Investir en résidence senior avec Pichet

La résidence senior est un type de logement spécifique, réservé aux personnes âgées actives et autonomes. Elle ne doit pas être confondue avec l’Ehpad ou la maison de retraite. Ce mode d’hébergement propose des logements (appartements ou maisons) confortables et ergonomiques, au sein d’un ensemble immobilier sécurisé. Sa gestion simplifiée, sa défiscalisation et ses nombreux services offrent des avantages à l’investisseur comme au locataire.

Il ne faut pas confondre les résidences pour séniors et les maisons de retraite ou Ehpad, établissements qui sont en effet destinés à accueillir des personnes dépendantes, dont l’état nécessite un suivi médical. En résidence sénior, le locataire est valide et autonome. Les logements proposés sont donc de vrais appartements.

La résidence senior est une catégorie de résidence de services, au même titre que les résidences pour étudiants ou de tourisme. Elles sont en général construites en cœur de ville, à proximité des commodités (commerces, marché, loisirs). Elle s’adresse uniquement aux personnes âgées, même s’il n’y a pas d’âge légal minimum pour s’y installer. Ce type d’hébergement est destiné à favoriser le lien social, grâce à ses nombreux espaces communs.

Dans une résidence sénior, la gestion locative est automatiquement confiée à l’exploitant de l’immeuble. Ainsi, l’investisseur n’a pas à chercher de locataire, ou à faire d’état des lieux. Ces missions sont remplies par le gestionnaire, contre un pourcentage des loyers.

Le propriétaire est avant tout un investisseur, libéré de toutes contraintes de gestion locative. Il n’entre pas en contact avec son locataire. Ses loyers lui sont versés par l’intermédiaire du gestionnaire. Il s’agit donc d’un investissement locatif peu contraignant pour le propriétaire du logement.

Lorsque vous investissez dans un bien en LMNP, vous signez un bail commercial avec un exploitant (généralement une société de gestion) pour une durée minimale de 9 ans, renouvelables. S’il s’agit d’un rachat, vous reprenez le bail commercial en cours ainsi que les droits et obligations du vendeur pour la durée restante du bail.

Mais avant de vous engager avec un exploitant, pensez à vérifier certains points, tels que :

• Le bail est-il signé pour une durée ferme ?
• La gestion des résidences senior est-elle mutualisée ou bien le preneur de bail (société de gestion) a affilié une SARL dédiée à chacune des résidences ?
• Quelle est la solidité financière de la société de gestion ?
• Renseignez-vous sur les modalités d’indexation du loyer. Le loyer est-il exprimé TTC ou HT ?
• Le renouvellement du mobilier vétuste incombe-t-il à la société de gestion ?
• Qui a la charge de la remise en état des appartements ?
• Existe-t-il des clauses limitatives à la cession du droit au bail commercial ?

Autant de questions qui vous permettront d’analyser la qualité et la rentabilité de votre investissement locatif.

Avec le vieillissement de la population française, la demande va continuer de croître : les plus de 75 ans seront plus de 10 millions d’ici 2040. Or, l’offre actuelle de logements adaptés reste insuffisante. À long terme, cela représente un fort potentiel de remplissage et de valorisation pour les investisseurs immobiliers en résidence sénior.

Grâce au bail commercial, la gestion locative (entretien, recherche de locataires, encaissement des loyers) est assurée par l’exploitant. L’investisseur bénéficie ainsi de revenus passifs sans contrainte de gestion quotidienne.

Le bail commercial prévoit généralement un loyer fixe, souvent versé même en cas de vacance locative. Vous bénéficiez ainsi d’une certaine stabilité de revenus, sous réserve de la bonne santé financière de l’exploitant.

L’investissement en résidence senior est éligible au statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Ce régime permet de :

• Amortir la valeur du bien et du mobilier (donc de réduire l’imposition sur les loyers) ;
• Déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, assurance, frais de gestion, taxe foncière…) ;
• Récupérer la TVA (20 %) sur le prix d’achat si le bien est neuf et offre au moins trois services para-hôteliers (accueil, ménage, petit déjeuner, entretien des parties communes).

Résultat : une fiscalité allégée et des revenus complémentaires peu fiscalisés pendant plusieurs années.

En plus de sa rentabilité, investir dans une résidence pour seniors répond à un besoin sociétal croissant : offrir des logements sécurisés et conviviaux aux personnes âgées autonomes. Vous réalisez donc un placement éthique et durable.

Le succès de votre investissement repose largement sur la solidité financière et la gestion de l’exploitant. En cas de difficulté financière, faillite ou de mauvaise gestion, les loyers peuvent être réduits voire suspendus.

Le marché secondaire des résidences seniors est plus restreint que celui des logements classiques. La revente dépend de la durée du bail, de la notoriété du gestionnaire et de la demande locale.

Les rendements bruts annoncés (3,5 à 5,5 %) doivent être relativisés : après déduction des charges, taxes et frais, la rentabilité nette réelle tourne souvent autour de 3 à 4 %.

Certaines résidences peuvent souffrir d’un taux d’occupation insuffisant ou de charges élevées liées aux services (ménage, sécurité, restauration). Ces éléments peuvent impacter votre rentabilité.

Comme tout dispositif immobilier, les avantages fiscaux du LMNP peuvent évoluer selon la législation. Il faut donc rester vigilant et se faire accompagner d’un expert-comptable spécialisé LMNP pour garantir la rentabilité de votre investissement.

Le statut LMNP est le principal levier de rentabilité de ce type d’investissement.

1. Emplacement stratégique : proximité des commerces, hôpital, transports, centre-ville.
2. Réputation de l’exploitant : solidité financière, taux d’occupation moyen, ancienneté.
3. Qualité des services : sécurité, ménage, loisirs, espaces communs.
4. Bail commercial clair : durée (9 à 12 ans), révision des loyers, répartition des charges.
5. Prix d’achat cohérent : comparer le prix au m² avec le marché local.
6. Rentabilité nette réelle : simuler après charges, fiscalité et financement.
7. Un audit du bail et du gestionnaire est vivement conseillé avant de signer.

Investir dans une résidence de services pour seniors offre de nombreux avantages fiscaux (statut LMNP, principalement). Avec son mode de gestion facilitée, entièrement délégué à l’exploitant, la résidence senior est un placement sans contraintes.

Des locataires solvables aux revenus stables 

Investir dans une résidence pour seniors revient à louer votre bien à des personnes âgées. Et, les retraités sont fiables et solvables : une catégorie rassurante de locataires grâce à leurs revenus financiers et patrimoniaux. De plus, leurs revenus ne varient pas et ils offrent une stabilité financière pour les années à venir.

Vous souhaitez investir dans une résidence de services ? Pichet peut vous aider à concrétiser votre projet d’investissement immobilier locatif en résidence sénior.