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Pourquoi acheter ou investir dans la métropole bordelaise ?

Mis à jour le 9 septembre 2022
Mis à jour le 9 septembre 2022

Avec le retour de l’inflation, investir dans la pierre est un moyen de placer votre épargne et de vous constituer un patrimoine. Vous devez veiller à choisir un bien situé dans une ville attractive, notamment si vous souhaitez le louer. Pour cela, la métropole bordelaise a de nombreux avantages.

Pourquoi investir dans l’immobilier ? 


Avec le retour de l’inflation, investir dans la pierre est plus que jamais un moyen de protéger votre épargne. De cette manière, vous préparez votre retraite à l’aide d’un complément de revenus. De plus, vous vous constituez un patrimoine à transmettre à vos enfants. Vous pouvez d’ailleurs procéder à une donation-partage de votre vivant. Ainsi, vous réglez l’ensemble des frais relatifs à cette opération et aidez vos futurs héritiers le plus tôt possible. L’intérêt d’investir est d’autant plus grand qu’il existe aujourd’hui de nombreux dispositifs de défiscalisation (Pinel, Censi-Bouvard, LMNP…).

Bordeaux, une métropole dynamique et attractive où il fait bon vivre 

 

Parmi les villes où il fait bon investir dans l’immobilier, Bordeaux se distingue depuis de nombreuses années. Selon l’Insee, entre 1999 et 2014, la population bordelaise a augmenté de 15,3%. Les pouvoirs publics estiment que la métropole de plus de 800.000 habitants pourrait atteindre le million à l’horizon 2030.

Bordeaux et sa métropole (28 communes) jouissent d’un climat sub-océanique promettant des hivers doux et des étés chauds et ensoleillés. Cœur de la région Nouvelle Aquitaine, la métropole séduit les Franciliens depuis le lancement de la ligne TGV Paris-Bordeaux en 2017. En effet, deux heures seulement séparent les deux villes. 

 

 

Classée au Patrimoine mondial de l’UNESCO au titre d'Ensemble urbain exceptionnel en 2007, Bordeaux présente une unité architecturale essentiellement classique et néoclassique. La ville est entourée de vignobles participant au charme de la région et au ravissement des amateurs de vin. De plus, sa situation géographique (à 45 minutes de la plage) en fait une destination de choix pour les touristes. Enfin, la métropole bordelaise concentre près de 450.000 emplois, ce qui en fait un centre économique dynamique. 

 

La métropole bordelaise à l’horizon 2030 : un terreau d’avenir


Plusieurs projets de construction et d’aménagement sont en cours dans la métropole bordelaise. Tous visent à asseoir l’attractivité et le dynamisme du territoire de près de 60.000 hectares. « Marne Soleil » fait partie de ces projets. Il est situé dans la ville de Mérignac, à 20 minutes en voiture de Bordeaux. Dans cette commune, l’accent est mis sur le bien-être des habitants. Ainsi, ce sont près de 4000 logements qui vont voir le jour, parmi 13.700 arbres plantés, 2 nouveaux parcs, près de 6 km de pistes cyclables, une nouvelle station de tramway, une nouvelle école, et 20% de commerces de proximité supplémentaires. Au sein des îlots privés, 77% d’espaces verts sont à prévoir. Centré sur la qualité de vie des habitants, le secteur devient de plus en plus attractif pour les familles et les actifs. 


Par ailleurs, Mérignac possède déjà de grands atouts puisqu’elle est l’un des pôles économiques et commerciaux de la métropole bordelaise. L’activité aéronautique y est implantée depuis plusieurs années (plus de 7000 avions neufs y ont été produits par le groupe Dassault), tandis que les vestiges médiévaux et les vignobles alentours en font une ville culturellement attrayante. 
D’autres projets de cette ampleur sont en cours à Bordeaux même et dans la métropole.

Le prix du m² est attractif en périphérie de Bordeaux


À Bordeaux, les prix culminent entre 5500 et 6000€ au m². Selon votre capacité d’emprunt immobilier, il peut être plus envisageable et intéressant d’investir dans les communes de la métropole. 
Par exemple, la ville de Lormont accueille de nombreuses opérations immobilières de qualité. Située à 12 minutes en voiture de Bordeaux, elle se distingue par des prix de l’immobilier moins élevés que sa célèbre voisine (autour de 3000 €/m², selon Meilleursagents.com). En investissant à ce prix, vous pouvez espérer une plus-value de votre bien au moment de sa revente. En effet, les nouveaux projets de construction et d’aménagement attirent de plus en plus d’habitants. L’attractivité de la métropole est croissante. Si cette tendance se maintient, les prix de l’immobilier pourraient continuer de monter, et cela dans toute la métropole bordelaise. Pour un investissement locatif, vous pouvez espérer un taux de vacance locative faible, voire inexistant. 

 

 

Cenon, Pessac, Talence, Belcier : les quartiers prometteurs pour votre investissement autour de Bordeaux


À Cenon les prix sont à peine plus élevés qu’à Lormont (environ 3500 €/m²). La commune de Pessac est également un bon point de chute pour les investisseurs. En effet, les marchés et festivals rendent la commune dynamique. L’université, les transports publics et le centre-ville en font une commune agréable à vivre au quotidien. Les prix avoisinent les 4000 €/m². 
La commune de Talence est également un territoire intéressant. C’est là que se trouve toutes les universités et de nombreuses écoles d’ingénieurs, de commerce et d’architecture. Au total, près de 65.000 étudiants, 5000 chercheurs et enseignants et 3000 membres du personnel y vivent. Grâce au tramway, les habitants peuvent rejoindre le centre de Bordeaux en moins de 20 minutes. 

 

Le quartier en devenir du projet Bordeaux Euratlantique commence, lui, tout juste à se développer. Le secteur de Belcier en fait partie. Il est très prometteur, comme celui de la ZAC Saint-Jean Belcier. Là-bas, 145 hectares se diviseront en logement (40%), en bureaux (40%), en équipements culturels, sportifs, et scolaires (10%) à ainsi qu’en hôtels, commerces et locaux d’activité (10%). Ce projet saura attirer les familles et les jeunes actifs et transformer le quartier en un pôle dynamique.

 

Dans le même esprit, le quartier Belvédère, en construction, se veut séduisant : espaces verts, vue sur les bords de la Garonne, sur les bâtiments de pierre… Le quartier promeut un mode de vie adapté à la fois aux familles, aux actifs et aux retraités. Plus de 50.000 nouveaux habitants et 30.000 nouveaux emplois y sont attendus. 
Enfin, d’ici à 2028, l’éco-quartier Bastide-Niel doit accueillir 3400 logements neufs et 25.000 hectares dédiés aux commerces. Ce dernier doit se situer en prolongement de la ZAC Coeur de Bastide en cours d’achèvement, entre Bacalan (Bassins à Flot) et le quartier Belcier.

Votre investissement immobilier locatif peut contribuer à alléger vos impôts 


La Loi Pinel, par exemple, peut faciliter votre investissement dans l’immobilier neuf. Ce dispositif octroie une réduction d’impôt aux investisseurs, en fonction de la durée de mise en location du logement. Pour un engagement de location de 6 ans, la baisse d’impôt est de 12%. Pour un engagement de location de 9 ans, elle est de 18%. Pour un engagement de location de 12 ans, elle est de 21%. La réduction d'impôt est calculée sur le prix d'achat du bien, dans la limite 300.000 € par personne et par an, et de 5500 € par m² de surface habitable. Dès le 1er janvier 2023, ces taux de défiscalisation sont amenés à se réduire. Pour profiter des taux les plus importants, vous pouvez recourir au Pinel +. Celui-ci s’applique aux logements affichant des performances énergétiques supérieures à celles de la RE 2020 et dotés d’un agencement spécifique. 

 

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Autre dispositif, le Censi-Bouvard, en vigueur jusqu’au 31 décembre 2022. Ce dernier s’applique dans le cadre d’un investissement locatif en résidence avec services (seniors, étudiants….). Il vous donne droit, pendant 9 ans, à une réduction d’impôts de 11% du prix hors taxes de votre investissement, dans la limite d’un plafond de 300.000 € par opération, frais de notaire inclus.

Enfin, si vous louez un logement meublé vous pouvez avoir accès au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Le statut LMNP vous permet de récupérer la TVA à 20% sur le bien, si vous le conservez pendant au moins 20 ans. Au moment de déclarer vos impôts, si vos recettes locatives annuelles sont inférieures à 72.600 €, vous profitez du régime micro-BIC. Un abattement forfaitaire de 50% s’applique sur la somme des loyers perçus. En contrepartie, aucune charge ne peut être déduite (amortissement, intérêts d’emprunt…). Si vos revenus locatifs dépassent les 72.600 € à l’année ou que vous en fait la demande à l’administration fiscale, vous pouvez opter pour le régime réel. Il permet de recourir au principe d’amortissement sur l’immobilier et le mobilier, et de l’imputer sur le bénéfice d’exploitation. 

 

À noter : Si vous achetez votre résidence principale, vous pouvez peut-être bénéficier du Prêt à Taux Zéro (PTZ). Il est accordé aux primo-accédants sous réserve de ne pas dépasser le plafond de ressources annuel. Ainsi, avec le PTZ, vous n’avez pas d’intérêts d’emprunt à rembourser. Autre dispositif : la Prime Accession, accordée aux primo-accédants, employés du secteur privé ou agricole, sous réserve de respecter le plafond de ressources annuel. Le Prêt Ascension Sociale (PAS) contribue, lui, à aider les ménages modestes souhaitant acquérir un premier bien immobilier.

 

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