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Vendre un bien immobilier

Mis à jour le 24 février 2020
Mis à jour le 24 février 2020

Vendre un bien immobilier, appartement, maison ou terrain est loin d’être anodin. Quelles sont les règles en la matière ? Quelles sont les différentes étapes d’une vente ? Comment faire estimer son bien ? Voici quelques conseils et astuces pour y voir plus clair.

Comment bien préparer la vente d'un bien ?

Faire estimer son bien immobilier 

L’estimation de votre bien est le point le plus déterminant de la vente, il s’agit de fixer un prix au plus juste par rapport au marché. Si vous fixez un prix trop haut, vous risquez de ne pas trouver preneur et inversement, en fixant un prix trop bas, vous perdrez de l’argent.

Pour établir un prix correct, vous devez tenir compte de toutes les caractéristiques du logement, son ancienneté, ses annexes, son orientation, sa localisation, ses avantages, etc., un bien immobilier est unique par définition. Vous pouvez estimer le bien vous-même ou alors passer par un professionnel qui a l’habitude de ce genre d’exercice (agent immobilier, notaire, ou via un site spécialisé en ligne). Généralement, une estimation de bien est gratuite puisque le professionnel qui la réalise espère obtenir un mandat de vente par la suite. 

Vous pouvez aussi utiliser différents sites web pour avoir un aperçu des prix moyens pratiqués et des tendances dans la ville et le quartier où votre bien prend place. Par exemple :

  • Meilleurs Agents propose des estimations de prix sur toute la France. Le site présente une fourchette de prix au mètre carré très précise, ainsi qu’une évolution des prix depuis les 10 dernières années.
  • Notaires de France présente également une fourchette de prix au mètre carré ainsi qu’un prix médian en tenant compte des ventes réalisées dans la commune de votre choix.
  • D’autres sites spécialisés fournissent des indications pertinentes sur le marché immobilier la Cote Immo, ou encore Cotation immobilière.

Faire estimer son bien est une étape cruciale, nous ne pouvons que vous conseiller de vous entourer de professionnels qui connaîtront parfaitement le quartier et les prix immobiliers qui y sont pratiqués. Notre réseau d’agences immobilières est à votre disposition pour vous accompagner à toutes les étapes du processus de vente. Vous avez un projet de vente ? N’hésitez pas à prendre contact avec nos conseillers et agents immobiliers !

Nos conseillers en agence

 

Mettre son bien en valeur

Depuis quelques années, la mode est au home-staging, un mélange de décoration et de rénovation pour séduire le potentiel acheteur. Lors d’une visite, un acheteur se fait une opinion sur votre bien en quelques secondes, il faut arriver à déclencher immédiatement le « coup de cœur » chez celui-ci. Dans tous les cas, quelques conseils s’imposent quand il s’agit de présenter votre bien immobilier. 

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  • Il ne faut pas que vos pièces apparaissent encombrées alors faites le tri , rangez et retirez tous les objets qui peuvent empêcher un acheteur de se projeter. Il est important de dégager de l’espace et de faire en sorte que votre bien soit lumineux. 
  • Pensez à effectuer toutes les petites réparations , à corriger tous ces détails qui pourraient retenir négativement l’attention de l’acheteur (fissures, câbles électriques apparents, peinture défraîchie...). 
  • Mettez en valeur les points forts de votre bien, essayez d’imaginer ce qui pourrait attirer un acheteur dans votre logement. L'intérêt est de valoriser au mieux toutes vos pièces. 
  • Souvent mentionnée, la neutralité  est l’une des clés d’un home-staging réussi. Pour qu’un acheteur se projette et s’approprie le bien, il est essentiel de retirer les éléments trop personnels dans votre décoration. Opter plutôt pour une décoration harmonieuse, sobre et tendance, quelque chose qui puisse plaire à la majorité des potentiels acheteurs.
  • Si vous avez une idée plus précise des acheteurs potentiels (famille avec enfant, jeune couple…), vous pouvez orienter votre mobilier et votre décoration en fonction.

 

La formalisation de la vente

L'avant-contrat

Vous avez trouvé un acheteur intéressé ? Ce dernier vous a fait une offre d’achat et vous l’avez acceptée, il est temps de passer à l’étape suivante : la signature du compromis de vente ou de la promesse de vente. Chacune de ces options présente des avantages et des contraintes spécifiques. 

La loi Alur en vigueur depuis 2014 stipule que lors du compromis de vente, le vendeur doit remettre plusieurs documents à l’acheteur dans le cas où le bien vendu se situe dans une copropriété. En effet la vente d’une maison ou d’un appartement n’impose pas les mêmes obligations réglementaires.

Pour un appartement vendu en copropriété, il faut fournir les documents ci-dessous :

  • Le règlement de la copropriété
  • Les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale
  • Le carnet d’entretien de la copropriété 
  • Le diagnostic technique global
  • Le montant des charges courantes
  • Les sommes à verser par l’acheteur en tant que futur copropriétaire

L'acte de vente

L’acte de vente se fait chez le notaire en présence des deux parties : l’acheteur et le vendeur. Un acte de vente doit comporter un certain nombre d’informations obligatoires telles que : 

  • L’adresse du bien vendu
  • L’origine du bien
  • Le descriptif détaillé du bien
  • La présence ou non d’une hypothèque
  • Les diagnostics techniques

 

Parallèlement, l’acte de vente doit préciser le montant des honoraires du notaire, le prix de vente, la façon dont l’acquéreur finance l’achat du bien, la date à laquelle le bien vendu sera disponible pour l’acheteur, les informations ayant trait à l’exercice du droit de réflexion et enfin les conditions suspensives de la vente.

Après la signature du contrat de vente, le notaire s’occupe de la publicité de l’acte. Il conserve l’original de l’acte et remet à l’acheteur une copie. La signature de l’acte est l’occasion aussi pour l’acheteur de régler le prix de la vente.

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À noter que l’acheteur bénéficie d’un délai de réflexion suite à la signature de l’acte. L’acheteur a en effet 10 jours pour annuler son engagement, il doit dans ce cas en avertir le vendeur par courrier avec accusé de réception durant ce délai.

Les diagnostics obligatoires

Dans un souci de transparence, le législateur impose au vendeur de fournir les résultats de différents diagnostics techniques préalablement à la vente. Si la validité des diagnostics est expirée, à charge pour le vendeur d’en effectuer de nouveaux.

Lors de la visite, le vendeur remet à l’acheteur l’ensemble de ces diagnostics dans un dossier. Le but est que l’acheteur puisse disposer de toutes les informations sur le logement afin de prendre sa décision. Si les diagnostics ne sont pas remis au notaire lors de la signature de l’acte de vente, la vente ne pourra pas se faire. Il est recommandé au vendeur d’anticiper la réalisation de ces différents diagnostics.

Les diagnostics techniques obligatoires sont :
  • Le diagnostic de performance énergétique
  • Le constat de risque d'exposition au plomb
  • L'état d'amiante
  • L'état relatif à la présence de termites
  • L'état de l'installation intérieure de gaz
  • L'état de l'installation intérieure d'électricité
  • L'état de l'installation d'assainissement non collectif
  • L'état des servitudes « risques » et d'information sur les sols (ESRIS)

 

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Le diagnostic loi Carrez est valable pour toute la vie du logement sauf si vous avez effectué des travaux. La loi Carrez sert à calculer la surface habitable d’un logement. Les espaces dont la hauteur sous plafond est de moins d’1,80 m ne sont pas pris en compte dans le calcul.

En cas d’erreur de calcul de la part du vendeur, l’acheteur peut annuler l’acte d’achat dans le mois suivant la signature de vente.Un vendeur peut lui-même effectuer le calcul de la loi Carrez, idem pour le diagnostic ESRIS. 

 

Faites confiance à notre réseau d’agences

Vous souhaitez vendre un appartement, une maison ou même un terrain ? Le groupe Pichet dispose d’un vaste réseau d’agences immobilières dans plusieurs régions. Nos conseillers, forts d’une expérience de longue date seront en mesure de vous accompagner à toutes les étapes de votre projet de vente et de vous prodiguer les meilleurs conseils par rapport à votre situation. N’hésitez pas à prendre contact avec les conseillers de notre agence immobilière la plus proche de chez vous.

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