Dispositif Pinel : clap de fin
Vous ne pouvez plus profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel, puisque le dispositif a pris fin le 31 décembre 2024. Instaurée depuis 2015 en remplacement des lois Duflot, la loi Pinel permettait de bénéficier de réductions d’impôt, en contrepartie d’un investissement locatif d’une durée de 6, 9 ou 12 ans dans l’immobilier neuf situé dans des zones tendues. Elles se situent là où la demande de logements dépasse largement l’offre. Les locataires pouvaient alors bénéficier d’un logement répondant aux dernières normes en vigueur (RE2020, performances énergétiques), à des loyers abordables et contrôlés.
| À noter |
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| La réduction d'impôt est acquise pour toute la durée d'engagement de location, dans la limite d'un plafond global de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré. |
La fiscalité attractive de la loi Pinel
Le dispositif Pinel a séduit les investisseurs immobiliers, grâce à ses réductions d’impôts intéressantes. L’avantage fiscal augmentait avec la durée de la mise en location du bien immobilier (6, 9 ou 12 ans). Jusqu’à la fin 2022, les taux de réduction d’impôt applicables pour un investissement Pinel étaient de :
– 12 % pour un engagement de 6 ans.
– 18 % pour un engagement de 9 ans.
– 21 % pour un engagement de 12 ans.
Depuis le 1er janvier 2023, deux versions de la loi Pinel cohabitaient :
– Le dispositif classique Pinel, dont les taux de réduction fiscale ont diminué en 2023 puis 2024
– Le dispositif Super Pinel, également appelé Pinel +, plus exigeant en matière de normes énergétiques et environnementales, dont les taux sont pleins.
En résumé, les réductions fiscales proposées dans le cadre des dispositifs Pinel et Pinel + se présentaient ainsi :
| Durée d'engagement de location | Loi Pinel 2024 | Loi Pinel + 2024 |
|---|---|---|
| 6 ans | 9 % | 12 % |
| 9 ans | 12 % | 18 % |
| 12 ans | 14 % | 21 % |
Les conséquences de la fin du Pinel
La loi Pinel était un véritable moteur pour la promotion immobilière.
En investissant dans l’immobilier neuf, des particuliers profitaient de réductions d’impôt intéressantes, permettant de se constituer un patrimoine ou de compléter leurs revenus. Malgré un amendement déposé début novembre 2024, offrant un léger sursis au dispositif – une prorogation de trois mois a permis aux investisseurs privés de signer un contrat de réservation jusqu’au 31 décembre 2024, poussant la signature de l’acte authentique chez le notaire au 31 mars 2025 –, la loi Pinel a bien été abrogée.
Vous êtes intéressé par un investissement locatif ? Sachez qu’il existe d’autres options, comme la location meublée non professionnelle (LMNP) ou le statut de bailleur privé (également appelé dispositif Jeanbrun) pour réduire votre pression fiscale via l’investissement locatif.
| Bon à savoir |
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| Le dispositif Denormandie : le Pinel version réhabilitation dans l’ancien |
| Apparu en 2019 et prolongé jusqu'au 31 décembre 2027, le dispositif Denormandie encourage l’investissement locatif dans l’ancien à rénover. Vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans. |
La location meublée non professionnelle (LMNP)
L’une des principales alternatives aux dispositifs Pinel et Pinel + pour les investisseurs immobiliers réside dans le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce statut vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux lors de la mise en location d’un logement meublé, neuf ou ancien. Accessible à toute personne résidant fiscalement en France, le statut LMNP propose en effet de déduire de vos revenus locatifs de nombreuses charges liées à l’exploitation du bien immobilier. Ces dernières sont nombreuses : frais d’acquisition, charges de copropriété, frais de gestion locative, intérêts d’emprunt, assurances, dépenses de réparation et d’entretien…
Pour ce faire, il existe deux régimes fiscaux. Si l’ensemble de vos revenus fonciers ne dépassent pas 77 700 euros en 2024, les revenus générés dans le cadre du statut LMNP sont soumis, par défaut, au régime des bénéfices industriels et commerciaux (micro BIC). Selon le type de location effectuée, un abattement différent est octroyé :
- Les loueurs saisonniers profitent d’un abattement de 30%. Seuls les meublés de tourisme classés en dehors des zones tendues sont assujettis à un abattement de 51%, si le total des recettes annuelles de location meublée ne dépasse pas 15 000 €. Dans le cas contraire, leur abattement est également ramené à 30% ;
- Un abattement de 50 % est appliqué aux locaux meublés classiques (ainsi qu’aux gîtes ruraux non classés « meublés de tourisme » ) ;
- Et enfin, un abattement de 71 % s’applique sur les revenus tirés des meublés de tourisme classés et des chambres d’hôtes.
Il est également possible, si cela s’avère bénéfique pour vous, d’opter pour le régime réel (appliqué de fait pour des revenus fonciers supérieurs à 77 700 euros). Dans ce cas, vous pouvez déduire vos charges réelles et pratiquer des amortissements sur votre bien immobilier et votre mobilier. Autrement dit, vous pouvez ne pas payer d’impôt du tout. Mieux encore, si vos charges déductibles dépassent vos loyers perçus, vous créez un déficit à reporter sur vos revenus locatifs des 10 prochaines années.
| À noter |
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| Pour bénéficier du statut LMNP, vous n'avez pas besoin d'être inscrit au registre du commerce comme loueur professionnel. Vos revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an ou 50 % des revenus globaux de votre foyer fiscal. |
L’investissement LMNP en résidences de services
L’investissement en LMNP peut également s’effectuer dans une résidence de services, pour étudiants ou séniors par exemple ou encore dans un EHPAD, via un gestionnaire. Le LMNP services concerne uniquement les biens immobiliers neufs. Dans ce cadre, l’achat se fait hors TVA et vous disposez d’une garantie des versements des loyers. En effet, le bail commercial engage l’exploitant de la résidence. En contrepartie, vous devez conserver le bien pour une durée minimale de 9 ans.
Le statut de bailleur privé
Le statut de bailleur privé est une solution flexible et attractive pour tout investisseur souhaitant se lancer dans l’investissement locatif rentable.
Il permet de percevoir des revenus locatifs réguliers tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux, idéal pour ceux qui veulent se constituer un patrimoine immobilier pérenne. Contrairement aux dispositifs encadrés comme le Pinel, le dispositif Jeanbrun offre une plus grande liberté dans le choix des biens immobiliers, qu’il s’agisse de logements neufs à forte rentabilité ou de biens anciens à rénover pour la location.
Ce dispositif permet également de profiter d’avantages fiscaux significatifs, tels que la déduction des charges ou l’amortissement des biens, favorisant ainsi une optimisation fiscale sur les revenus locatifs. Il constitue une stratégie efficace pour générer des revenus passifs grâce à la location et sécuriser un capital sur le long terme.
Pour un investisseur privé cherchant à diversifier ses placements et maximiser la rentabilité immobilière, le statut de bailleur privé représente une alternative performante pour se construire un patrimoine durable.
Location nue : le déficit foncier pour déduire des charges
Le déficit foncier existe dans le cadre du statut LMNP au régime réel. Il est également utilisé par les investisseurs locatifs louant un logement vide à usage d’habitation. Ce mécanisme comptable permet en effet de déduire du revenu global les coûts nets engendrés par la rénovation d’un bien immobilier ancien sur le territoire français.
| Bon à savoir |
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| Pour pouvoir déduire un déficit foncier, il faut être soumis au régime réel. Ce qui est automatiquement le cas si vous percevez plus de 15 000 euros de loyers par an. À défaut, vous relevez de plein droit au régime microBIC mais vous pouvez tout à fait opter pour le régime réel. |
Si les charges liées à la rénovation de votre bien sont supérieures à vos recettes locatives, alors un déficit foncier se crée. Il se déduit de vos revenus annuels, jusqu’à 10 700 euros (plafond relevé à 21 400 euros pour les dépenses de travaux de rénovation énergétique permettant de passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D). Si le déficit est supérieur à ces plafonds, vous pouvez reporter la déduction de cet excédent durant 6 ans de l’ensemble de vos revenus, ou bien 10 ans de vos revenus fonciers. En outre, le déficit foncier n’est pas assujetti au plafond des niches fiscales fixé à 10 000 euros par an.
Le déficit foncier se positionne ainsi comme une solution efficace pour valoriser votre patrimoine sur le long terme, tout en bénéficiant d’une fiscalité allégée, voire nulle pendant 10 ans.
Investir en nue-propriété : des avantages importants sur le long terme
Une autre méthode permet de vous constituer un patrimoine immobilier solide, dans la durée, et sans contrainte : l’investissement en nue-propriété. Ce dispositif repose sur le démembrement, c’est-à-dire la séparation entre la nue-propriété et l’usufruit d’un bien immobilier. D’un côté, le nu-propriétaire a le droit de céder le bien (ou de l’hypothéquer) et de l’autre, l’usufruitier peut utiliser le bien ou bénéficier des revenus locatifs. Traditionnellement envisagée pour anticiper la transmission de son patrimoine, cette technique peut tout à fait s’appliquer pour opérer un investissement locatif.
En effet, acheter la nue-propriété d’un bien immobilier à un bailleur institutionnel vous offre une décote entre 30 et 60% du bien face à sa valeur de marché. Pendant 15 à 20 ans, selon les termes de votre accord, le bailleur paie les charges locatives et les taxes foncières liées au bien, il s’occupe de toute la gestion locative, et perçoit les loyers. À la fin de cette période, vous récupérez la pleine propriété du logement, sans aucun coût supplémentaire. Vous pouvez alors l’utiliser, le louer ou le revendre, à votre guise.