôles et d’une demande en logement permanente.

Des habitants déjà séduits par le Grand Paris Express

L'Atelier Parisien d'Urbanisme (l’APUR) a révélé que la population francilienne avait augmenté de « 3 % dans les quartiers autour des gares du Grand Paris Express contre 1 % dans la Métropole du Grand Paris » au cours de la période 2010-2015. Dans certains secteurs, la progression atteint même les 10 %, il s’agit notamment de quartiers bénéficiant de nouveaux projets immobiliers neufs depuis 2008.

Une augmentation supérieure à la moyenne d’Île-de-France qui s’explique facilement par l’attrait que représente l’installation de gares de métro automatique. Le Grand Paris Express avec ses 200 kilomètres de nouvelles lignes de réseau ferré évoque pour les habitants la promesse d’un quotidien plus pratique et pour les investisseurs, de belles opportunités. Les quartiers qui connaissent les plus fortes hausses du nombre d’habitants se situent notamment sur la ligne 15 de métro qui entrera en service la première.

Des quartiers comme Fort d’Issy, Vanves, Saint-Denis Pleyel, Stade de France ou encore Mairie d’Aubervilliers ont particulièrement la cote auprès des acheteurs et des investisseurs. Comme le rapporte également l’APUR « avec plus de 3 300 nouveaux permis autorisant la construction de logements en cinq ans, le quartier de Massy-Palaiseau (ligne 18) est celui où les nouvelles constructions ont été les plus nombreuses. Sa population a déjà augmenté de plus de 40 % ».

Ile-de-France seine ambiance

Nos conseils pour profiter du Grand Paris Express : privilégiez des villes qui seront des nœuds d’interconnexion comme Saint-Denis et verront se croiser plusieurs lignes de métro. Investissez de préférence à 15 minutes maximum d’une gare (800 mètres à pied environ), c’est dans ces secteurs que l’impact des nouvelles gares sera le plus sensible. À la clé, de belles plus-values à réaliser !

À l’ouverture des lignes, on prévoit ainsi une hausse mécanique de 10 à 15 % sur les prix de l’immobilier voire 20 % dans certaines communes

Le top 10 des villes où investir en région parisienne

Pour réussir son investissement en région parisienne, il faut prendre en compte une multitude de critères : emplacement, rentabilité, les futures perspectives pour le quartier, la typologie de bien recherchée, etc.

Le classement ci-dessous prend en compte ces différents facteurs pour présenter ce qui nous apparaît comme les villes de la région parisienne où il faut investir en priorité actuellement, des villes qui présentent des opportunités et de belles opportunités dans un futur proche. Ne tardez pas pour investir en région parisienne, car les prix de l’immobilier progressent rapidement dans la région.

Ville

Prix au mètre carré d’un appartement

Aubervilliers

3 446 €

Bagneux

4 634 €

Champigny-sur-Marne

3 594 €

Colombes

5 016 €

Nanterre

5 049 €

Noisy-le-Grand

3 615 €

Saint-Denis

3 803 €

Saint-Ouen

5 796 €

Villejuif

4 782 €

Vitry-sur-Seine

3 822 €

Source : Meilleurs agents – novembre-décembre 2019

Choisir la bonne typologie de bien

En investissant en région parisienne, en plus de la localisation, il convient de faire attention au type de bien acheté. En fonction du département, de la ville ou même du quartier, la demande en location ne sera pas identique. Par exemple, dans la grande couronne, les délais pour trouver un locataire pour un studio sont plus longs que pour une maison de plusieurs pièces, à l’inverse, un studio disponible sur le marché parisien intra-muros pourra trouver preneur extrêmement vite.

Tableau sur les type de biens et la rapidité avec laquelle ces derniers se louent en Île-de-France 

Département

Type de bien loué vide

Nombre de jours pour trouver un locataire

Paris

Maisons 3 pièces et plus

15

Hauts-de-Seine

Studios

13

Seine-Saint-Denis

Maisons 4 pièces et plus

32

Val-de-Marne

Studios

25

Seine-et-Marne

Maisons 4 pièces et plus

39

Yvelines

Studios

33

Essonne

Maisons

34

Val d’Oise

Studios

20

Source : BFM-Immo-baromètre Seloger 2019

Investir en région parisienne n’a jamais été aussi rentable. La hausse des prix est constante depuis 10 ans et va s’accélérer dès que les futures lignes du Grand Paris Express seront ouvertes.

À proximité des nouvelles gares qui se construisent, les opportunités et les programmes immobiliers neufs sont nombreux. N’attendez pas pour miser sur ces secteurs qui devraient devenir des pôles d’attractivité importants pour les habitants et les entreprises.

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