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Comment faire une estimation immobilière ?

Mis à jour le 24 février 2020
Mis à jour le 24 février 2020

Estimer son bien immobilier est une étape cruciale au moment d'une vente mais aussi pour régler une succession, faire une donation, liquider un divorce, ou encore effectuer une déclaration fiscale. Une estimation immobilière juste, au plus près du marché, permet aussi une vente plus rapide. Comment procéder ?

Estimer son bien immobilier

Comment un agent immobilier estime un bien ?

Faire estimer son bien par un agent immobilier permet de déterminer le juste prix, la valeur marchande du bien. Pour cela, ce professionnel prend en compte un certain nombre de paramètres. L’idée est de dégager les points forts et les points faibles du bien immobilier.

L’agent déterminera un prix au mètre carré multiplié par sa surface, et y ajoutera des éléments de valorisation, ou en retranchera des éléments de dévalorisation. Ainsi, la vue augmentera la valeur du bien de 5 à 10 %. L’orientation par rapport au soleil permettra de gagner entre 3 à 5 % du prix si le bien est orienté sud-est ou sud-ouest. Mais si le bien est à rénover, il perdra jusqu’à 40 % de sa valeur. S’il est situé en rez-de-chaussée, la perte s’élèvera quant à elle entre 25 et 30 %.

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La localisation géographique

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Les caractéristiques du logement

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La comparaison avec d’autres biens vendus récemment

 

Pourquoi faire estimer un bien immobilier ?

Une estimation immobilière permet de vendre son bien plus vite, mais aussi de limiter les marges de négociation possibles. En effet, en cas de surestimation, les visites par des acheteurs potentiels seront plus rares. Une sous-estimation, au contraire, suscitera la méfiance.

Le calcul de la valeur vénale du bien est également indispensable dans le cadre d’un divorce puisque les ex-époux doivent se partager équitablement leur patrimoine. L’administration fiscale l’exige pour une donation, une succession ou le calcul de l’impôt.

Qui peut estimer un bien immobilier ?

Il est possible de faire estimer son bien par des professionnels de l’immobilier :

  • L’agent immobilier pour la revente du bien a une bonne connaissance du marché immobilier. Son estimation est gratuite.
  • Le notaire intervient dans le cadre d’une vente mais surtout d’un divorce, d’une donation ou d’une succession. En tant qu’officier du ministère public, il représente l’État, qui a donc confiance en lui. Ses méthodes d’estimation sont reconnues, et l’administration n’engagera pas de procédure de contrôle pour vérifier une éventuelle sous-estimation destinée à minimiser l’impôt. De plus, il a une bonne connaissance des transactions puisque c’est lui qui concrétise les actes de vente. Sa rémunération est encadrée par la loi, mais ses honoraires sont libres et négociables.
  • L’expert immobilier agit en toute impartialité puisqu’il ne prend pas en charge la vente. Son estimation immobilière est fiable et incontestable. Il facture des honoraires en fonction du temps passé sur le dossier. Mais ceux-ci sont connus à l’avance lors de la signature du contrat qui le lie à vous.

 

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Comment estimer sa maison soi-même ?

Évaluer son appartement ou sa maison soi-même requiert une réelle objectivité, surtout au regard de l’administration fiscale. À défaut, vous vous exposez à un contrôle et à une rectification du prix estimé.

Le point de départ de votre estimation immobilière est le prix d’achat du bien. Ce prix tiendra compte ensuite du marché actuel. Il vous faut intégrer les améliorations que vous lui avez apportées à l’occasion d’éventuels travaux, ou des dégradations qu’il a subies depuis. L’essentiel est de mettre l’affectif de côté.

Informez-vous sur le marché immobilier en regardant des annonces de vente de biens similaires ayant la même surface et situés dans la même zone géographique. Les dates de parution des annonces sont une bonne indication pour savoir pourquoi le bien n’est toujours pas vendu.

estimation bien immobilier

Faites la liste des caractéristiques de votre logement. Par exemple, s’il s’agit d’une maison, précisez si elle est indépendante, mitoyenne, si c’est une maison de ville ou une ferme. Dans le cas d’un appartement, indiquez le style de l’immeuble (haussmannien, Art déco…) et de l’appartement, récent ou ancien. Mentionnez la surface, le nombre de pièces, son état général, ses dépendances. Si le bien est à rénover, chiffrez les travaux. Bref, soyez honnête, surtout en cas d’éventuels vices cachés. Estimez ensuite un prix en incluant une marge de négociation.

Faites une estimation en ligne : de nombreuses agences le proposent sur leur site. Consultez les bases de données PERVAL et BIEN renseignées par les notaires, ou encore PATRIM. Il ne vous reste plus qu’à ajuster le prix final.

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