Pourquoi choisir un bien immobilier neuf ?
Investir dans l'immobilier est un projet sérieux et engageant. Si l'immobilier neuf séduit autant, c'est parce qu'il est gage de qualité, de garanties et d'avantages financiers, à commencer par le pourcentage des frais de notaire. En effet, lorsque vous achetez un bien immobilier neuf, les frais de notaire sont moins élevés que dans l’ancien. Ils sont en moyenne de 3% à 4% contre 7% à 8% dans l’ancien. De plus, cela permet de :
- Bénéficier d’avantages fiscaux ;
- Obtenir une bonne note lors du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ;
- Profiter de garanties jusqu’à 10 ans après la construction de votre logement.
Autre avantage financier considérable, le prix direct promoteur ! En investissant avec le groupe Pichet, vous bénéficiez de prix en adéquation avec le marché et d'un réseau national vous garantissant des emplacements de choix dans des métropoles ou villes moyennes dynamiques.
Erreur n°1 : Acheter dans le neuf uniquement pour profiter des dispositifs fiscaux
Acheter un bien immobilier pour profiter de dispositifs fiscaux peut être attrayant. Toutefois, cela ne doit pas être le seul motif de votre achat. En effet, il est important de veiller aux atouts propres au logement acquis. Si c’est un studio à destination d’un étudiant, par exemple, vous devez veiller à ce qu’il soit à proximité d’une université. S’il s’agit d’un appartement familial, la vie de quartier environnante doit retenir votre attention. La sélection d’un logement pertinent participe à rendre votre investissement avantageux. De plus, en choisissant un bien immobilier adapté, vous réduisez les risques de vacance locative. Votre investissement offre alors son rendement maximal.
Les dispositifs Pinel, Pinel+ et Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permettent de défiscaliser votre investissement dans l’immobilier neuf. En outre, vous vous constituez un capital pour votre retraite ou en vue d’un projet à moyen terme.
Pour être éligible au Pinel, plusieurs conditions sont à respecter :
- Le logement doit être situé dans un bâtiment d'habitation collectif,
- Le montant du loyer et les ressources de vos locataires doivent respecter les plafonnements en vigueur,
- Vous devez garantir un niveau de performance énergétique minimal (Réglementation Thermique 2012),
- Votre logement est construit dans une zone éligible ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPPV),
- Vous vous engagez à louer pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. Vous profitez d’un avantage fiscal en fonction de la durée choisie.
Un investisseur célibataire a un revenu fiscal s’élevant à 45 000 euros. Il achète un bien en dispositif Pinel classique à 180 000 euros en 2023. Il s’engage à le mettre en location pendant 6 ans. Il bénéficie d’une réduction d’impôt de 10,5% du prix d’achat du logement, soit 18 900 euros au total, échelonnés pendant 6 ans.
La Location en Meublé Non Professionnelle permet de percevoir des revenus locatifs soumis à un abattement fiscal. Le montant de cet abattement dépend de votre régime d’imposition : micro-Bic ou réel simplifié. Pour relever du statut LMNP, vos revenus locatifs ne doivent pas excéder la somme de 23 000 euros par an ou 50% de vos revenus globaux annuels.
Erreur n°2 : Oublier de suivre le chantier lors d’une Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA)
Avant même de suivre le chantier de construction de votre bien immobilier, il est conseillé de vous rendre sur place pour étudier son emplacement et son environnement. Il s’agit d’étudier le futur quartier des locataires et de mesurer son attrait. Ensuite, il est important de vous rendre régulièrement sur le chantier. Ainsi, vous pouvez vérifier que les équipements mentionnés dans le contrat de réservation correspondent à la réalité du chantier. Si les équipements changent en raison de ruptures de stock, il faut vérifier leur qualité. Pour offrir une visibilité aux investisseurs, le groupe Pichet leur permet de suivre l’avancement des travaux de leur projet immobilier neuf. Les informations sont accessibles via votre espace personnel en ligne.
Avec une présence sur l’ensemble du territoire national, le groupe Pichet offrent de belles opportunités d’investissement partout en France, et notamment dans des villes universitaires. Son réseau d’agences et ses équipes vous accompagnent et vous conseillent tout au long de votre projet, jusqu’à la remise des clés.
Erreur n°3 : Surestimer la rentabilité de votre bien immobilier
Pour prévoir les revenus additionnels que vous pourrez espérer de l’exploitation du bien, il faut en calculer la rentabilité dite « nette-nette ». Celle-ci s’obtient en tenant compte de l’ensemble des charges, frais, taxes et impôts liés à l’achat d’un bien. Exprimé en pourcentage, le rendement locatif obtenu vous donne une idée très précise du bénéfice potentiel de votre bien immobilier.
Le Taux de Rendement Interne (TRI) est également un calcul intéressant. Il prend en compte :
- Le coût de votre crédit ;
- Vos frais d'acquisition ;
- La réduction d’impôt (qu’il s’agisse d’un investissement via le dispositif Pinel, quand vous êtes éligible ou un investissement en LMNP) ;
- Le prix de vente spéculatif.
Plus ce taux de rentabilité est élevé, plus il est intéressant d’investir dans votre projet immobilier. Le calcul du TRI peut être fastidieux : il existe de nombreux simulateurs en ligne pour vous aider.
Erreur n° 4 : Négliger l’emplacement du logement
En immobilier, le choix géographique est un élément primordial. Un bon emplacement permet de trouver facilement des locataires. Il faut essayer de se projeter dans 10 ou 15 ans : comment va évoluer le quartier ? Un immeuble pourrait-il pousser en face de celui où vous achetez votre bien ? Des commerces, des équipements publics (écoles, piscine…) et des lieux culturels sont-ils amenés à voir le jour dans le quartier ? Le Plan local d’urbanisme de votre ville vous aide à anticiper de futurs aménagements. Il est disponible en ligne ou en mairie. Vous pouvez, par exemple, découvrir qu’un quartier va être desservi par une ligne de transport en commun. Dans ce cas, votre logement va bénéficier d’un nouvel atout.
Erreur numéro 5 : Minimiser les charges à venir
En achetant un appartement neuf, vous devenez copropriétaire d’une résidence. Connaissez-vous les frais liés à cet engagement ? L’évolution de la réglementation applicable ou les négociations menées avec les installateurs (du portail électrique, de l’ascenseur, d’une borne de recharge…) par le promoteur peuvent avoir un impact sur vos charges.
Toutefois, il est possible d’estimer le coût de la taxe foncière et les charges propres au logement quand vous devez les payer (gaz, eau et électricité). En effet, un syndic provisoire est choisi par le promoteur et figure dans le règlement de copropriété. Celui-ci est chargé d’établir un budget prévisionnel réaliste. Pour faire face aux dépenses, vous pouvez épargner dès la signature de votre acquisition en VEFA. Cela vous permet d’anticiper les charges à venir et de minimiser votre effort d’épargne quand vient le moment de payer. Les charges vous incombent lors de la première année suivant la réception de votre bien.