Investir en résidence étudiante : comment réussir votre investissement locatif

L’essentiel :

• Investir dans une résidence étudiante semble une stratégie immobilier adaptée face aux difficultés de logement dans la plupart des villes universitaires.
• Investir en résidence étudiante offre une solution d’investissement clé en main, combinant rentabilité et sécurité.
• Pour calculer la rentabilité de l’investissement locatif, il est essentiel de maîtriser les clés de la location meublée et les spécificités fiscales des résidences de services, notamment du dispositif LMNP.

La plupart des grandes villes universitaires souffrent de pénuries de logements étudiants. Véritable alternative au parc résidentiel privé, la résidence étudiante offre une grande tranquillité d’esprit aux parents et étudiants, mais aussi aux investisseurs. De plus, investir dans le logement étudiant de son enfant permet d’anticiper la poursuite de ses études.

Chaque année, le nombre d’étudiants augmente en France augmente, créant une demande locative stable et soutenue. Investir en résidences étudiantes, c’est profiter d’un marché dynamique et résilient, offrant un bon équilibre entre revenus complémentaires, rentabilité et risques maîtrisés.

La France a la chance de compter de grandes villes universitaires, bien réparties sur l’ensemble du territoire. Des villes comme Paris, Bordeaux, Toulouse, Marseille, Poitiers, Rennes, Lille ou Lyon offrent des opportunités aux investisseurs immobiliers.

Le rendement brut d’un studio est souvent supérieur à celui d’un bien de plus grande taille. Avec un investissement en résidence étudiante, vous pouvez profiter d’un rendement locatif généralement compris entre 4 % et 6 % net. En effet, les résidences étudiantes proposent principalement des petites surfaces, studios et T1 meublés, proches des universités et particulièrement recherchés.

Investir dans les résidences étudiantes peut vous permettre de bénéficier du dispositif LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), lui permettant de réduire ses impôts.

• Le régime micro BICouvre droit à un abattement de 50 % sur les loyers perçus (avec un minimum de 305€). Pour pleinement bénéficier de ce régime, il faut que le montant des charges soit inférieur à la moitié des loyers encaissés.
• Le régime réel est particulièrement intéressant pour les propriétaires réalisant des travaux ou pour les investisseurs qui ont financé leur bien par crédit car les charges (intérêts d’emprunt, assurance du prêt, travaux…) viennent en déduction des loyersdans le calcul des revenus à déclarer.
• En plus d’impôts réduits, le dispositif LMNP en résidence étudiante permet de récupérer la totalité de la TVA du bien, si celui-ci est acquis neuf ou en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement).

Un investissement immobilier en résidence étudiante offre de nombreux avantages :

• Gestion locative simplifiée par un exploitant commercial avec un loyer garanti : l’investisseur ne s’occupe de rien – ni recherche du locataire, ni perception des loyers ou gestion quotidienne. Le contrat est établi pour une durée limitée.
• Des avantages fiscaux : possibilité de récupérer la TVA sur un achat neuf ou en VEFA (vente en l’état de futur achèvement), location sous le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) comme pour toute location meublée.
• Une location 12 mois par an (et non pas 9 mois pour un bail étudiant ou 10 mois avec 2 mois de vacance locative).
• Un ticket d’entrée accessible à partir de 70 000 €.

Un tel investissement locatif présente tout de même quelques risques :

• Il s’agit d’un investissement très spécialisé destiné à une clientèle spécifique (risque en cas de déménagement du campus ou de passage en distanciel).
• Un potentiel de plus-value à la revente assez faible : les résidences étudiantes prennent rarement de la valeur au fil du temps.
• La garantie du loyer ne dure qu’un temps : en cas d’inoccupation, l’exploitant risque la faillite. Pensez à bien étudier les taux d’occupation, ils facilitent une opération de revente du logement étudiant.
• Le plafonnement des loyers : Dans certaines villes, les loyers sont encadrés, ce qui peut limiter votre rentabilité et les revenus dégagés.

Vous vous posez la question entre investir dans un logement pour étudiant avec l’achat d’un studio ou investir dans une résidence étudiante. Voici un comparatif des deux situations :

L’achat d’un logement étudiant dans une résidence de services peut se faire grâce à un crédit immobilier.

Avec peu ou sans apport, vous pouvez investir et concrétiser votre projet de location. Réfléchissez bien à la durée de remboursement de ce prêt immobilier, car en fonction de la période, les taux de crédit immobilier sont plus ou moins intéressants.

Pour réussir votre projet locatif, contactez le service de courtage interne du groupe Pichet ! Ils pourront réaliser une simulation de prêt et vous obtenir des conditions de financement avantageuses.

Avant tout investissement locatif dans une résidence étudiante, il est primordial de calculer la rentabilité du bien.

Pour obtenir la rentabilité brute, rien de plus simple : il suffit de diviser le prix d’achat par le montant annuel des loyers. Avec ce calcul, vous pouvez comparer plusieurs projets d’achat immobilier.

La rentabilité nette, elle, englobe toutes les charges : taxe foncière, frais du gestionnaire commercial, frais d’entretien, etc.

Mais pour avoir une vision précise de ce que génère votre investissement locatif, il faut calculer la rentabilité nette après impôts. Cependant, elle dépend des revenus de votre foyer fiscal et des choix de régime fiscal (réel ou micro BIC) sur les revenus locatifs.

En moyenne, la rentabilité oscille entre 3 et 4 % et fluctue fortement selon le programme immobilier choisi.

Après plusieurs prolongations, les loi Pinel et Pinel + ont pris fin le 31 décembre 2024. Dispositif privilégié de l’investissement locatif, la loi Pinel offrait des réductions d’impôt très avantageuses dans le cadre de la location immobilière. Les avantages fiscaux augmentaient avec le nombre d’années du bail (3, 6 ou 9 ans). Le dispositif Pinel était également plafonné à hauteur de 300 000 € d’investissement par an.

Dispositif de défiscalisation, le Censi-Bouvard donnait aux investisseurs immobiliers la possibilité de profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu égale à 11 % du prix d’achat hors taxe. Cette réduction fiscale est plafonnée à 300 000 € d’investissement par an, en contrepartie d’un engagement de location de 9 ans.

Le dispositif Censi-Bouvard a pris fin le 31 décembre 2022.

Investir dans l’immobilier locatif requiert de maîtriser la fiscalité applicable. La location meublée permet de bénéficier du statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel). Ce statut est accessible si :

• Les recettes locatives sont inférieures à 23 000 euros par an ;
• Oui si elles représentent moins de la moitié des revenus imposables du foyer fiscal.

Les loyers des locations meublées sont des revenus imposables. Ils entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) selon un régime micro-BIC (avec un abattement forfaitaire et un plafond de revenus locatifs) ou un régime réel.

Le régime réel est particulièrement intéressant pour les propriétaires réalisant des travaux ou pour les investisseurs qui ont financé leur bien par crédit car les charges (intérêts d’emprunt, assurance du prêt, travaux…) viennent en déduction des loyers dans le calcul des revenus à déclarer.

En privilégiant le régime micro BIC, l’investisseur peut bénéficier d’un abattement de 50 % sur les loyers perçus (avec un minimum de 305 €). Pour que ce régime soit intéressant, il faut que le montant des charges soit inférieur à la moitié des loyers encaissés.

Les locations de logements meublés à usage d’habitation sont en principe exonérés de TVA. Cependant, le Code général des impôts (article 261 D du Code général des impôts) prévoit que les propriétaires bailleurs soient imposables à la TVA s’ils offrent en plus de la mise à disposition du logement meublé, au moins trois des prestations para-hôtelières suivantes :

• le petit déjeuner,
• le nettoyage régulier des locaux,
• la fourniture de linge de maison,
• et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

Un régime de franchise en base de TVA est possible si les revenus restent inférieurs à 34 400 €.

En optant pour l’assujettissement à la TVA, l’investisseur peut déduire la TVA sur l’achat du bien neuf et la TVA sur ses achats.

Le remboursement de la TVA sur l’achat neuf est aussi possible avec un engagement de location de 20 ans, qui peut toutefois se transmettre à un nouvel acquéreur.