Super Jeanbrun : les avantages cumulés du LLI et du Jeanbrun
Mis à jour le 1 juin 2026
Depuis février 2026, le paysage de l’investissement locatif français a changé de visage. Avec la fin du Pinel au 31 décembre 2024, un vide fiscal s’est installé dans un marché déjà sous pression : entre décembre 2024 et novembre 2025, 272 692 logements ont été mis en chantier, soit 22,2 % de moins que la moyenne des cinq années précédentes.
Dans ce contexte, deux dispositifs s’imposent comme les nouvelles références de l’investissement locatif : le dispositif Jeanbrun et le Logement Locatif Intermédiaire (LLI). Ce que peu d’investisseurs savent encore ? Ces deux mécanismes sont cumulables et leur combinaison, surnommée « Super Jeanbrun » par les professionnels du secteur, constitue l’une des stratégies fiscales les plus efficaces du moment.
Le dispositif Jeanbrun : l’amortissement au cœur du nouveau modèle
Le statut de bailleur privé – officiellement appelé dispositif Jeanbrun – a pris effet dès la promulgation de la loi de finances 2026 et s’applique aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028.
Sa mécanique représente une rupture nette avec le Pinel. Là où ce dernier accordait une réduction d’impôt directe calculée sur le prix du bien, le Jeanbrun fonctionne différemment : il autorise l’investisseur à amortir fiscalement une fraction du bien chaque année, c’est-à-dire à déduire une partie de sa valeur de ses revenus locatifs imposables.
Concrètement, la base amortissable est fixée à 80 % du prix d’acquisition du bien, amortie à un taux compris entre 3,5 % et 5,5 % selon le niveau de loyer pratiqué. Le plafond d’amortissement peut atteindre 8 000 € pour les loyers intermédiaires, 10 000 € pour les loyers sociaux, et 12 000 € pour les loyers très sociaux. Le déficit foncier généré est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
Plus la tranche marginale d’imposition (TMI) de l’investisseur est élevée, plus cet avantage est puissant : l’économie fiscale n’est pas plafonnée à une réduction forfaitaire, elle dépend directement du taux auquel les revenus sont taxés.
Les conditions d’accès sont clairement définies : le bien doit être neuf, en VEFA ou ancien rénové avec des travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition ; il doit être loué nu, à titre de résidence principale, pour une durée minimale de 9 ans, avec respect des plafonds de loyers et de ressources du locataire.
Le LLI : la TVA réduite comme levier d’acquisition
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) répond à une logique différente et complémentaire. Ce dispositif, qui existe depuis 2014 pour les acteurs institutionnels, a été ouvert aux particuliers par la loi de finances 2024. Son principal atout se joue dès l’achat : en investissant dans le cadre du LLI, l’investisseur bénéficie d’une TVA réduite à 10 % au lieu de 20 %, ainsi que d’une exonération de taxe foncière souvent accordée sur 20 ans.
Sur un bien à 250 000 €, l’économie immédiate à l’achat est de 25 000 € (ce n’est pas une réduction d’impôt future).
En contrepartie, le LLI impose des conditions strictes : le bien doit être acquis en zone tendue (zones A bis, A ou B1), via une société soumise à l’impôt sur le revenu (SCI, SARL, etc.), et loué nu pendant une durée minimum de 20 ans avec des loyers plafonnés et des locataires respectant des plafonds de ressources.
Le Super Jeanbrun : quand les deux dispositifs se cumulent
C’est ici que la stratégie prend toute sa dimension. La législation prévoit un cadre de compatibilité entre ces deux dispositifs, permettant de créer un effet cumulatif particulièrement intéressant pour les investisseurs.
La logique est simple mais puissante : le LLI agit à l’achat (prix réduit grâce à la TVA à 10 %), tandis que le Jeanbrun agit à l’exploitation (revenus locatifs réduits grâce à l’amortissement fiscal). L’engagement LLI de 20 ans englobe l’engagement Jeanbrun de 9 ans. Un seul engagement de 20 ans couvre les deux dispositifs sans conflit ni double contrainte.
Un bien éligible au LLI satisfait automatiquement les critères de loyer du Jeanbrun, puisque les deux dispositifs appliquent les mêmes plafonds de ressources. La convergence des conditions facilite le montage.
Concrètement, prenons un appartement T3 acquis à 250 000 € en zone A via une SCI à l’IR (impôt sur le revenu) : la TVA réduite génère 25 000 € d’économie immédiate à l’achat ; l’amortissement Jeanbrun (3,5 % × 80 % × 250 000 €) produit environ 7 000 € de déduction fiscale annuelle sur les revenus fonciers ; le crédit d’impôt sur la taxe foncière s’applique en parallèle sur 20 ans. Sur la durée, l’optimisation est structurelle.
Nos conseils avant d'investir
Ce montage est solide, mais il ne s’improvise pas. Plusieurs éléments méritent une attention particulière.
La structure juridique est obligatoire. Le LLI impose d’investir via une société soumise à l’IR. L’achat en nom propre est exclu. Une SCI à l’IR est la structure la plus fréquemment utilisée.
La revente doit être anticipée. Les amortissements Jeanbrun déduits chaque année sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, ce qui augmente l’impôt dû lors de la cession. Ce montage est conçu pour une détention longue, pas pour une opération de court terme.
La zone géographique conditionne le cumul. Si le Jeanbrun seul s’applique sur tout le territoire, le cumul avec le LLI exige impérativement que le bien soit situé en zone A bis, A ou B1.
Pourquoi ce cumul représente une opportunité réelle
Le LLI s’impose, depuis l’extinction du dispositif Pinel, comme l’un des piliers majeurs de l’investissement locatif dans le neuf, notamment pour les ménages dont les revenus dépassent les plafonds du social mais qui peinent à se loger face aux prix du marché libre. Cibler cette clientèle, c’est miser sur une demande solide et une vacance locative quasi nulle dans les zones tendues.
Le Super Jeanbrun est un placement patrimonial de long terme qui offre une réduction structurelle de la pression fiscale sur une période longue, combinée à un prix d’achat allégé et un marché locatif sécurisé. Pour les investisseurs à la TMI de 30 % et au-delà, ce montage mérite une étude sérieuse et personnalisée.
FAQ Jeanbrun + LLI
Oui. Les deux dispositifs sont juridiquement compatibles depuis l’entrée en vigueur de la loi de finances 2026. Il ne s’agit pas d’un nouveau dispositif autonome, mais d’un cumul encadré sous réserve de respecter simultanément les conditions des deux mécanismes.
Oui, pour le volet LLI. L’acquisition doit se faire via une société soumise à l’impôt sur le revenu (SCI, SARL de famille, etc.). L’achat en nom propre ne permet pas de bénéficier des avantages LLI. Pichet vous offre d’ailleurs un accompagnement dans la création de la SCI.
Partiellement. Le Jeanbrun accepte l’ancien avec travaux (minimum 30 % du prix d’acquisition, rénovation lourde). En revanche, le LLI est principalement orienté vers le neuf ou le VEFA dans des programmes immobiliers agréés.
Le montage Super Jeanbrun est particulièrement adapté aux contribuables avec une TMI de 30 % ou plus, disposant d’une capacité d’engagement sur le long terme et souhaitant combiner constitution de patrimoine, optimisation fiscale et transmission.
Les loyers du LLI sont encadrés à environ 15 % sous le marché libre. Cette décote doit être compensée par les avantages fiscaux (TVA, taxe foncière, amortissement). L’arbitrage est individuel et dépend du bien, de la zone et de la situation fiscale de l’investisseur. Une simulation personnalisée est indispensable.
Oui. Le dispositif est entré en vigueur le 21 février 2026, avec rétroactivité au 1er janvier 2026, pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028.
Besoin d'un conseil ?
Un conseiller vous recontactera pour apporter une réponse personnalisée à votre projet
