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Remboursement anticipé d'un prêt immobilier : quels avantages ?

Mis à jour le 16 septembre 2020
Mis à jour le 16 septembre 2020

Vous venez de recevoir une somme d’argent conséquente ? La question se pose alors du meilleur investissement possible pour ce pécule. Les propriétaires de biens immobiliers se demandent alors généralement s’il est avantageux de procéder à un remboursement anticipé de leur prêt immobilier. Pour comprendre de quoi il s'agit et les implications en termes d’indemnités, suivez le guide !

Pourquoi peut-il être avantageux d'effectuer un remboursement anticipé de son crédit immobilier ?

Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous vous endettez généralement sur 15, 20, 25 voire 30 ans. Et pendant cette période, beaucoup de changements peuvent s'opérer, tant professionnellement que personnellement. Vous pouvez par exemple hériter d’une importante somme d’argent, recevoir une prime d’intéressement exceptionnellement significative, réaliser une très fructueuse opération financière ou une belle plus-value immobilière sur un autre bien. Bref, vous disposez de liquidités, et il va vous falloir trouver la meilleure façon de les allouer.

Celle qui sera la plus rentable, ou alors celle qui vous donnera le plus de satisfaction. En d'autres termes, certains tenteront de tirer financièrement profit de cette rentrée d’argent, quand d'autres préféreront concrétiser un projet (mariage, voyage, véhicule, résidence secondaire, création d’entreprise, etc.). Il est possible de placer l’argent sur un compte épargne, mais, à l’image des taux d’intérêt pratiqués pour l’immobilier, les taux de rémunération demeurent bas et se montrent par conséquent peu attractifs. Pourquoi dans ce contexte ne pas rembourser tout ou partie de votre prêt immobilier par anticipation ?

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Qu’est-ce que le remboursement anticipé ?

Mais qu’est-ce qu'un remboursement anticipé ? Lorsque vous contractez un prêt immobilier, vous vous engagez sur un montant à verser tous les mois à votre établissement de crédit, ainsi que sur une durée (en mois) de remboursement. Dans le cas où il vous reste plusieurs années de crédit avant de devenir réellement propriétaire de votre bien, vous pouvez rembourser par anticipation votre crédit, clore l’emprunt, et ainsi mettre fin aux échéances mensuelles.

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Il faut toutefois, au préalable, vérifier que le remboursement anticipé sera avantageux, car des Indemnités de remboursement anticipé (IRA) seront prélevées par l’organisme prêteur. En fonction du poids de ces indemnités, vous aurez intérêt à aller au bout de la démarche ou non.

Quel est l'intérêt d'un remboursement par anticipation d'un prêt immobilier ?

Vous vous demandez peut-être quel intérêt vous auriez à rembourser votre prêt avant l’heure. Il est avant tout financier. Reprenez l’échéancier de votre crédit. Vous constaterez que le capital ne constitue qu’une partie de vos remboursements mensuels. Si le capital doit être remboursé intégralement, ce n’est pas le cas des intérêts et de l’assurance emprunteur . Autrement dit, en remboursant votre crédit 36 mois avant son terme, vous économisez 36 fois les frais mensuels d’assurance et d’intérêts.

Quels sont les frais de remboursement anticipé ?

Pour pallier le manque à gagner que constitue pour elle un remboursement anticipé, la banque applique des IRA, qu’elle peut également appeler pénalités ou frais de remboursement anticipé. Ces indemnités sont encadrées législativement et varient en fonction de la date signature du crédit :

1) Pour les prêts signés à partir du 1er juillet 1999

Les frais de remboursement anticipé sont limités à :

  • 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé par anticipation au taux moyen du prêt
  • 3% du capital restant dû avant le remboursement anticipé

C'est le montant le plus avantageux pour vous obtenu grâce à ces deux calculs qui sera retenu.

Dans certains cas, il n'y a pas d'indemnités si le remboursement anticipé du prêt est justifié par :

  • le décès de l'emprunteur ou son conjoint
  • la cessation forcée d'activité professionnelle de l'emprunteur ou son conjoint
  • le changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou son conjoint

2) Pour les prêts signés jusqu'au 1er juillet 1999

Les frais de remboursement anticipé sont également limités à :

  • 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé par anticipation au taux moyen du prêt
  • 3% du capital restant dû avant le remboursement anticipé

C'est également le montant le plus avantageux pour vous obtenu grâce à ces deux calculs qui sera retenu.

Il n'y a pas d'exception permettant d'éviter les frais de remboursement anticipé.

Le remboursement anticipé est-il avantageux ?

remboursement anticipé

Le remboursement anticipé représente généralement une stratégie avantageuse. Elle l’est d’autant plus lorsqu’il reste de nombreuses échéances à régler. En effet, cette solution ne présente pas d’intérêt et peut s’avérer désavantageuse à l’approche du terme puisque sur les derniers mois les intérêts restant à rembourser se sont considérablement allégés.

Pour être certain que cette formule vous fera économiser de l’argent malgré le coût de l'opération, procédez à un calcul très simple : cumul de l’assurance et des intérêts dont vous vous exemptez moins les IRA. S’il vous reste 2 000 € d’intérêts et 100 € par mois de prime d’assurance, et que vous remboursez votre prêt 36 mois avant son terme, vous économisez 5 600 €, ce à quoi vous devrez retrancher les IRA. La meilleure façon d’avoir une vision claire de l’opération reste de demander à votre organisme de crédit le coût du remboursement anticipé à un instant T. Il pourra également vous fournir un état des économies réalisables.

Remboursement anticipé, what else ?

Rencontrer son banquier est également l’occasion d'évaluer cette solution du remboursement anticipé par rapport à d’autres possibilités comme l’épargne. Vous pourrez ainsi, en connaissance de cause, choisirla stratégie la plus intéressante . L’épargne possède l’avantage de mettre de côté de l'argent pour éventuellement faire face à un imprévu. Pour autant, les placements sans risques ne sont aujourd’hui pas très rémunérateurs. Notez enfin qu’un remboursement anticipé revient à investir. Car le bien sur lequel vous aviez un crédit sera désormais complètement vôtre. Si vous décidez par la suite de le vendre, vous disposerez d’un apport personnel considérable, et n’aurez qu’un crédit limité à contracter pour acquérir un plus grand bien immobilier.

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